+7 (499) 938-56-19  Москва

+7 (812) 467-37-83  Санкт-Петербург

8 (800) 511-49-68  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Валютная ипотека: хоронить пока рано

К странице.

С 1 апреля начнут действовать 300%-е нормы резервирования ЦБ, вследствие чего на ближайшие годы в России валютная ипотека будет похоронена. Вопрос о том, как попутно не похоронить и заемщиков, пока остается открытым.

На прошлой неделе валютные заемщики направили в Мещанский районный суд Москвы иск к Центробанку, подготовленный юристами Общества защиты прав потребителей. В нем заемщики, получившие ипотечный кредит в инвалюте, обвинили ЦБ в бездействии и непринятии мер по защите и стабилизации курса рубля, вследствие чего были нарушены их права.

Напомним, курс российской валюты полетел вниз осенью прошлого года и упал к концу 2014 г. более чем вдвое. В подобной ситуации, заметила Светлана Писаренко (пять лет назад взявшая в “Дельтакредите“ ипотечный кредит в размере $140 тыс. при курсе в 30 руб./$) Центробанку, по идее, следовало предпринять оперативные шаги по недопущению драматического удорожания валютных займов. Но действенных решений по данному вопросу регулятор не принял, констатировала Писаренко.

В результате, уточнила она, из-за происшедших курсовых изменений, невыплаченная доля ее кредита, исчисляемая в отечественной валюте, автоматически выросла вдвое — с 3 млн руб. до 6 млн руб. И эту несправедливую и неподъемную сумму, вероятно, придется выплачивать детям и внукам, если события и дальше будут развиваться по сегодняшнему сценарию, резюмировала заемщица.

В конце января текущего года Центробанк выдал банкам рекомендацию конвертировать валютные ипотечные займы в рубли по официальному курсу на 1 октября 2014 г. (39,38 руб./$ и 49,98 руб./€) при ставках, соизмеримых со ставками по рублевой ипотеке. Правда, как показали расчеты, на фоне резко возросшей кредитной ставки (только в декабре ЦБ повысил ключевую ставку с 10,5% до 17%) — при обозначенном регулятором льготном курсе конвертации — долговая нагрузка заемщиков оказывалась даже большей, нежели до рефинансирования. В подобных условиях, считают заемщики, выходом могло бы стать рефинансирование кредита, соизмеренное (как и рекомендовал ЦБ) со средней ставкой по рублевым кредитам в октябре 2014 г. на уровне 12,2%.

Однако, чтобы банки выполнили упомянутое предписание регулятора, ему следует придать обязательный характер, подчеркнула член Всероссийского движения валютных заемщиков Ирина Сафьянова. Как она отметила, вопреки расхожим суждениям, основной контингент валютных заемщиков составляют представители среднего класса, многим из которых банки, заинтересованные в наращивании валютной ипотеки, зачастую ее навязывали. Тогда, кстати, и руководители ЦБ неустанно заверяли в стабильности рубля. Разумеется, получатели валютных займов должны нести валютные риски, но в разумных пределах и при нормальном уровне волатильности рубля, отметила Сафьянова.

Но поскольку, конкретизировала она, в результате политики монетарных властей, сопровождавшейся радикальным ослаблением рубля и повышением ставки, ситуация вышла за допустимые пределы, получается, что тысячам заемщиков был, фактически, предоставлен некачественный продукт, И расплачиваться за это в одиночку они не должны. Именно поэтому, желая добиться реального содействия властей, истцы и обратились в суд. Шансы выиграть дело представительница движения заемщиков оценила как 50 на 50.

По-человечески сочувствуя людям, которые в силу объективных внутренних и внешних причин оказались в весьма затруднительной ситуации, зампред комитета Госдумы РФ по финансовому рынку Дмитрий Савельев все же предположил, что иск заемщиков не будет поддержан судом. Тем не менее, продолжил он, оставить заемщиков один на один с бедой нельзя. Очевидно, далее им необходимо будет оказать дифференцированную господдержку с тем, чтобы не спекулянты, имеющие по несколько объектов недвижимости, но, скажем, матери-одиночки, благодаря полученной помощи, смогли оплатить приобретенное в ипотеку жилье. При этом саму валютную ипотеку, чреватую значительными рисками, в дальнейшем надо запретить, уверен депутат.

“Банк России уже принял решение о введении повышенных норм резервирования по валютной ипотеке до 300% с 1 апреля. То есть, банкам становится не выгодно выдавать валютную ипотеку”, — ответил ведущий аналитик управления исследований и аналитики “Промсвязьбанка” Алексей Егоров. Кроме того, пояснил он, с учетом опыта девальвации рубля в 2008 и 2014 гг., в ближайшее время у населения, вряд ли, вернется доверие к валютным кредитам, даже при более привлекательных ставках.

Таким образом, можно предположить, что на среднесрочную перспективу, по крайней мере, валютная ипотека в России будет захоронена. Но вопрос о том, как сделать так, чтобы вместе с ней не оказались похоронены и заемщики, пока остается открытым. По данным ЦБ, в общем объеме ипотеки на 1 ноября 2014 г. (в 3,4 трлн руб.) на валютные кредиты приходится 117 млрд руб. или 3,5%. Численность “валютчиков“ составляла порядка 30 тыс – это представители того самого среднего класса, который традиционно причисляется к главным антикризисным силам.

Выше упомянутую рекомендацию регулятора один из крупнейших игроков отечественного рынка “ВТБ-24“, к примеру, проигнорировал. Как сообщили в пресс-службе, рефинансирование по схеме, предложенной ЦБ, повлечет для банка многомиллиардный убыток, который он не намерен компенсировать за счет других своих клиентов. Категорически воздерживаясь от конвертации валютных кредитов в рубли по так называемому “льготному курсу“, банк готов конвертировать займы по текущему курсу со ставкой, которая существенно ниже действующих на данный момент. Или – при такой же ставке — реструктурировать задолженность, увеличив срок действия кредита. Или предоставить программу отсрочки по уплате суммы основного долга на срок от 6 до 12 месяцев, существенно уменьшив размер ежемесячного платежа.

Это интересно:  Можно ли взять ипотеку матери одиночке с тремя детьми

Между тем, указал Алексей Егоров, для заемщиков реструктуризация некомфортна, так как займы с аннуитетными платежами (предоставленные в свое время и Писаренко с Сафьяновой) предусматривают выплату процентов в начале срока кредита, а основную его сумму — ближе к концу. И в случае, когда более половины срока прошло и большая часть процентов выплачена, а объем “чистого долга” несущественно отличается от первоначального, в рамках реструктуризации (получения нового рублевого кредита на погашения валютного) заемщик будет вынужден уплатить проценты дважды.

В то же время, обесценивание объектов залога (рублевой стоимости квартир по отношению к валютному долгу) при росте просрочки, вследствие неспособности заемщиков платить, побуждает банки к поискам компромисса. И здесь наиболее оптимальным представляется введение определенного моратория по выплатам — с ежемесячными платежами по курсу ниже рыночного. Комментируя же в числе прочих возможных вариантов перспективы судебного иска, аналитик деликатно сформулировал, мол, валютные заемщики сегодня находятся в затруднительном положении, что вынуждает их искать способы, которые хоть как то помогли бы им разделить свое бремя с ответственным за кредитно-денежную политику регулятором.

Впрочем, уже сам судебный процесс по этому иску обещает стать прецедентом. И вынуждал бы впоследствии всякую госструктуру, вновь вознамерившуюся что-то опустить или, напротив, поднять, озадачиться возможной ответственностью за последствия своих действий для рядовых участников рынка.

Валютная ипотека: хоронить пока рано

Когда-то люди, экономя на процентах, оформляли себе ипотечные кредиты в долларах, евро или швейцарских франках. Но зато теперь ипотечный кредит в валюте может взять разве что человек, который совсем не считает деньги.

Постепенно уходят с рынка сделки в валюте в эконом- и комфорт-классе. И даже квартиры и дома бизнес-класса сейчас стараются продавать, называя цену в рублях, чего еще пару лет назад не наблюдалось. Впрочем, есть и еще одна сенсационная тенденция — застройщики дорогих загородных коттеджных поселков и таунхаусов в последние три-четыре месяца предпочитают фиксировать цены в валюте.

Этому есть яркое подтверждение — примерно половина компаний, которые торгуют таунхаусами и коттеджами, предлагают покупателям выбрать удобную для них валюту оплаты: в рублях, долларах или евро. Но многие обращают внимание, что зачастую цены на загородные дома у застройщиков зафиксированы в долларах или евро, а стоимость жилья в рублях зависит от курса национальной валюты на Московской межбанковской валютной бирже.

Более того, несмотря на явное падение популярности валютных кредитов. Ипотечные ссуды в долларах или евро на покупку недвижимости готов почти треть столичных банков предлагают в долларах и евро. Аналитики компании «Малоэтажная Страна» подсчитали, что в настоящее время в Московском регионе 52 банка предлагают ипотеку на покупку таунхаусов, коттеджей с землей или без. Из них шесть банков предлагают ипотеку в долларах и пять банков готовы ссудить финансовые средства в евро.

Также надо заметить, что минимальная ставка, предлагаемая в рублях на загородную недвижимость, составляет 8,8 процента, а в долларах и евро — 10 процентов. В рублях же минимальный первоначальный взнос составляет 10 процентов, а в иностранной валюте — 15 процентов.

В то же время спрос на загородную недвижимость за последнее время существенно упал. Такое падение стало возможным из-за уменьшения потребительского спроса, да и денег у населения сейчас стало поменьше. И поэтому спрос смещается в сторону покупки максимально бюджетной недвижимости. А загородные дома, цены на которые зафиксированы в долларах и евро или привязаны к курсу рубля на валютном рынке, покупают или очень обеспеченные люди, или очень запасливые.

«Валютную ипотеку, на мой взгляд, рано похоронили, она пока еще сохраняет на российском рынке недвижимости некоторые позиции, — говорит финансовый аналитик Юлия Молоканова. — В ближайшие шесть-семь месяцев застройщики постараются максимально подстроить свое предложение под быстро меняющийся спрос населения. То есть, цены коттеджей будут понемногу снижаться до стоимости таунхаусов, а цены на таунхаусы снизятся до уровня стоимости квартиры. Но кредиты в валюте все равно будут брать — пусть и не в таких количествах, как раньше. Главная «целевая аудитория» таких кредитов — те, у кого зарплата привязана к курсу рубля на рынке. Также будут приобретать загородные дома, стоимость которых указана в долларах или евро те, кто много лет копил на покупку недвижимости в иностранной валюте».

Валютную ипотеку похоронят, что будет с заемщиками?

С 1 апреля начнут действовать 300%-е нормы резервирования ЦБ, вследствие чего на ближайшие годы в России валютная ипотека будет похоронена. Вопрос о том, как попутно не похоронить и заемщиков, пока остается открытым.

На прошлой неделе валютные заемщики направили в Мещанский районный суд Москвы иск к Центробанку, подготовленный юристами Общества защиты прав потребителей. В нем заемщики, получившие ипотечный кредит в инвалюте, обвинили ЦБ в бездействии и непринятии мер по защите и стабилизации курса рубля, вследствие чего были нарушены их права.

Это интересно:  Ипотека в Симферополе в 2019 году

Напомним, курс российской валюты полетел вниз осенью прошлого года и упал к концу 2014 г. более чем вдвое. В подобной ситуации, заметила Светлана Писаренко (пять лет назад взявшая в “Дельтакредите“ ипотечный кредит в размере $140 тыс. при курсе в 30 руб./$) Центробанку, по идее, следовало предпринять оперативные шаги по недопущению драматического удорожания валютных займов. Но действенных решений по данному вопросу регулятор не принял, констатировала Писаренко.

В результате, уточнила она, из-за происшедших курсовых изменений, невыплаченная доля ее кредита, исчисляемая в отечественной валюте, автоматически выросла вдвое — с 3 млн руб. до 6 млн руб. И эту несправедливую и неподъемную сумму, вероятно, придется выплачивать детям и внукам, если события и дальше будут развиваться по сегодняшнему сценарию, резюмировала заемщица.

В конце января текущего года Центробанк выдал банкам рекомендацию конвертировать валютные ипотечные займы в рубли по официальному курсу на 1 октября 2014 г. (39,38 руб./$ и 49,98 руб./€) при ставках, соизмеримых со ставками по рублевой ипотеке. Правда, как показали расчеты, на фоне резко возросшей кредитной ставки (только в декабре ЦБ повысил ключевую ставку с 10,5% до 17%) — при обозначенном регулятором льготном курсе конвертации — долговая нагрузка заемщиков оказывалась даже большей, нежели до рефинансирования. В подобных условиях, считают заемщики, выходом могло бы стать рефинансирование кредита, соизмеренное (как и рекомендовал ЦБ) со средней ставкой по рублевым кредитам в октябре 2014 г. на уровне 12,2%.

Однако, чтобы банки выполнили упомянутое предписание регулятора, ему следует придать обязательный характер, подчеркнула член Всероссийского движения валютных заемщиков Ирина Сафьянова. Как она отметила, вопреки расхожим суждениям, основной контингент валютных заемщиков составляют представители среднего класса, многим из которых банки, заинтересованные в наращивании валютной ипотеки, зачастую ее навязывали. Тогда, кстати, и руководители ЦБ неустанно заверяли в стабильности рубля. Разумеется, получатели валютных займов должны нести валютные риски, но в разумных пределах и при нормальном уровне волатильности рубля, отметила Сафьянова.

Но поскольку, конкретизировала она, в результате политики монетарных властей, сопровождавшейся радикальным ослаблением рубля и повышением ставки, ситуация вышла за допустимые пределы, получается, что тысячам заемщиков был, фактически, предоставлен некачественный продукт, И расплачиваться за это в одиночку они не должны. Именно поэтому, желая добиться реального содействия властей, истцы и обратились в суд. Шансы выиграть дело представительница движения заемщиков оценила как 50 на 50.

По-человечески сочувствуя людям, которые в силу объективных внутренних и внешних причин оказались в весьма затруднительной ситуации, зампред комитета Госдумы РФ по финансовому рынку Дмитрий Савельев все же предположил, что иск заемщиков не будет поддержан судом. Тем не менее, продолжил он, оставить заемщиков один на один с бедой нельзя. Очевидно, далее им необходимо будет оказать дифференцированную господдержку с тем, чтобы не спекулянты, имеющие по несколько объектов недвижимости, но, скажем, матери-одиночки, благодаря полученной помощи, смогли оплатить приобретенное в ипотеку жилье. При этом саму валютную ипотеку, чреватую значительными рисками, в дальнейшем надо запретить, уверен депутат.

“Банк России уже принял решение о введении повышенных норм резервирования по валютной ипотеке до 300% с 1 апреля. То есть, банкам становится не выгодно выдавать валютную ипотеку”, — ответил ведущий аналитик управления исследований и аналитики “Промсвязьбанка” Алексей Егоров. Кроме того, пояснил он, с учетом опыта девальвации рубля в 2008 и 2014 гг., в ближайшее время у населения, вряд ли, вернется доверие к валютным кредитам, даже при более привлекательных ставках.

Таким образом, можно предположить, что на среднесрочную перспективу, по крайней мере, валютная ипотека в России будет захоронена. Но вопрос о том, как сделать так, чтобы вместе с ней не оказались похоронены и заемщики, пока остается открытым. По данным ЦБ, в общем объеме ипотеки на 1 ноября 2014 г. (в 3,4 трлн руб.) на валютные кредиты приходится 117 млрд руб. или 3,5%. Численность “валютчиков“ составляла порядка 30 тыс – это представители того самого среднего класса, который традиционно причисляется к главным антикризисным силам.

Выше упомянутую рекомендацию регулятора один из крупнейших игроков отечественного рынка “ВТБ-24“, к примеру, проигнорировал. Как сообщили в пресс-службе, рефинансирование по схеме, предложенной ЦБ, повлечет для банка многомиллиардный убыток, который он не намерен компенсировать за счет других своих клиентов. Категорически воздерживаясь от конвертации валютных кредитов в рубли по так называемому “льготному курсу“, банк готов конвертировать займы по текущему курсу со ставкой, которая существенно ниже действующих на данный момент. Или – при такой же ставке — реструктурировать задолженность, увеличив срок действия кредита. Или предоставить программу отсрочки по уплате суммы основного долга на срок от 6 до 12 месяцев, существенно уменьшив размер ежемесячного платежа.

Между тем, указал Алексей Егоров, для заемщиков реструктуризация некомфортна, так как займы с аннуитетными платежами (предоставленные в свое время и Писаренко с Сафьяновой) предусматривают выплату процентов в начале срока кредита, а основную его сумму — ближе к концу. И в случае, когда более половины срока прошло и большая часть процентов выплачена, а объем “чистого долга” несущественно отличается от первоначального, в рамках реструктуризации (получения нового рублевого кредита на погашения валютного) заемщик будет вынужден уплатить проценты дважды.

Это интересно:  Понижение Процентов По Ипотеки Сбербвнк

В то же время, обесценивание объектов залога (рублевой стоимости квартир по отношению к валютному долгу) при росте просрочки, вследствие неспособности заемщиков платить, побуждает банки к поискам компромисса. И здесь наиболее оптимальным представляется введение определенного моратория по выплатам — с ежемесячными платежами по курсу ниже рыночного. Комментируя же в числе прочих возможных вариантов перспективы судебного иска, аналитик деликатно сформулировал, мол, валютные заемщики сегодня находятся в затруднительном положении, что вынуждает их искать способы, которые хоть как то помогли бы им разделить свое бремя с ответственным за кредитно-денежную политику регулятором.

Впрочем, уже сам судебный процесс по этому иску обещает стать прецедентом. И вынуждал бы впоследствии всякую госструктуру, вновь вознамерившуюся что-то опустить или, напротив, поднять, озадачиться возможной ответственностью за последствия своих действий для рядовых участников рынка.

Хоронить ипотеку пока рано

Мировой финансовый кризис начался как ипотечный. Банки США в погоне за клиентом навыдавали кредитов неблагонадежным заемщикам, а затем, когда началось снижение цен на жилье, а клиенты в массовом порядке отказались платить долги, банки остались без денег и со стремительно дешевеющими активами.

Сегодня ряд аналитиков предполагает зеркальное отражение американской ситуации в России: мировой кризис обрушит ипотечный рынок в нашей стране. Банки ужесточают условия и поднимают ставки, клиенты теряют работу и не могут нести бремя кредитных выплат. В то же время риэлторы, напрямую работающие с ипотекой, считают, что хоронить эту схему покупки жилья пока рано.

«Скованные одной цепью»

Количество банков, готовых предоставить кредит под залог приобретаемого жилья, безусловно, сократилось: по данным генерального директора агентства недвижимости «Адвекс – Московский» Максима Чернова, таковых сегодня в Северной столице около десятка. Они ужесточили требования к заемщику, вплоть до «белой зарплаты», и установили высокий первый взнос – от 30 до 50%. Цена кредита везде разная: от 10-15% и выше в долларах и от 15-20% в рублях.

Тем не менее, после серьезного спада в конце ноября – середине декабря и «мертвого штиля» в новогодние каникулы, количество ипотечных сделок вновь начало расти. Как рассказал директор филиала ЗАО «Магазин квартир» Эдуард Гоголев, в общем объеме петербургского рынка операций с недвижимостью они составляют 15%. Цифра небольшая, но если рассматривать цепочки сделок, зависимых друг от друга, практически в каждой найдется хотя бы одна, связанная с ипотечным кредитом.

Кто сегодня способен выполнить все требования банков? Руководитель отдела ипотечного кредитования компании «Петербургская недвижимость» Виктория Полякова отметила, что больше половины заемщиков – участники различных социальных программ: молодые семьи, жильцы расселяемых коммунальных квартир, обладатели жилищных сертификатов.

Правда, не все так радужно. Во-первых, с точки зрения банка, участник социальной программы – не самый надежный заемщик, поэтому рассматривать его кредитную заявку будут очень пристрастно. Во-вторых, практически нереально взять ипотеку по такой схеме, если в семье есть ребенок.

Холост, детей нет

Более охотно банки работают с другим типом клиентов – людьми, способными самостоятельно уплатить первый взнос и стабильно выплачивать ежемесячные платежи. Э.Гоголев составил примерный портрет такого заемщика: молодой человек до 30 лет, желательно без жены/мужа и детей (хотя в данном случае дети уже не являются непреодолимым препятствием), работник государственного предприятия или компании, обеспеченной государственными заказами. То есть, проще говоря, работник предприятия, которое гарантированно не закроется в кризис.

«Самостоятельных» заемщиков на петербургском ипотечном рынке сейчас порядка 40%.

Взгляд в будущее

В.Полякова «в пику» аналитикам-пессимистам привела свой прогноз дальнейшего развития ипотеки в Северной столице. Главное направление – создание более гибких кредитных программ и их максимальное разнообразие. Например, ряд банков уже вышли с предложением новой услуги – «симбиоза» сберкассы и ипотеки. Клиент какое-то время накапливает деньги на депозите, а затем банк предоставляет ему кредит на покупку жилья по сниженной ставке процента. Либо депозит существует одновременно с кредитом, процентная ставка в данном случае также снижается.

В любом случае, пока остаются те, кто нуждается в квартире, но не способен заплатить всю сумму сразу, спрос на ипотеку сохранится, тем более что в долевое строительство сегодня вступать рискованно. А будет спрос – будет и предложение. Лишь бы кризис не затянулся настолько, что кредит понадобится на покупку буханки хлеба.

Статья написана по материалам сайтов: infinica.ru, kvobzor.ru, ipocredit.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector