Какой Процент С Продажи Дома Берет Налоговая

Любая прибыль, которая была получена на территории Российской Федерации, облагается налогами. Налог с продажи дома тоже уплачивается в обязательном порядке. В статье рассмотрены основные моменты и особенности, на которые стоит обратить внимание в 2019 году.

Содержание

Основные сведения о налоге на продажу дома

Ни для кого не секрет, что в России любая прибыль должна облагаться налогом. По законодательным актам в 2019 году о любой прибыли государство должно быть уведомлено. Причем налоговые органы уведомить придется, даже если сам НДФЛ вы платить по закону не должны. В том случае, если продавец дома этого не сделает, сделка может считаться незаконной.

По закону НДФЛ с продажи дома уплачивается не только физическими лицами, являющимися гражданами России, но и иностранными гражданами. Конечно, статус гражданина Российской Федерации позволит снизить ставку пр выплатам, а иностранным гражданам придется заплатить больше.

При получении прибыли от продажи гражданин обязан уплатить НДФЛ. Естественно, речь идет только о недвижимости, находящейся на территории России. Сумма налогообложения будет различной для каждого отдельного случая. Некоторые граждане при стечении определенных обстоятельств могут снизить процентную ставку или вовсе избежать выплат государству.

Для определения точной суммы уплаты необходимо учесть огромное количество факторов, на основании которых рассчитывается налог при продаже дома.

Как рассчитать сумму

По данным, действительным на 2019 год, процентная налоговая ставка равна 13 процентам для резидентов Российской Федерации.

Это интересно! Резидентами России считают граждан, проживающих на территории страны более полугода и имеющих гражданство или вид на жительство. Если гражданин при этом имеет вид на жительство в другой стране, то он считается нерезидентом. Также нерезидентами считают граждан, проживающих в стране менее 183 дней в году.

Если человек является нерезидентом, то ставка при продаже дома будет намного выше – 30% от прибыли.

Дом находится во владении менее 3 лет

Если гражданин владеет домом менее трех лет, то процент, взимаемый государством в качестве налога, будет значительно выше.

Важно! Если владение принадлежит собственнику менее трех лет, то сумма НДФЛ при его продаже будет рассчитываться с учетом полной стоимости участка.

В пример можно привести следующий случай. Дом был продан владельцем за 5 миллионов рублей. Владелец является резидентом Российской Федерации. Поэтому налоговая ставка составляет 13 процентов. Но в этом случае налог будет взиматься не с полученной прибыли, которая может быть меньше 5 миллионов, а именно с 5 миллионов.

По законодательству собственник участка, который владеет им менее 3 лет, для снижения налоговых выплат может воспользоваться вычетом. Он составляет 1 миллион рублей. Если вернуться к рассмотренному примеру, то 13 процентов придется уплатить уже не с 5 миллионов, а с 4. Поэтому и размер выплаты будет значительно уменьшен.

Дом находится во владении более 3 лет

Когда дом находится в собственности у владельца более трех лет, государство более лояльно. Налог в данном случае взимается только с прибыли от продажи дома, и то не во всех случаях.

Это интересно! Если прибыли владельцем получено не будет, то и платить ему не придется. Поэтому, если дом продали по той же стоимости, что и купили, или дешевле, то налог с продажи имущества не взимается, так как прибыли от него получено не было.

В том, с какой суммы платится сбор в бюджет, мы разобрались. Теперь следует понять, как избежать выплат вовсе.

Кто может избежать выплат

Как и при продаже квартиры или автомобиля, существуют исключения, при которых налог не взимается:

  1. Участок находится в собственности у владельца более трех лет. В этом случае платить налог с продажи квартиры или дома на этом участке нет необходимости. Данное условие закреплено в законодательстве Российской Федерации.
  2. Прибыли от продажи участка нет. Это происходит в том случае, если владелец продает участок дешевле, чем он стоил на момент покупки. То есть какой-либо денежной выгоды владелец получить не может.

Об особенностях продажи дома и квартиры и налоговой ставке подробно рассказано в видео:

Это интересно! Если прибыль при продаже будет оспорена, то выплат также можно будет избежать. Например, такое может произойти, если владелец вложил в обустройство дома некую сумму. При этом владельцу придется доказать это документально. Если документальных свидетельств собственник не предоставит, то прибыль оспорить будет невозможно.

Изменения в законодательстве в 2019 году

В 2019 вступили в силу некоторые изменения, которые стоит учитывать:

  1. Налог с продажи дачи теперь рассчитывается по-новому. Отдельно считают налог с продажи участка и самого строения. Суммировать эти налоги нельзя, они уплачиваются отдельно.
  2. По последним изменениям срок, по прошествии которого налог не уплачивается, увеличен с 3 до 5 лет. Т.е. минимальный порог увеличили. Но есть здесь и одна особенность – изменения касаются участков, зарегистрированных с 2016. Если гражданин успел оформить права на дом до 2016, то минимальный порог останется прежним – 3 года.

На 2019 это последние изменения. Новых пока не планируется. Подача декларации и выплаты налогов осуществляются в общем порядке. Декларация подается до 30 апреля следующего года, а налог выплачивается до 15 июля (также следующего года). То есть если дом был продан в 2019 года, то подать декларацию о доходах с продажи и уплатить налог следует не позднее 30 апреля и 15 июля 2019 соответственно.

Налог с продажи дома

Если вы продаёте дом, то в некоторых случаях потребуется заплатить НДФЛ. Это не нужно, если вы владели им достаточный по законодательству срок, или не получили прибыль от его продажи, но во всех иных случаях налог с продажи дома должен быть выплачен.

Но это не всегда стандартные 13 или 30% от суммы продажи, часто размер выплаты снижается за счёт вычетов – это может быть имущественный вычет, или же на величину расходов на строительство либо покупку частного дома.

Сумму, которую потребуется заплатить после применения вычета, подсчитают в налоговой, но сделать это можно и самостоятельно, чтобы убедиться в верности вычислений. Это несложно, и можно сделать либо вручную, применив специальные формулы, либо при помощи онлайн-калькулятора.

Налоговые обязательства граждан

Каждый гражданин несёт определённые финансовые обязательства перед государством, ведь именно за счёт налоговых поступлений, в том числе и от физических лиц, наполняется бюджет. Потому обязанность своевременно выплачивать налоги и сборы закреплена в Конституции РФ наряду с правами, которыми обладают налогоплательщики. Это возможность проверять материалы инспекций, связанных с их налоговыми выплатами, и при необходимости отстаивать свои права, в том числе в суде.

В числе прочих налоговых обязательств россиян одна из основных – выплата подоходного налога. Им облагаются все получаемые гражданами как физическими лицами доходы, распространяется он и на иностранцев, получающих доход в России. Прибыль от продажи недвижимости также облагается НДФЛ, но есть нюансы – такие, как предоставление вычетов нескольких видов, и освобождение от выплаты налога при достаточном сроке владения ею.

Срок владения домом

После изменений законодательства существуют две возможности. Есть случаи, в которых достаточно трёх лет владения недвижимостью, чтобы не платить налог с её продажи, а в других для этого требуется, чтобы она пробыла в собственности продавца не меньше пяти лет.

Трёх лет достаточно гражданам:

  • купившим дом в 2015 году или раньше;
  • получившим его по наследству;
  • получившим дом в подарок от близкого родственника;
  • приобретшим права через договор ренты;
  • приватизировавшим дом, ранее принадлежавший государству или муниципалитету.

Соответственно, всем, не входящим в перечисленные выше категории, нужно владеть домом, садовым участком, дачным домиком и прочим аналогичным имуществом минимум в течение пяти лет, чтобы не платить за него НДФЛ. Таким образом, изменение законодательства, заявленное как направленное на упорядочивание рынка недвижимости и борьбу с разного рода аферистами, промышляющими на нём, ударило и по простым гражданам: ведь теперь, если возникла срочная необходимость продать дом, которым они владели 3-4 года, им придётся либо всё-таки откладывать сделку, либо выплачивать налог.

Это интересно:  Налог по УСН 2019 можно уменьшать на взносы 2019 года?

Расчёт ведётся в месяцах, и должно пройти полных 36 или 60, смотря по тому, сколько лет необходимо владеть домом в вашем случае. Датой, с которой будет вестись отсчёт этого срока, если квартира приобретена по договору купли-продажи, станет день регистрации перехода прав в Росреестре. При передаче по наследству отсчёт начнётся непосредственно с его открытия – то есть смерти наследодателя. Есть и некоторые другие варианты – зависит всё от способа приобретения продаваемой недвижимости.

Важный момент: если продавец сначала получил в собственность домовладение, а затем его увеличил, или получил весь дом, то срок будет отсчитываться со времени его вступления во владения первой долей – не только для неё, но и для остальных тоже.

Величина налога

Она определяется ставкой и налогооблагаемой базой. В случае браться во внимание будет резиденство: резиденты РФ платят 13%, а нерезиденты 30%. Чтобы быть резидентом, необходимо находиться на территории страны больше половины дней в году. Соответственно, этот статус может быть получен в один год, утрачен в следующий, снова получен и так далее – смотря по тому, сколько времени человек пребывает в стране, вне зависимости от его гражданства.

Впрочем, гражданство может играть роль: если человек является гражданином России, то при определённых обстоятельствах он не потеряет резидентство даже при невыполнении условий относительно дней пребывания в её границах.

Например, при нескольких выездах на лечение, каждый из которых не превышает 6 месяцев, резидентство прервано не будет, даже если в сумме гражданин находился за границей большую часть года. Подробнее о том, для каких категорий и в каких обстоятельствах статус резидента сохраняется, можно прочесть в статье 207 НК.

Важно это не только из-за ставки налога: нерезиденты лишаются и льгот, а также права на применение вычетов, так что и на этом не удастся сэкономить.

Второй параметр, влияющий на величину НДФЛ – налогооблагаемая база. Основой для неё служит стоимость дома по договору купли-продажи. Но не всегда: раньше это являлось почвой для злоупотреблений, поскольку в договоре можно указать сильно заниженную сумму, а остаток передать продавцу «в конверте». Это позволяло сильно сэкономить на налогах, но снижало защищённость покупателей в суде, да и, собственно, налоговые поступления в казну государства.

В результате с начала 2016 года действует обновлённое законодательство, и согласно ему как основа для обложения налогом принимается либо цена по договору, либо 70% от кадастровой стоимости дома, если цена его продажи оказалась ниже.

Наконец, ещё один фактор, который может влиять на величину, которая будет взиматься, – вычеты, но их стоит разобрать отдельно.

Уменьшение налога

Сумма к выплате может быть уменьшена либо за счёт применения имущественного вычета, либо уменьшения налогооблагаемой базы – поскольку НДФЛ платится с прибыли гражданина, то из суммы, за которую он продал дом, могут быть вычтены расходы на его предшествующее приобретение, либо, если дом был им построен – на строительство.

При этом необходимо выбрать, какой из вариантов задействовать: имущественный вычет не может складываться с вычетом расходов. Обычно выбор очевиден: если расходы на строительство или приобретение были, то вычесть их выгоднее, если же их не было, потому что дом достался без затрат (кроме как на оформление), то пригодится имущественный вычет.

Имущественный вычет

Начнём именно с него: он равен максимум 1 миллиону рублей – это значит, что из цены продажи дома можно вычесть миллион, и уже потом считать налог, реальная экономия же составит 13 или 30% от неё для резидентов и нерезидентов соответственно.

Есть пара нюансов его применения:

  • Правом на него можно пользоваться сколько угодно раз, но не более одного в год – в этом отличие от имущественного вычета для покупателя недвижимости, строго лимитированного.
  • Если продаётся дом в долевой собственности, то вычет в миллион даётся на весь дом, и будет распределён между дольщиками по их долям – если они заключают сделку вместе. Если же каждый заключает отдельный договор, и покупатели разные, то вычет для каждой доли будет дан в полном объёме.

Расходы на строительство

Если продавец сам возвел дом, то все сделанные в ходе строительства расходы могут быть вычтены из суммы, за которую он его затем продаст. А именно, учитываются все затраты на: проектирование и составление сметы, приобретение материалов как для строительства, так и для отделки дома, подведение к дому и внутри него всех требуемых для жизни инженерных коммуникаций, наконец, оплата работы строителей.

Но конечно, чтобы эти расходы были вычтены, продавец должен будет иметь документы, подтверждающие как факт, что он их сделал, так и их цель. Это различные чеки, квитанции, договоры и так далее – все такие свидетельства о понесённых при строительстве расходах обязательно нужно хранить на будущее, даже если вы не планируете продавать дом – ведь планы могут со временем измениться.

Если же он использует вычет расходов на строительство, то выплата окажется равной:

То есть, при превышении стоимости строительства дома одного миллиона рублей применение вычета расходов будет более выгодным.

Расходы на покупку дома

Если недвижимость куплена ранее, то понесённые на это расходы тоже могут быть вычтены из стоимости продажи. Чтобы сделать это, нужно представить договор купли-продажи, и именно на указанную в нём сумму будет уменьшена налогооблагаемая база – таким образом, если продаётся загородный дом за те же или меньшие деньги, чем был куплен, налогом он облагаться вовсе не будет.

Вычет расходов на покупку подсчитывается по той же формуле, что и расходов на строительство – только всё будет проще, ведь при строительстве нужно сначала суммировать все расходы (и подтвердить их документами), здесь же достаточно цены из договора.

Все приведённые выше расчёты сложными не назвать, но при желании их можно автоматизировать, выполнив при помощи онлайн-калькулятора, куда нужно будет лишь ввести данные. Стоит только позаботиться, чтобы он учитывал нюансы современного законодательства, иначе результат окажется неверным. Например, можно воспользоваться сервисом по адресу planetcalc.ru/67/.

Алгоритм уплаты налога

Если срок владения домом оказался недостаточным для освобождения от НДФЛ, и даже после применения вычета его всё равно придётся платить, то алгоритм, по которому это нужно делать, будет таким:

  • Сначала готовятся все необходимые документы для подтверждения личности, суммы продажи, при уменьшении на сумму расходов – подтверждение произведённых расходов.
  • Заполняется налоговая декларация.
  • Подаётся заявление в ФНС.
  • После получения квитанции по указанным реквизитам вносится плата.

Подготовка документов

При подаче декларации к ней должны прилагаться:

  • паспорт;
  • договор купли-продажи;
  • подтверждение получения средств по договору – банковская выписка, расписка и тому подобные бумаги;
  • выписка из ЕГРН для подтверждения права собственности.

При использовании вычета также нужны: заявление на его получение, подтверждающие понесённые на приобретение или строительство дома расходы документы.

Заполнение декларации

Декларация может быть подана как лично, так и переслана по почте либо через официальный сайт ФНС. Она представляет собой документ из нескольких десятков страниц, а потому подробно разбирать, как её заполнять мы не будем. Тем более что ничего особенно сложного в этом нет, а при необходимости можно обратиться к помощи сотрудников налоговой. К статье прилагается образец заполнения.

Выделим лишь несколько правил заполнения от руки:

  • требуется использовать синюю либо чёрную пасту;
  • вписывать сведения печатными заглавными буквами;
  • нельзя делать помарки, исправлять ошибки прямо в тексте;
  • нельзя вписывать в одну клетку несколько символов;
  • в пустые клетки ставятся прочерки.

Заявление в налоговую

Чтобы получить вычет, нужно оформить заявление на него. Стоит делать это в соответствии с рекомендованной формой, которую можно получить непосредственно в отделении ФНС. Заполнение сложностей не представляет, а образец прилагается к статье.

Срок платежа

Декларация должна быть подана до конца апреля следующего после продажи года. После этого документы будут проверены, и из налоговой поступит уведомление о необходимости сделать платёж. Требуется сделать это до 15 июля. Если плательщик не уложится в этот срок, к нему будут применены санкции согласно 114 статье НК.

Способы уплаты

НДФЛ выплачивается по указанным в квитанции реквизитам, сделать это можно как через кассу банка, так и через терминал, при помощи онлайн-банка, или же воспользовавшись сервисом на сайте ФНС.

Какой процент с продажи дома берет налоговая

Сумма, с которой платится налог во время продажи дома

Это сумма налога, которую должен перечислить каждый из совладельцев. Многие продавцы пользуются этим, разделяя недвижимость на доли перед продажей. Это, действительно, позволяет сэкономить, к тому же, никак не влияет на процедуру оформления сделки купли-продажи.

Какие налоги нужно уплатить при продаже дома

Налог с продажи дома подлежит уплате, если указанная недвижимость находилась в собственности менее трёх (пяти лет). Разный срок владения имуществом обусловлен способом получения реализуемой недвижимости и (или) датой приобретения объекта. Помимо подоходного платежа, подлежащего уплате при продаже имущества, собственнику в определённых случаях необходимо внести в бюджет платежи, обусловленные способом приобретения данного имущества (дарение, получение по наследству).

Это интересно:  Налог на прибыль кто платит

Налог с продажи дома с земельным участком

Налогооблагаемая база =1.7-1.5=0.2 , т. е. 200 тыс. руб . Если объект был получен по наследству либо в результате дарения имущества, то размером налогооблагаемой базы будет вся сумма, вырученная за продажу недвижимости, а именно 1.7 млн руб. за вычетом 1 млн руб . Законодательно предусмотрено снижение размера налогооблагаемой базы, для уменьшения размера налогового бремени.

Продажа дома и связанные с этим налоги

Необходимо правильно определить, с какой суммы берется налог при продаже собственного дома. Базой является сумма дохода, полученная в результате сделки, — стоимость недвижимости. Она указывается в договоре. Определить ее может БТИ или независимая фирма, оценщик.

Условия продажи жилого дома с земельным участком под ним и порядок уплаты налога по данной сделке

  1. Граждане, имеющие землю в собственности более 3 лет. Стоит отметить, что если сделка купли-продажи земли будет заключена после 1 января 2019 года, то срок, по истечении которого владелец может быть освобождён от уплаты налога на доходы физических лиц, увеличивается с 3 до 5 лет.
  2. Граждане, пользующиеся правом налогового вычета и заключающие сделку суммой меньше 1 млн. рублей. Согласно Налоговому кодексу РФ, каждый гражданин страны имеет право один раз в жизни воспользоваться имущественным вычетом: при применении этой опции сумма, облагаемая налогом, уменьшается на один миллион рублей.

Когда и как платить налог при продаже дома

Иностранные граждане также обязаны платить налог с продажи частного дома и прочей недвижимости, однако для них ставка составляет не тринадцать, а тридцать процентов. При этом если иностранный гражданин находится на территории Российской Федерации более ста восьмидесяти трёх дней, то по закону он будет считаться резидентом. Это значит, что он должен платить наравне с русскими гражданами не тридцать, а тринадцать процентов.

Какой процент с продажи дома берет налоговая

С 1 января 2019 года правила поменялись. Необходимые изменения внесены в Налоговый кодекс Федеральным законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ. Новые правила относятся только к тем домам, которые оформлены в собственность с 1 января 2019 года и позже. Правило про 3-х летний срок осталось. Но теперь оно применяется только в отношении квартир, которые были получены:

Налог с продажи дома

  • Зарегистрировать сделку купли-продажи земельного участка с домом;
  • Просчитать размер налога;
  • Внести сведения о продаже имущества в налоговую декларацию;
  • Получить квиток на оплату подоходного налога;
  • Внести сумму налога;
  • Подтвердить оплату налоговой инспекции по месту жительства

Налог при купле продаже квартиры

Избежать налогового прессинга могут только продавцы некоммерческой недвижимости, владеющие домом, дачным участком, квартирой или гаражом в течение 3 лет. Правило отчисления налога имеет силу только в отношении собственников, когда право на частную собственность оформлено до 01 января 2019 года.

Какой налог платить при продаже дома и участка

То есть, если при расчете налогооблагаемой базы Вы уменьшите сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества, то налогооблагаемой базы не будет, следовательно, налог платить не надо. Возможность воспользоваться уменьшением суммы облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов не зависит от того, работает налогоплательщик или нет.

Разъяснения

Порядок расчета налога при продаже дома, применение вычетов или уменьшение дохода на расходы, примеры расчета налога в разных ситуациях, заполнение декларации 3-НДФЛ при продаже дома.

Нужно ли платить налог с продажи дома или нет? На какие вычеты имеет право продавец дома? Какова будет сумма налога? Как ее правильно рассчитать? Ответы на эти вопросы зависят от ряда факторов. Их не много. Например, от срока, в течение которого дом находился в вашей собственности, его продажной цены, кадастровой стоимости, суммы расходов на приобретение дома (если таковые были). Но обо всем по порядку.

Внимание!

Приведенный порядок расчета налога НЕ применяется при продаже нежилых строений или «недостроя». О том, как считать налог в этих ситуациях читайте в статье «Налог с продажи имущества» (раздел Налог с продажи «иного» имущества»)

СОДЕРЖАНИЕ

Налог с продажи дома в 2018, 2017 и 2016 годах (дом 3 (5) года или менее 3 (5) лет в собственности)

Во многих случаях при продаже жилого дома продавец должен заплатить налог на доходы. Почему «во многих», а не во всех? Все зависит от двух факторов:

1. Срока, в течение которого дом находился в собственности продавца.
2. Продажной стоимости дома.

Срок нахождения в собственности

До 2016 года действовало простое правило: если дом находился в вашей собственности 3 года и больше, то доход от его продажи налогом не облагался. Сумма дохода от продажи значения не имеет. Декларировать такой доход не нужно.

С 1 января 2016 года правила поменялись. Необходимые изменения внесены в Налоговый кодекс Федеральным законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ. Новые правила относятся только к тем домам, которые оформлены в собственность с 1 января 2016 года и позже. Правило про 3-х летний срок осталось. Но теперь оно применяется только в отношении квартир, которые были получены:

  • по наследству;
  • в дар от близкого родственника. По статье 14 Семейного кодекса близкими родственниками считают родителей, детей, бабушек, дедушек, внуков, полнородных и неполнородных (имеющих общих отца или мать) братьев и сестер;
  • по приватизации;
  • по договору ренты (пожизненного содержания с иждивением)

Если вы продаете такой дом и он находился в вашей собственности 3 года и больше, то налог с продажи дома платить не нужно. Продажная стоимость дома никакого значения не имеет. Также не нужно платить налог при продаже дома, полученного в собственность до 2016 года, если на момент продажи он находился в вашей собственности 3 года и больше.

В отношении других домов (например, купленных в 2016 году и позже) этот срок составляет не 3 (три), а 5 (пять) лет. Кстати местные власти вправе его уменьшить (вплоть до нуля) для всех или отдельных категорий граждан (например, для пенсионеров). Будут они так делать или нет, я не знаю. Но сильно сомневаюсь .

Пример
Вы продаете дом.

Ситуация 1
Жилой дом получен по наследству. Вы не будете платить налог, если на момент продажи дом находился в вашей собственности 3 года и больше. Доход, полученный от продажи, налогом облагаться не будет вне зависимости от его суммы.

Ситуация 2
Вы купили дом после 1 января 2016 года. Вы не будете платить налог, если на момент продажи дом находился в вашей собственности 5 лет и больше. Доход, полученный от продажи, налогом облагаться не будет вне зависимости от его суммы.

Причем 3 года — это не три календарных года. Это 36 месяцев, которые следуют подряд. Поэтому трехлетний срок владения квартирой может начаться в начале, середине или конце года. Аналогичные правила относятся и к 5-ти годам. Это 60 месяцев непрерывного владения квартирой. О том, как определить этот срок смотрите по ссылке. Там речь про квартиру, но это не важно. Правила одни и те же.

Как определить начало срока в течение которого дом был в вашей собственности? Обычно просто. Дата с которой начинает отсчитываться этот срок указана в Свидетельстве о праве собственности на дом. Строка в Свидетельстве «о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним НУЖНАЯ ДАТА сделана запись регистрации». Кроме того, этот срок указан и в выписке из государственного реестра прав на недвижимость по дому. Нужная дата стоит в строке 3 «Вид, номер и дата государственной регистрации права».

Если не вдаваться в подробности вы можете начать его считать с момента выдачи свидетельства. Он указан в самом документе в строке «Дата выдачи». Юридически неправильно — зато просто. Обычно этот срок начинает считаться раньше — с момента госрегистрации сделки о приобретении дома и внесения записи в государственный реестр прав на недвижимое имущество, а не выдачи Свидетельства. Но обычно момент регистрации сделки и момент выдачи свидетельства совпадают или разняться очень незначительно. Если свидетельства нет (их перестали выдавать в 2016 году) — смотрите строку 3 выписки из госреестра прав по дому.

Из этого правила есть три исключения при которых неважно когда оформлено Свидетельство или какая дата указана в выписке. Они касаются домов полученных:

  • по наследству. Право собственности возникает в день открытия наследства (см. п. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса). Таковым считают день смерти наследодателя;
  • в кооперативе. Право собственности возникает после выплаты пая и оформления акта приемки-передачи квартиры (см. п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса);
  • до 1998 года. До этой даты государственной регистрации и оформления Свидетельства о праве собственности не требовалось (см. п. 1 ст. 6 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ).

Таким образом, налог с продажи дома находящейся в собственности продавца 5 лет и больше (более 5 лет), а в отдельных случаях 3 года и больше (более 3 лет) платить не нужно в принципе. Нет необходимости и подавать декларацию по налогу (форма 3-НДФЛ) по такой сделке. Декларированию этот доход не подлежит.

Это интересно:  Налог на прибыль при продаже недвижимости

Налог с продажи дома, который находился в собственности менее 5 (пяти) или 3 (трех) лет, возможно придется заплатить. Но тут имеет значение второй фактор — продажная цена жилого дома или его кадастровая стоимость (то есть доход от продажи дома, который учитывают при расчете налога).

Доход от продажи дома, учитываемый при расчете налога

Сумму дохода от продажи дома, которую облагают налогом, определяют в зависимости от даты его получения в собственность: до или после 2016 года.

Если дом получен в собственность до 2016 года, то сумма дохода равна договорной продажной стоимости дома. Его кадастровая стоимость никакого значения не имеет.

Если дом получен в собственность в 2016 году и позже, то д оходом с которого нужно заплатить налог, считают:

  • или договорную продажную цену дома, если она выше его кадастровой стоимости умноженной на 0,7 (понижающий коэффициент);
  • или кадастровую стоимость дома, умноженную на 0,7, если она выше договорной стоимости (то есть 70% от кадастровой стоимости).

Проще говоря в доход берут одну, но максимальную величину:

  • договорную продажную цену дома;
  • кадастровую стоимость дома умноженную на 0,7.

Очень подробно о новых правилах расчета налога исходя из кадастровой стоимости недвижимости смотрите по ссылке. Кадастровую стоимость берут по состоянию на 1 января того года, в котором продан дом.

Пример
Вы продаете жилой дом, который получен в собственность после 1 января 2016 года и находится в вашей собственности 2 года.

Узнать кадастровую стоимость вашей недвижимости бесплатно и в режиме он-лайн вы можете через наш сервис «Узнать кадастровую стоимость». Если в вашем регионе кадастровая цена недвижимости не определена (ее определяет Росреестр), то все эти правила не применяются. В расчете участвует только договорная цена дома. Кроме того, местные власти вправе изменить понижающий коэффициент 0,7 в меньшую стороны (вплоть до нуля) для всех или отдельных категорий граждан (например, инвалидов).

Еще раз подчеркнем. Правила про кадастровую стоимость применяют только в отношении домов, которые получены в собственность в 2016 году и позже. Если право собственности на жилой дом получено до этой даты, то применяются прежние правила. Вашим доходом считают договорную цену дома. Его кадастровая стоимость никакого значения не имеет.

Уменьшаем доход от продажи дома и рассчитываем налог

Доход от продажи дома нужно задекларировать и его облагают налогом. Однако у продавца есть два способа уменьшить доход при расчете налога с продажи дома. Он может выбрать любой из них по своему выбору. Первый — получить имущественный налоговый вычет. Второй — уменьшить доходы на расходы по покупке проданного дома (если такие расходы есть и их сумму можно подтвердить документами). Сумма налога будет рассчитана по формуле:

(Доход от продажи дома — Сумма уменьшающая доход: или вычет или расходы) х 13% = Сумма налога

Имущественный вычет при продаже дома

Подробнее о том, что такое налоговый вычет и как он работает смотрите по ссылке.

Пример
Иванов владеет жилым домом менее 3 лет. Он решил его продать.

После применения вычета дохода, облагаемого налогом, нет. Налог платить не нужно.

Пример
У продаваемого дома 2 владельца: Иванов и Петров. Им принадлежит по 1/2 доли каждому. Они владеют домом менее 3 лет. Они решили его продать. Продажная цена дома больше его кадастровой стоимости. Поэтому доходом считают договорную цену.

При продаже дома, который находился в собственности менее 3 или 5 лет вы обязаны сдать в налоговую инспекцию декларацию о доходах (форма 3-НДФЛ). Нужно платить налог с дохода от продажи дома или нет, не важно. Декларация должна быть подана в любом случае. Если вы ее не сдадите вас оштрафуют. Минимальный штраф — 1000 руб. Подробно о том как составить и предоставить декларацию 3 НДФЛ смотрите по ссылке.

Доходы минус расходы

Второй способ — доходы минус расходы. Продав дом, который был менее 3 лет в собственности вы имеете право уменьшить полученный доход на сумму расходов, которые связаны с его приобретением. Например покупкой или постройкой. Об этом сказано в подпункте 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса. Цитата:

«вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества»

В эту сумму можно включить и расходы по ремонту дома (если он продавался после такого ремонта). Все расходы должны быть подтверждены документами. Налоговая инспекция будет их проверять! Соответственно, налог нужно заплатить с разницы между полученными доходами и оплаченными расходами. Если расходы больше чем доходы (например, дом продан дешевле, чем куплен) налог с продажи дома платить не надо.

Пример
Иванов владеет домом менее 3 лет. Он решил его продать. Продажная цена дома больше его кадастровой стоимости. Поэтому доходом считают продажную цену.

Как и при использовании первого способа при продаже дома, который находился в собственности менее 3 лет вы обязаны сдать в налоговую инспекцию декларацию о доходах (форма 3-НДФЛ). Нужно платить налог с дохода от продажи дома или нет, не важно. Декларация должна быть подана в любом случае. Если вы ее не сдадите вас оштрафуют. Минимальный штраф — 1000 руб. Подробно о том как составить и предоставить декларацию 3 НДФЛ смотрите по ссылке.

Копии документов, которые подтверждают ваши расходы на приобретение или строительство дома должны прилагаться к декларации. К документам, которые подтверждают факт покупки дома относят договор купли-продажи и свидетельство о праве собственности на дом. К документам, которые подтверждают факт оплаты дома относят платежные документы. Например чек ККТ или платежное поручение (при покупке у организации) или расписку продавца в том, что он получил от вас деньги (при покупке у другого человека). Что делать если платежных документов нет? Как указывает налоговая служба достаточно того, что в договоре купли-продажи будет написано «все расчеты произведены полностью». Подобная фраза в договоре подтверждает факт расчетов и оплаты квартиры покупателем. Об этом сказано в одном из писем налоговой службы (см. по ссылке). Там говорится о квартире, но логика налоговиков вполне применима и в отношении другой недвижимости. Правда это правило действует только в одном случае — дом куплен у обычного человека (не зарегистрированного в качестве ИП), а не у организации.

Как выгодней уменьшить доход с продажи дома

Данные разъяснения касаются квартир, но их положения вполне применимы и в отношении жилых домов. Однако, по мнению налоговиков, подобные разяснения несколько противоречат Налоговому кодексу. Ведь нем говорится » вместо получения имущественного налогового вычета» можно уменьшить доходы на расходы.

Получается, что закон предусматривает лишь один из двух вариантов: либо вычет, либо расходы. Именно поэтому налоговые инспекции невзирая ни на какие разъяснения Минфина иногда отказывают в уменьшении доходов от продажи разного имущества и на вычет и на расходы. Подробности есть в разделе «Комментировать» (см. ссылку). Здесь один из наших читателей воспользовался разъяснениями минфина, налоговики с этим не согласились и он впоследствии судился с ними. Причем суд проиграл.

Но, не смотря на это, мы бы воспользовались разъяснениями Минфина (по одному дому вычет, по другому — расходы). Если налоговики будут недовольны они вправе обратиться в суд. Один суд решил так, другой может решить по другому. Для отечественной судебной системы это нормально.

Если вы провели продажу и покупку дома (или квартиры) в одном и том же году, то налог нужно платить в особом порядке. В данном случае вы получаете право на 2 налоговых вычета одновременно (как продавец и как покупатель недвижимости). Подробнее о том как платить налог при покупке и продаже, например, квартиры смотрите по ссылке.

Мы рассмотрели самые простые случаи расчета налога с продажи дома, который находился в собственности более или менее трех лет. Разумеется есть множество разных нюансов. Если у вас более сложный случай пишите свой вопрос на наш сайт. Для этого достаточно заполнить простую форму внизу заглавной страницы.

Портал «Ваши налоги»
2018

____________________________________________________________________________________________________________________

ВНИМАНИЕ!

НЕ РАЗМЕЩАЙТЕ СВОИ ВОПРОСЫ В РАЗДЕЛЕ «КОММЕНТИРОВАТЬ». ОН ПРЕДНАЗНАЧЕН ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО ДЛЯ ОБСУЖДЕНИЯ ДАННОГО МАТЕРИАЛА.
ДЛЯ ВОПРОСОВ ЕСТЬ КНОПКА «ЗАДАТЬ ВОПРОС НА САЙТ».

ВОПРОСЫ, ЗАДАННЫЕ ЗДЕСЬ, БУДУТ БЕСПОЩАДНО УДАЛЯТЬСЯ! НАДЕЕМСЯ НА ВАШЕ ПОНИМАНИЕ

Статья написана по материалам сайтов: pravo.estate, zakonandpravo.ru, vashnal.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий