+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке?

Ипотека оформляется на несколько лет, чаще – больше, чем на 10 лет. За это время, жизнь может «сделать крутой поворот» и возникнет необходимость в переезде в другой город.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Что делать с жильём, за которое ещё не погашен кредит? Можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке?

Замена залога

Банки предлагают 3 выхода из подобной ситуации:

  1. Полностью погасить кредит. Такое решение подходит далеко не всем, так как сумма единовременного платежа достаточно велика.
  2. Перевести долг на третье лицо. На такую процедуру банки идут неохотно, так это значительно ухудшает качество кредита перед ЦБ РФ.
  3. Замена залога. То есть, обмен ипотечной квартиры.

У ипотечного кредита существует залог (на основании статьи 6 ФЗ № 102). Чаще всего, это купленная квартира. Банки разрешают своим клиентам обменять залог на другую квартиру.

Чтобы это сделать, нужно чтобы заёмщик имел хорошую репутацию перед банком, и чтобы другая квартира отвечала требованиям банка.

Банки разрешают обмен квартиры на разных условиях:

  • кому-то нужно, чтобы 2/3 всей ипотеки уже было погашено;
  • другие настаивают, чтобы новый залог был дешевле предыдущего;
  • третьи смотрят на кредитную историю клиента.

Чтобы банк точно разрешил замену, необходимо соблюдение всех 3-ёх условий.

Замена залога регулируется статьей 345 ГК РФ. А замена ипотечного залога – внутренними регламентами банка, в соответствии с этой статьёй гражданского закона.

Целью замены предмета залога является покупка квартиры в новом городе.

Можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке?

Квартиру, находящуюся в ипотеке и являющуюся предметом залога обменять можно. Об этом сказано в статье 345 ГК РФ.

Для этого нужно соблюдение некоторых условий:

  • согласие банка;
  • соблюдение условий замены залога, которые разработаны в каждом банке отдельно.

На другую

Замена одной квартиры на другую происходит только с согласия банка.

Для этого необходимо:

  • прийти в банк, который является залогодержателем;
  • написать заявление на обмен.

Необходимо соблюдение следующих условий:

  1. Часть ипотечного кредита уже должна быть погашена без просрочек. Как правило, банки разрешают обмен после 4 – 5 лет исправных платежей.
  2. Новая квартира должна быть на 20 – 30% дешевле первого предмета залога. То есть, стоимость нового залога, с учётом процентов по кредиту, должна быть ниже.
  3. Новое жильё не должно располагаться «в медвежьем углу». Банк никогда не разрешит купить квартиру в регионе, который не обслуживается данным банком.

Поэтому прежде чем писать заявление на обмен, необходимо проконсультироваться у специалиста, в каком регионе можно купить квартиру.

На большую

Теоретически обменять квартиру, которая находится в ипотеке, на большую по площади можно. Но она должна быть дешевле! Это можно сделать, когда новая квартира располагается в другом регионе.

Самые дорогие квартиры в Москве и Санкт – Петербурге. Если, квартира, являющая залогом по ипотеке, располагается в одном из этих 2-ух городов, а новый залог за Уральскими горами, где квартиры намного дешевле, то обмен на большую площадь возможен.

Только банк должен обслуживать этот регион, иначе обмен банк не разрешит.

В Сбербанке

Сбербанк – самый крупный и надёжный банк в нашей стране. Не удивительно, что граждане предпочитают оформлять ипотеку именно тут.

Но обменять квартиру, купленную в ипотеку у Сбербанка, достаточно сложно. Банк неохотно идёт на замену залога.

Возможность обмена предмета залога банк даёт только проверенным клиентам:

  • участникам зарплатного проекта;
  • не имеющим ни одной просрочки по платежам;
  • имеющим хорошую кредитную историю в других банках.

Если есть необходимость смены квартиры, находящейся в ипотеке у Сбербанка, то можно воспользоваться вариантом купли-продажи.

Что делать при задолженности по ипотеке? Читайте здесь.

Варианты

Есть несколько вариантов обмена залоговой квартиры:

  1. Обмен на аналогичную квартиру по площади и по цене. Здесь не возникнет проблем с банком. Просто меняется предмет залога.
  2. Новая квартира стоит дороже. Эта самая распространенная ситуация, так как обмен затевают именно с целью расширения жилищных условий. В этом случае, стоимость старой квартиры идёт на погашение старого кредита, а «сдача» – на первоначальный взнос по-новому кредиту.
  3. У покупателя не хватает средств на покупку залоговой квартиры. Тогда происходит замена должника, а не залога. В этом случае, покупатель выплачивает продавцу только разницу между стоимостью квартиры и непогашенным кредитом, а квартира остаётся в залоге.
  4. Классическая купля-продажа. Одна квартира продаётся и гасится старый кредит. Другая квартира покупается – и открывается новая ипотечная линия. Можно даже в другом банке.

Согласие банка

Согласие банка на обмен залоговой квартиры будет получено, если:

  • заёмщик уже несколько лет исправно выплачивает кредит, как правило, банк разрешает обмен через 5 лет после открытия кредитной линии, но некоторые банки дают согласие только после того, как заёмщик оплатит больше половины долга;
  • покупаемая квартира находится в регионе, который обслуживает этот банк;
  • клиент не имеет просрочки ни по одному платежу.

Порядок оформления

Как обменять квартиру в ипотеке? Чтобы обменять квартиру, которая находится в ипотеке у банка, необходимо:

  1. Придти в банк и написать заявление на обмен. При этом нужно узнать, в каком регионе можно приобрести новую квартиру.
  2. Банк проверяет, отвечает ли клиент всем требованиям, и даёт согласие.
  3. Проверка юридической чистоты покупаемой квартиры. Обычно этим занимаются риэлторы, или же служба безопасности банка.
  4. В это время собираются документы на старую и новую квартиру.
  5. Затем они предоставляются банку.
  6. Банк готовит два пакета документов – на продажу старой квартиры, и покупку новой. Так как по ГК РФ не существует обмена квартир, а есть купля-продажа, то обмен залоговой квартиры осуществляется именно через сделку купли-продажи.
  7. Оформление сделки и регистрация прав собственности.
  8. Переезд в новую квартиру.

Если сделка происходит при помощи риэлторов, то она может быть совершена за 3 месяца.

Документы

Для осуществления сделки, необходимо подготовить следующие документы заёмщика:

  • паспорт и копию всех страниц;
  • справку о доходах для расчёта новой кредитной линии, она может быть, как по форме 2-НДФЛ, так и по форме банка;
  • для мужчин моложе 27 лет – оригинал и копию военного билета;
  • документ, который может подтвердить, что заёмщик имеет постоянное место работы.

Сколько раз в жизни можно брать ипотеку? Смотрите тут.

Какая должна быть зарплата, чтобы получить ипотеку в Сбербанке? Подробная информация в этой статье.

Потребуются документы на квартиру (как старую, так и новую):

  • правоустанавливающие – то есть те документы, которые подтверждают, что есть основания для возникновения права собственности;
  • кадастровый паспорт на квартиру, если ипотека оформлялась менее 5 лет, то подойдёт и тот паспорт, который готовился при прошлом оформлении;
  • выписка из домовой книги обо всех прописанных в квартирах;
  • выписку из финансового счёта по каждой квартире, это необходимо для подтверждения того, что долгов по «коммуналке» нет;
  • заключение независимого оценщика о стоимости каждой квартиры;
  • если в одной из квартир прописаны дети до 18 лет, то возможно потребуется согласие органов опеки и попечительства.
Это интересно:  Жилстройсбербанк Казахстан: ипотека без первоначального взноса 2019

Обмен ипотечной квартиры возможен, если постоянно сотрудничать с банком и не допускать просрочки по ипотечному кредиту. В большинстве случае, банки идут на замену залога или замену заёмщика.

На видео об обмене ипотечного жилья

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7 (499) 110-56-12
    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 317-50-97
    • Регионы — 8 (800) 222-69-48

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Каким образом можно поменять квартиру в ипотеке на дом

Получение ипотеки – достаточно серьезная и ответственная процедура. Во-первых, речь идет о крупных суммах, а во-вторых, договор заключается на многие годы. Однако, в жизни случается так, что у заемщика появляется необходимость в переезде в другой регион или жилье другого типа. А потому сегодня актуален вопрос – как можно обменять квартиру, находящуюся в ипотеке, на дом.

Замена ипотечного залога – очень сложная процедура, требующая учета всех важных нюансов перед тем, как начинать действовать. Желательно для начала посоветоваться с адвокатом, чтобы сделка прошла успешно.

Запомните! Ипотека вовсе не означает то, что до конца срока ее действия заемщик ничего не может сделать с квартирой, приобретенной за счет заемных средств. Такая недвижимость лишь временно числится банковской собственностью. Но при наличии согласия банка ее можно и продать, и обменять. Главное, чтобы были соблюдены два условия:

  • С момента взятия ипотеки должно пройти свыше 2 лет (в некоторых случаях этот период увеличивают до половины всего периода кредитования).
  • Клиент должен иметь положительную кредитную историю, не иметь просрочек по платежам.
  • Новое жилье находится вблизи отделения банка, выбранного в качестве кредитного учреждения.

Среди операций с ипотечной собственностью можно выделить следующие:

  • Обмен жилья с целью переезда в более дорогое.
  • Переселение в жилую недвижимость, равную по стоимости.
  • Обмен жилища при переезде в более дешевое.

Каждый из вариантов имеет свои особенности – по-разному производятся процедуры обмена. Обмен отличается от продажи тем, что большая часть стоимости или полная не переходит в денежный эквивалент.

В этом случае происходит автоматическая смена залога банка, то есть, замена одного недвижимого имущества, находящегося на обеспечении у кредитора, на другое. В данной процедуре участвуют две стороны, которые меняют жилплощадь. Кроме того, предполагается участие и третьей стороны в качестве контроллера.

Какие условия обмена и есть ли альтернатива

Поводом для обмена квартиры в ипотеке на частный дом может стать что угодно. К примеру, увеличение или уменьшение дохода, желание получить другой тип недвижимости иной степени комфортности, снижение или повышение дохода и многое другое.

Свободное осуществление сделок затрудняется тем, что жилье находится в залоге. В теории квартиру обменять не так сложно, но на практике все выглядит иначе.

Прежде всего, на подобную сделку нужно получить согласие от банка-кредитора, так как именно у него квартира находится в залоге. Нужно просто обратиться в финансовую организацию с просьбой в письменном виде совершить обмен.

К заявлению прилагаются следующие документы:

  • Паспорт (копия и оригинал).
  • Свидетельство о заключении брака, если оно имеется.
  • Выписка из домовой книги.
  • Копия лицевого счета.
  • Бумаги, которые подтверждают своевременное внесение платежей по задолженности.

Как правило, финансовые учреждения идут навстречу заемщикам, которые добросовестно исполняют свои обязательства.

Основные нюансы

  • По условиям кредиторов обмен недвижимости, взятой в кредит, возможен только при заключении договора продажи уже имеющейся квартиры и покупки нового дома, который соответствует требованиям кредитной организации.
  • Банк обязательно оценивает новый объект залога, а за эту процедуру с заемщика взимается плата.
  • Перед обменом заемщик должен предоставить повторно полный пакет документов, который нужен для заключения ипотеки.
  • В случае необходимости пишется заявление на увеличение размера ипотеки на сумму разницы.
  • Некоторые финансовые учреждения требуют, чтобы клиент сразу внес первоначальный взнос за новое жилье.
  • Кредитная организация охотнее согласиться на сделку, если заемщик обратиться в агентство недвижимости, с которым сотрудничает этот банк. А если свое первое жилье клиент получил также через это агентство, то последующая покупка станет более доступной.
  • Банк может снова проверить кредитную историю (о ее значении читайте по этой ссылке), чтобы выявить негативные сведения в ней. Если будут замечены нарушения, то в обмене может быть отказано.

Как именно производится обмен

Если кредитор не хочет удовлетворять просьбу клиента обо обмене, то придется смириться. Ничего не поделаешь, придется жить на том же месте или искать альтернативные решения проблемы.

Если банк согласен, то процедура будет значительно упрощена, и представит собой следующее:

  • Заключение двух договоров купли-продажи недвижимости, при этом продаваемая квартира все еще будет находиться в качестве обеспечения у банка.
  • После регистрации прав собственности на новое жилье, оно переходит в качестве залога к кредитному учреждению.
  • Банк снимает обременение с реализованной квартиры, а новому собственнику предстоит пройти государственную регистрацию права собственности.

Выгода такой сделки достается только заемщику, а потому будет достаточно сложно найти покупателя недвижимости, который согласится на то, что в течение какого-то времени она будет находиться в залоге у банка. Продавцу предстоит подготовить ряд бумаг, чтобы покупатель мог застраховать свое новое имущество.

Документы, нужные для обмена

  • Кадастровый и технический паспорта (выдается в БТИ).
  • Заключение оценки обо всех видах стоимости жилья, в первую очередь рыночной.
  • Бумаги, которые подтверждают право собственности продавца (дарственная, договор купли-продажи и т.п.).
  • Выписка из государственного реестра, которая подтверждает факт того, что жилье чисто от обременений.

Какой же альтернативный вариант

Если человек по каким-либо причинам не хочет или не имеет возможности совершить обмен квартиры на дом, то он может использовать другой вариант обзавестись новым жильем – продать ипотечную квартиру и купить дом.

  • Сбор заемщиком всех необходимых документов на новую ипотеку.
  • Подача соответствующего заявления и ожидание, когда банк примет решение. Лучшие предложения по ипотечным сделкам рассматриваем по этой ссылке.
  • С жилья, находящегося в обеспечении у банка, снимается обременение (об этом больше говорим здесь). Это делается путем вывода недвижимости из-под залога при помощи краткосрочного займа.
  • Предыдущее жилье быстро реализуется на рынке по весьма привлекательной цене.
  • Полученные от продажи средства можно использовать на то, чтобы рассчитаться по краткосрочному займу.
  • Оставшиеся деньги нужны для приобретения новых квадратных метров.

Важно! Необходимо заранее получить подтверждение от кредитора, что он готов предоставить заем на покупку иного жилья, иначе заемщик может оказаться и без квартиры, и без собственного дома.

В представленном выше альтернативном варианте при проведении сделок возможна и смена банка.

Роль разницы в цене

Это приводит к тому, что клиент вынужден писать дополнительное заявление на изменение размера ипотечного займа.

Существует три варианта:

  • Самый лучший вариант – эквивалентный обмен недвижимостью, когда квартиру, находящуюся в ипотеке, клиент обменивает на дом равный по рыночной цене. При этом новая недвижимость может быть меньше по площади, но более новая и качественная, более привлекательная с точки зрения покупателя. Также возможен вариант обмена на жилье попросторнее, но не настолько качественное. Этот вариант является самым привлекательным не только для клиента, но и для банка, так как процедура наиболее проста и проходит гораздо быстрее. Еще выше шансы, если новое жилье находится вблизи банка-кредитора. Кстати, о реальных способах повышения своих шансов на одобрение любого типа кредита мы рассказываем по этой ссылке.
  • Ситуация, когда новый дом дороже. В данном случае банк будет еще больше заинтересован, так как новый залог выше по своей рыночной стоимости. Лучше, когда разница в цене превышает 20%, тогда кредитор, скорее всего, вынесет положительное решение с разрешением на доплату. Главная проблема для заемщика – где взять дополнительные деньги. Некоторые предпочитают брать потребительские кредиты, лучше предложения представлены по данной ссылке. А кто-то стремится просто быстро дополнительно заработать. О том, как это быстро сделать, рассказываем здесь.
  • Новый дом дешевле. Это самый сложный вариант, так как банк не считает привлекательным получение залога, имеющего более низкую стоимость. Кредитор может согласиться на такую процедуру, если уже было погашено около 2/3 ипотеки. То есть, заемщику придется либо дожидаться этого момента, либо искать дополнительные средства для частичного досрочного погашения.
Это интересно:  Расходы при оформлении ипотеки в Сбербанке и ВТБ в 2019 году

Еще один важный случай – обмен квартиры, взятой в рамках военной ипотеки. Это одна из наиболее сложных процедур, так как имеет место двойное обременение – банковское и Росвоенипотеки.

Тут всего несколько вариантов:

  • Перевод по службе в другой регион. Это предусмотрено договором военной ипотеки в пункте «переезд». Процедуры аналогична той, что и при равноценном обмене, жилье должно быть рядом с местом службы военного.
  • Расчет по кредиту по программе Росвоенипотеки.

Подводя итоги, стоит упомянуть, что нередко в договоре заблаговременно указаны условия обмена недвижимого имущества, поэтому при подписании бумаг нужно быть очень внимательным.

Что говорит закон

Процедура Регулирования отношений между банком и кредитополучателем происходит на основании кредитного договора, который составляется в соответствии с законодательством Российской Федерации. Ст.6 ФЗ №102 говорит о том, что каждый ипотечный займ основывается на залоге, в качестве которого выступает приобретаемый объект недвижимости. Обмен представляет собой замену обеспечения, то есть переоформление заема на другое имущество.

Порядок данной процедуры регулируется ст. 345 ГК РФ. Каждый банк выпускает документ, в котором оговариваются шаги по проведению этого процесса.

Можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке в 2019 году

Кто может рассчитывать на обмен

Согласно законодательства лица, которые хотят воспользоваться ипотечным кредитом они должны соответствовать определенным требованиям:

  • Кредит предоставляется гражданам в возрасте от 22 до 45 лет и имеющие российское гражданство;
  • Гражданин должен официально быть трудоустроен, что будет подтверждено справкой из места работы.

Банк предлагает возможность обменять следующим лицам:

Показатели Описание
Квартиру лицам которые на протяжении нескольких лет исправно выплачивают ипотечный кредит
По истечению пятилетнего периода открытия кредитной линии
После совершения оплаты половины долга
Местоположение приобретаемой квартиры находится в районе расположения банка, который обслуживает заемщика
При отсутствии просрочки по оплате
Лицам имеющим хорошую кредитную историю в других банках

Способы решения обмена ипотечного жилья

Важно. Процесс обмена квартиры с обременением ипотекой, возможно, провести только при согласии банка, который не всегда желает идти на подобную сделку. Регулируется данная процедура статьей 364 ГК РФ.

Есть несколько способов, которые помогут решить этот вопрос:

  1. операция с заменой залогового имущества: заключение договора по залоговому обмену;
  2. проведение двух договоров купли-продажи: реализация старой квартиры и приобретение другой;
  3. использование краткосрочного займа без залога для погашения ипотеки, продажа старого жилья и покупка новой квартиры. В этом случае возможна смена банка.

Разрешение банка

Покупатель не может распоряжаться самостоятельно жильем, которое находится в залоге у банка, только из разрешения самого банка. Фактически для обмена квартиры, нужно сначала вывести ее из обременения. Банк снимет обременение только после того, как заемщик выплатить весь ипотечный кредит. Если заемщик хочет обменять залоговую квартиру, ему нужно обратиться в банк для решения данного вопроса. В случае самостоятельного решения вопроса об обмене это приведет к грубому нарушению кредитного договора, и банк имеет полное право потребовать досрочное погашение кредита. Больше шансов получить разрешение на обмен у заемщиков, которые не допускали просрочек и своевременно выполняли все обязательства перед банком, в том числе и в части заключения договоров страхования. Лучше, если действующий кредитный договор был заключен хотя бы два года назад, а заемщик за истекший период погасил не менее трети кредита.

Банк может разрешить обмен заемного жилья, но не обязан и это покупатель квартиры должен понимать и очень сильно на это не надеяться. Для кредитного учреждения эта процедура занимает очень много времени и несет определенные риски. Поэтому, если заемщик хочет получить это разрешение, то ему придется выполнить все требования банка по предоставлению документов и по соблюдению самой процедуры.

Важно. Прежде чем искать новое жилье заемщик должен с начало получить от банка предварительное решение по вопросу обмену.

Требования к залогу, который будет служить обеспечением после обмена, такие же, как и для получения кредита. Банк будет проверять все документы на недвижимость, а также ее юридическую чистоту.

Условия получения согласия банка

Кредитное учреждение может разрешить обмен квартиры в ипотеке на другую квартиру, в случае, если заёмщик соответствует следующим требованиям:

  • Ипотечный кредит выплачивается не менее 4-5 лет, а в некоторых банках требуют погашения не менее половины суммы.
  • Клиент не имеет ни одной просрочки по выплатам.
  • Квартира находится вблизи какого-либо отделения банка.

Порядок оформления обмена квартиры в ипотеке

Для обмена квартиры, которая находится в ипотеке, необходимо совершить следующие действия:

  1. С заявление на обмен квартиры обратиться вбанк. Только заранее нужно примерно знать в каком районе будите обменивать квартиру;
  2. Банк рассматривает данное заявление, соответствует ли она всем требованиям, и выносит свое решение;
  3. Служба безопасности банка проверяет на юридическую чистоту покупаемую квартиру;
  4. Одновременно с проверкой квартиры собираются документы на новую и старую квартиры;
  5. После сбора всех необходимых документов они предоставляются в банк в кредитный отдел;
  6. В банке нет понятия обмена квартиры, а есть купля-продажа, то обмен залоговой квартиры осуществляется именно через сделку купли-продажи. Поэтому процедура проходит в два этапа – продается с начало старая квартира и покупается новая;
  7. После все проведенных операция оформляется сделка и регистрируются права собственности;
  8. Затем заемщик заезжает в новую квартиру.

Если сделка оформляется через риэлтора, то она может быть совершена за 3 месяца.

Документы, необходимые для оформления обмена квартиры по ипотеке

Для совершения сделки по обмену жилья, заемщику необходимо предоставить следующий пакет документов:

  1. Оригинал паспорта и копии всех страниц;
  2. Справка о доходах 2-НДФЛ с предприятия или банковская выписка с подтверждение дохода. Эти документы необходимы для расчета нового кредита.
  3. Для мужчин, которым не исполнилось еще 27 лет обязательно оригинал военного билета и его ксерокопия;
  4. Документ подтверждающий постоянное место работы заемщика;

Необходимые документы на квартиру:

  1. Правоустанавливающие документы, которые подтверждают права собственности на данную квартиру;
  2. Кадастровый паспорт на квартиру. В случае если ипотека оформляется менее чем на 5 лет, тогда можно предоставить тот паспорт, который оформлялся на предыдущий кредит;
  3. Выписка из домовой книги, где указана информация о всех прописанных гражданах в ней;
  4. Предоставить документ, который подтвердить, что задолженности по коммунальным услугам нет;
  5. Заключение независимой оценки стоимости по каждой квартире;
  6. Если в одной из квартир, есть зарегистрированные дети до 18 лет, то нужно разрешение из органов опеки или попечительства;

Обмен ипотечной квартиры возможен, если постоянно сотрудничать с банком и не допускать просрочки по ипотечному кредиту. В большинстве случае, банки идут на замену залога или замену заёмщика.

Часто задаваемые вопросы

Вопрос №1Семья почти 8 лет выплачиваем исправно ипотеку, большую сумму кредита уже погасили. Но хотят переехать в более южные регионы. Квартиру снимать не хотят, а сразу приобрести свое жилье. Возможно, ли обменять нашу квартиру на равноценную в другом месте?

Это интересно:  Понижение Процентов По Ипотеки Сбербвнк

Ответ: В данном случае решение принимает только банк. В банк необходимо обратиться с заявление, где указать на какое жилье желают поменять. И согласно этого заявления будет рассматриваться данный вопрос. Если заемщик платил регулярно без просрочек и выплатил уже более половины суммы на протяжении 8 лет, то можно рассчитывать на положительное решение банка.

Три способа продать или обменять ипотечную квартиру

Перейдем сразу к главному вопросу. Итак, у нас задача — Продать или обменять ипотечную квартиру или квартиру находящуюся в залоге у банка по той или иной причине. Попробуем найти ответы на риторические вопросы, что делать и с чего начать?

Причины по которым люди решаются на продажу ипотечной квартиры или квартиры находящейся в залоге у банка, весьма различны.
Причем это вовсе не обязательно финансовая причина, связанная с невозможностью выплачивать проценты по ипотеке. Целью продажи квартиры находящейся под обременением зачастую является желание улучшить жилищные условия, развод или разъезд собственников или покупка более дешевого жилья для снижения ипотечного бремени.

Также, достаточно много сегодня тех, кто к концу 2014 года в период ажиотажа скупал недвижимость в Москве по высокой стоимости и брал ипотеку в надежде сохранить деньги или даже заработать. В настоящее время эти люди прекрасно понимают, что стоимость квадратного метра в Москве упала, ближайших перспектив к резкому росту цен на недвижимость нет, а проценты по ипотеке уплачиваются. Т.е продажа ипотечной квартиры в таком случае — это избавление от ипотеки, как от невыгодного инвестиционного объекта.

Каким способом лучше всего продать ипотечную квартиру

В зависимости от конкретной ситуации, для желающих обменять или продать ипотечную квартиру существует несколько схем.

Первый вариант продажи ипотечной квартиры

В первом случае при подписании договора купли-продажи покупатель передает продавцу сумму, необходимую для погашения задолженности перед банком. Продавец вносит средства на свой счет в банке и гасит задолженность. Через некоторое время выдается пакет документов на снятие обременения. Эти документы подаются в регистрационную палату для снятия обременения, а затем оформляется переход права собственности к новому хозяину.

В этом случае в договоре купли-продажи прописывается, какая сумма была отдана продавцу на погашение кредита и какая сумма закладывается в банковскую ячейку и будет передана продавцу после снятия обременения с участвующей в сделке недвижимости и регистрации права собственности на имя нового владельца недвижимости.

Второй вариант продажи ипотечной квартиры

Деньги сразу закладываются в две ячейки. В первой ячейке деньги в размере долга по кредиту, во второй ячейке — остаток расчета за квартиру (если таковой имеется), предназначенный продавцу. Предварительно необходимо получить согласие банка на переход прав собственности или уступку по договору долевого участия на квартиру без снятия обременения.

В этом случае после заключения договора купли-продажи документы на квартиру подаются в регистрационную палату и новый владелец приобретает недвижимость с обременением. После получения документов о переходе права собственности деньги из первой ячейки идут на погашение задолженности, с квартиры снимается обременение, и только после этого продавец квартиры получает доступ ко второй ячейке.

Банки обычно предъявляют определенные требования к таким продажам. Во-первых, сумма сделки за вычетом всех расходов должна полностью покрывать все обязательства заемщика по кредиту. Во-вторых, расчеты по сделке должны проводиться под контролем банка, с тем, чтобы у должника отсутствовала возможность воспользоваться вырученными от продажи деньгами до завершения всех расчетов с банком.

Как правило на получение согласия банка уходит от одного до трех месяцев. Сначала нужно уведомить банк о намерении продать квартиру, написать заявление, встретиться с сотрудником для обсуждения деталей. Из-за длительности этого процесса на рынке недвижимости в Москве чаще предпочитают использовать первую схему.

Третий вариант продажи ипотечной квартиры

Третий вариант продажи ипотечной квартиры характерен для случаев, когда заемщик хочет продать ипотечную квартиру ради покупки новой. В этом случае можно договориться с банком о смене предмета залога, когда кредит остается тот же, а квартира меняется. То есть происходит одновременно две сделки: продажа старой квартиры, с одновременным снятием обременения (залога), и покупка новой квартиры, с наложением на нее обременения.

Как правило такие случаи рассматриваются индивидуально и выносятся банком на обсуждение кредитного комитета. Решение может быть как положительным, так и отрицательным. Если банк не разрешит смену предмета залога, остается вариант продать свою квартиру из-под залога по одной из двух вышеупомянутых схем, погасить полностью задолженность и взять новый кредит на новую квартиру.

Подводные камни

Трудоемкость переговорного процесса с банком, получение разрешения на продажу ипотечной квартиры, вовсе не является единственным препятствием на пути продавца квартиры находящейся в залоге.

Существует ряд непреодолимых психологических факторов. Дело в том, что квартира находящаяся под обременением на рынке недвижимости — это повод для торга, даже если со всей правоустанавливающей документацией по объекту все будет в порядке.

Сейчас у покупателей на рынке недвижимости очень большой выбор предложений, который значительно превышает спрос. И никто из покупателей не станет сознательно останавливать свой выбор на ипотечной квартире или квартире находящейся под каким либо другим обременением, в ситуации если можно найти аналогичный свободный объект по такой же цене. Поэтому ипотечные квартиры как правило продаются с дисконтом не менее 5% от текущей рыночной стоимости квартиры.

Большинство покупателей вообще отказываются рассматривать квартиры находящиеся под обременением, несмотря на дисконт. Это, прежде всего, психология, но субъективный фактор – мощнейшая движущая сила на вторичном рынке недвижимости. Для обычного человека, который пришел на рынок, мечтая быстро, дешево и без проблем купить себе жилплощадь, залоговая недвижимость – это отклонение от нормы.

Поэтому идеальным вариантом конечно же будет, если есть возможность, в принципе отказаться от вышеперечисленных схем продажи ипотечной квартиры. Занять где нибудь денег, расплатиться с банком и выставить квартиру на продажу как свободную, что значительно повысит её привлекательность как объекта недвижимости для покупателя. А заёмные деньги вернуть сразу после того как продадите квартиру. Этот вариант наилучший, но к сожалению, далеко не для всех приемлемый.

Послесловие

Последнее время, имеется ввиду 2016 год, доля выставленных на продажу квартир находящихся в залоге увеличилась примерно на 15%. Это связано с тем, что многие уже не могут выплачивать ипотечный кредит из-за потери работы или ухудшения материального положения семьи. К счастью пока эта тенденция не стала опасной, но потихонечку приближается к критической черте, отмечают эксперты компании Финанс-Кредит.

Безусловно, продажа ипотечной квартиры связана со многими неудобствами. И это дополнительное доказательство того, что решение о продаже квартиры находящейся в ипотеке должно быть очень обдуманным. Вы можете обратиться за подробной консультацией к специалисту по недвижимости компании Финанс-Кредит. Работа с залоговыми объектами недвижимости в Москве и Подмосковье — это основное направление нашей деятельности. Консультация по телефону бесплатно. Звоните в Финанс-Кредит и получите подробные ответы на все свои вопросы связанные с продажей ипотечной квартиры.

Статья написана по материалам сайтов: bankru.ru, 1000meters.ru, srochnyj-kredit.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector