+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Судебная практика по аренде земельных участков

Дата размещения статьи: 01.11.2016

Для того чтобы перейти к исследованию судебной процедуры расторжения договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности, заключенного между администрацией и юридическим лицом, необходимо дать определение понятия договора аренды.

Негативными последствиями неисполнения арендатором обязанности по внесению арендной платы являются, как следствие, прекращение договорных отношений и начисленная неустойка за нарушение срока внесения арендной платы. Размер неустойки равен 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Суды взыскивают неустойку с арендатора в пользу арендодателя только в том случае, если такое требование было заявлено в суде первой инстанции.

Литература

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:

Вернуться на предыдущую страницу

Определение Верховного Суда РФ от 08.02.2017 N 308-КГ16-19850 по делу N А32-16592/2015

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации муниципального образования Кавказский район,

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.12.2015 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.10.2016 постановление от 04.06.2016 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, департамент, ссылаясь на нарушение судами апелляционной и кассационной инстанций норм материального и процессуального права, просит отменить постановления от 04.06.2016 и от 06.10.2016 и оставить в силе решение суда первой инстанции от 25.12.2015.

В обоснование доводов жалобы заявитель указывает на статью 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

С 1 января 2007 года в Краснодарском крае вступил в силу Закон края N 1101-КЗ, призванный урегулировать отношения, возникшие в связи с наделением органов местного самоуправления муниципальных районов и городских округов в Краснодарском крае (далее — органы местного самоуправления) отдельными государственными полномочиями (далее — государственные полномочия) по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности Краснодарского края из фонда перераспределения земель Краснодарского края.

Законом Краснодарского края от 10.06.2006 N 1101-КЗ (в редакции от 14.02.2013 по 05.11.2013) органы местного самоуправления соответствующих муниципальных образований не были наделены полномочиями по продлению срока договоров аренды, в связи с чем дополнительное соглашение тот 31.07.2013 о продлении прекращенного договора на иной срок (до 31.07.2033), заключенное со Светлаковым В.И. ничтожно.

Вывод судов апелляционной и кассационной инстанций о том, что на момент подписания данного соглашения органы местного самоуправления были наделены государственными полномочиями по распоряжению спорным земельным участком основан на неправильном толковании норм матери ального права.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, равно как и соглашение о продлении такого договора.

В этой связи при установлении правовой природы наличия арендных отношений следует исходить из следующего.

Договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На момент направления департаментом оспариваемого отказа вступили в силу новые правила предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов (статья 39.6 Земельного кодекса РФ).

В силу положений пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона и без проведения торгов (статья 39.6 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 Земельного кодекса РФ).

Таким образом, случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 439.6 Земельного кодекса РФ, а условия реализации такого права — пунктом 4 данной статьи.

При отсутствии указанной совокупности условий арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона.

Ввиду того, что в отношении спорного земельного участка такие условия не соблюдаются, основания для дальнейшего предоставления такого участка арендатору без проведения торгов отсутствуют.

Более того, в настоящее время в отношении публичных земельных участков пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Выводы апелляционного суда об обратном, приведенные со ссылкой на положения статьи 621 Гражданского кодекса РФ, основаны на неправильном толковании норм материального права.

Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.

При изучении доводов кассационной жалобы и принятых по делу судебных актов оснований, по которым жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, не установлено.

Как следует из обжалуемых актов, в соответствии с постановлением Главы администрации от 13.08.1992 N 1254 «О предоставлении земельного участка Пилипенко В.П. для организации крестьянского (фермерского) хозяйства» Пилипенко В.П. предоставлен земельный участок общей площадью 43 га, в том числе в собственность бесплатно 36,4 га и в аренду сроком на пять лет с правом выкупа 6,6 га. Указанным постановлением зарегистрировано КФХ «Пилипенко», главой которого утверждена Пилипенко Валентина Павловна.

На основании указанного постановления 13.08.1992 администрация (арендодатель) и КФХ «Пилипенко» (арендатор) заключили договор N 447 аренды земельного участка площадью 6,6 га сроком на пять лет.

В соответствии с постановлением главы администрации от 27.02.1998 N 150 по заявлению КФХ «Пилипенко» с последним заключен договор аренды от 03.03.1998 земельного участка площадью 6,6 га сроком на пять лет. Договор зарегистрирован в Кавказском комитете по земельным ресурсам и землеустройству.

24.05.2007 общим собранием членов КФХ «Пилипенко» главой хозяйства избран Светлаков В.И.

05.06.2007 в едином государственном реестре юридических лиц внесена запись о прекращении деятельности юридического лица КФХ «Пилипенко» в связи с приобретением главой хозяйства Светлаковым В.И. статуса индивидуального предпринимателя без образования юридического лица.

31 июля 2013 года на основании постановления администрации от 31.07.2013 N 944/21 дополнительным соглашением срок аренды земельного участка продлен до 31.07.2033. Дополнительное соглашение зарегистрировано в ЕГРП.

Полагая, что отказ департамента в предоставлении земельного участка в собственность противоречит действующему законодательству и нарушает его права, предприниматель обратился в арбитражный суд с заявленными требованиями.

Суд первой инстанции признал отказ департамента законным, не нарушающим права и законные интересы заявителя.

Отменяя решение и удовлетворяя требования главы хозяйства, суд апелляционной инстанции, с выводами которого согласился суд округа, исходил из следующего.

На основании пункта 6 статьи 27 Земельного кодекса оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Законом N 101-ФЗ.

Согласно части 1 статьи 1 названного Закона им регулируются отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности предоставляются гражданам и юридическим лицам на торгах (конкурсах, аукционах).

В силу пункта 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ (в редакции, действовавшей на дату обращения главы хозяйства с заявлением в департамент) переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.

В подпункте 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса (действует с 01.03.2015) также закреплено, что продажа земельных участков, находящихся в публичной собственности, осуществляется без проведения торгов в отношении земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

Порядок приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности на территории Краснодарского края, регулируется Законом Краснодарского края от 05.11.2002 N 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае» (далее — Закон N 532-КЗ). Статья 21 названного Закона допускает приватизацию земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, переданных в аренду гражданину или юридическому лицу из фонда перераспределения земель по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этих земельных участков. Земельные участки в указанном случае, а также в случае, предусмотренном подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса, приобретаются по цене, определенной в порядке, установленном высшим исполнительным органом государственной власти Краснодарского края.

Таким образом, отношения, связанные с предоставлением земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения, регулируются Земельным кодексом, Законом N 101-ФЗ и соответствующими законами субъектов Российской Федерации.

Суды апелляционной и кассационной инстанций пришли к правильному выводу о том, что по смыслу приведенных норм механизм приобретения права собственности на земельный участок установлен законодателем для тех арендаторов, которые доказали надлежащее использование участка на протяжении трех лет и более с момента заключения договора аренды, данный подход обусловлен спецификой земельных правоотношений.

Судами установлено, что по истечении срока действия договора от 19.06.2008 со стороны департамента или администрации возражений об использовании участка не заявлено, следовательно, договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок (статья 621 Гражданского кодекса). Надлежащее использование испрашиваемого земельного участка подтверждено материалами дела.

Доводы заявителя жалобы не подтверждают существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации

отказать в передаче кассационной жалобы Департамента имущественных отношений Краснодарского края для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Аренда земельных участков в Российской Федерации: анализ судебной практики

В.А. БАКУЛИНА,

аспирант Московского городского университета управления Правительства Москвы e — mail : vbakylina @ gmail . com

Анализируются вопросы аренды земельных участков; выделяются наиболее часто встречающиеся ситуации в арбитражной практике; отмечается увеличение числа сделок с земельными участками, в том числе связанных с арендой земельных участков.

Ключевые слова: земельный участок, аренда земельных участков, кадастровый учет, договор аренды земельного участка, арендная плата.

Rent of the ground areas in the Russian Federation: the judiciary practice analysis

Questions of rent of the ground areas are analyzed; most often meeting situations in arbitration practice are allocated; the increase in number of transactions with the ground areas, including the ground areas connected with rent is marked.

Keywords: the ground area, rent of the ground areas, the cadastral account, the ground area lease contract, a rent.

Законодательство Российской Федерации определяет ряд норм, регулирующих право аренды земельных участков в Российской Федерации. Так, ч. 2 ст. 9 Конституции РФ закрепила многообразие форм собственности на землю, а ч. 1 ст. 36 Конституции РФ установила право граждан и их объединений иметь землю в собственности. В соответствии со ст. 36 Конституции РФ собственники земли осуществляют владение, пользование и распоряжение землей свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц; условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

Необходимо обратить внимание на специфику земельных участков как объектов права собственности, которая связана с тем, что земля является основой жизни и деятельности народов, проживающих на определенной территории и использующих земельные ресурсы этой территории, и требует особенной охраны, в том числе законодательной. Земля есть важнейший компонент природы и окружающей среды, один из природных ресурсов и средство производства в сельском и лесном хозяйстве Российской Федерации, а также объект права собственности и других прав (подп. 1 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Согласно п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. Таким образом, земельные участки являются объектами гражданского, земельного и иных отраслей права.

Особенности аренды земельных участков установлены в ЗК РФ и Федеральном законе от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Собственники земельных участков могут предоставить их в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ (ст. 608 ГК РФ и п. 2 ст. 22 ЗК РФ). Арендодателями также могут быть лица, которые управомочены законом или собственниками сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). Из статьи 606, п. 2 ст. 615 ГК РФ, а также пунктов 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ следует, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель передает арендатору (нанимателю) имущество, в том числе земельный участок, за плату не только во временное владение и пользование или во временное пользование, но и во временное распоряжение.

На современном этапе жизнедеятельности общества в связи с появлением на рынке большого числа разнообразных товаров и услуг, а также с учетом различных потребностей граждан и юридических лиц аренда земельных участков приобрела особую значимость и заняла важное место среди институтов гражданского права. При довольно широком применении норм, регулирующих вопросы аренды земельных участков, в гражданском обороте как физическими, так и юридическими лицами область права в части аренды земельных участков не смогли обойти различные противоречия, коллизии и двойное толкование норм. Таким образом, формируется многогранная судебная практика по спорам, связанным с арендой земельных участков, которая помогает разъяснить особенности применения тех или иных положений права. Проанализируем наиболее интересные ситуации и выводы из судебной практики в отношении аренды земельных участков. А именно рассмотрим вопросы, касающиеся предмета договора аренды; индивидуализации земельного участка при его аренде; передачи земельных участков, находящихся в постоянном бессрочном пользовании, в аренду, и вопросы по арендной плате.

Это интересно:  Как проверить на арест машину по гос номеру в 2019 году

Анализ судебной практики позволяет выявить ряд требований к документам, в которых может содержаться согласованное сторонами условие о предмете договора аренды. При несоблюдении таких норм договор аренды может быть признан незаключенным. Поэтому при рассмотрении подобных споров нередко возникает вопрос, в каких документах может быть указан предмет аренды. Относительно земельных участков рассмотрим следующий пример.

Так, между сторонами был заключен договор аренды земельного участка от 12.07.2001. Истец обратился в суд с требованием о признании данного договора недействительным в связи с невозможностью установления его предмета. Требования истца основывались на положении п. 3 ст. 607 ГК РФ, по правилам которого в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих сведений в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор — незаключенным.

Суд в свою очередь истолковал положения спорного договора по правилам ст. 431 ГК РФ и указал, что в документе (с учетом приложения к договору — плана границ земельного участка) имеются данные, характеризующие объект имущественного найма как индивидуальноопределенный: кадастровый номер, адрес, границы и площадь участка. Земельный участок предоставлен ответчику для использования недвижимости, размещенной на участке и принадлежащей ответчику на праве собственности. При этом ответчик с 2001 года вносил арендные платежи за пользование объектом, переданным ему в имущественный наем. В материалах дела не представлены документы, свидетельствующие о наличии у сторон разногласий и неопределенности в отношении предмета договора аренды в процессе его исполнения с 2001 года до возникновения спора. Таким образом, у сторон сложились договорные отношения по аренде спорного земельного участка. Оснований считать сделку по договору аренды от 12.07.2001 незаключенной у суда не было[1].

Рассмотренный судебный спор по требованию о признании договора недействительным подтверждает, что предмет договора аренды земельного участка считается достаточно определенным, если он указан и обозначен в плане границ земельного участка, который является неотъемлемой частью договора.

Следующий пример касается последствий нарушения установленного порядка индивидуализации при заключении договора аренды земельного участка. Действующим законодательством определены параметры, при которых можно считать земельный участок индивидуально определенным. Так, в соответствии со ст. 11 ЗК РФ земельный участок как объект земельных отношений — часть поверхности земли, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Согласно Федеральному закону от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон № 221-ФЗ) каждому земельному участку присваивается кадастровый номер. Такие участки могут быть объектом аренды. В соответствии с ч. 12 ст. 38 и ч. 10 ст. 39 Закона № 221-ФЗ форма межевого плана и требования к его подготовке, в том числе особенности подготовки межевого плана в отношении земельных участков, указанных в ч. 10 ст. 25 Закона № 221-ФЗ, устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. Порядок формирования границ утвержден приказом Минэкономразвития России от 24.11.2008 № 412 «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков». При разрешении спорных ситуаций возникают следующие вопросы: может ли земельный участок или его часть быть объектом аренды, если он не индивидуализирован в указанном выше порядке? какие последствия влечет нарушение порядка индивидуализации земельного участка? считается ли договор аренды заключенным, если земельный участок, который имел кадастровый номер, к моменту заключения договора перестал существовать?

По вопросу о том, может ли земельный участок быть объектом аренды только после формирования его границ (межевания) и постановки на кадастровый учет, существует несколько мнений. Первое заключается в том, что после вступления в силу ЗК РФ и Федерального закона от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре»[2] (далее — Закон № 28-ФЗ) земельный участок может быть объектом аренды только после формирования его границ (межевания) и постановки на кадастровый учет. В противном случае договор аренды участка является незаключенным.

Так, между ООО «Теплоинвест» и Управлением имущественных отношений администрации Балашихинского района Московской области (далее — Управление) был заключен договор от 13.09.2001 № 009ИД о реализации инвестиционного проекта. ООО «Теплоинвест» обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Управлению о понуждении заключить договор аренды земельного участка. По итогам рассмотрения искового заявления было вынесено решение от 21 декабря 2006 г., и иск ООО «Теплоинвест» был удовлетворен полностью на основании статей 309, 421, 445 ГК РФ. Решение мотивировано тем, что обязанность заключить с истцом договор аренды земельного участка возникла в связи с заключением договора от 13.09.2001 № 009ИД о реализации инвестиционного проекта и уклонение от его исполнения недопустимо. В свою очередь Управлением указанное решение было обжаловано в кассационной инстанции. Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судом норм процессуального и материального права, суд кассационной инстанции посчитал обжалуемое решение подлежащим отмене по следующим основаниям.

В статье 261 ГК РФ указано: территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству.

В соответствии с п. 2 ст. 6 ЗК РФ земельный участок в качестве объекта земельных отношений определяется как часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Такой порядок закреплен Законом № 28-ФЗ. Согласно Закону № 28-ФЗ государственный кадастровый учет земельных участков — описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает характеристики, позволяющие однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера (ст. 1). Государственному кадастровому учету подлежат земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков (ст. 7 Закона № 28-ФЗ). Суд сделал вывод по смыслу указанных положений Закона № 28-ФЗ в силу того, что земельный участок может выступать в качестве объекта аренды по договору при наличии в договоре сведений о размере земельного участка и приложении к договору его кадастрового плана с описанием границ.

Кадастровый учет земельного участка, в отношении которого истцом заявлены требования о понуждении к заключению договора аренды, не проводился, что сторонами не оспаривается.

Таким образом, данный земельный участок не может являться объектом аренды, в связи с чем независимо от правомерности либо неправомерности действий Управления у суда в силу статей 422, 432, 607 ГК РФ отсутствовали правовые основания для удовлетворения иска[3].

Вторая позиция судов заключается в том, что если у участка не сформированы границы и он не поставлен на кадастровый учет в соответствии с законодательством, то договор аренды участка является ничтожным.

В соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки как обособленные природные объекты. Таким образом, объектом земельных правоотношений может быть только индивидуализированный земельный участок[4].

Выполняя указания суда кассационной инстанции, суд установил, что объект аренды не соответствует требованиям ст. 607 ГК РФ, согласно которой в аренду могут передаваться земельные участки и другие обособленные природные объекты, а не доли в праве аренды на них[5].

При рассмотрении споров о передаче в аренду земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании, суды сделали вывод: если договор о передаче в аренду земельного участка был заключен после вступления в силу ЗК РФ лицом, владеющим данным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, то договор является ничтожным даже при наличии согласия собственника участка на передачу его в аренду. Данное положение закреплено в п. 24 постановления Пленума ВАС от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства». Так, в силу ст. 270 ГК РФ лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе с согласия собственника участка передавать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование. Пунктом 4 ст. 20 ЗК РФ установлено, что граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, включая тех, за которыми такое право на земельные участки сохраняется в силу п. 3 ст. 20 ЗК РФ, не вправе распоряжаться данными земельными участками. В связи с этим после введения в действие ЗК РФ лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование, в том числе и при наличии согласия на это собственника земельного участка. Суды, руководствуясь данным положением, признают такие договоры аренды недействительными.

Так, между национальным парком (арендодателем) и ООО «Аура-1» (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка № 12/50, расположенного в лесничестве ГУ «Сочинский национальный парк», сроком на 49 лет для обустройства и эксплуатации туристического приюта.

В соответствии с п. 4 ст. 27 и ст. 95 ЗК РФ земли национального парка отнесены к объектам федеральной собственности и находятся в ведении федеральных органов власти. Национальный парк владеет данными землями на праве постоянного (бессрочного) пользования. В силу п. 4 ст. 20 ЗК РФ граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться такими земельными участками. Право сдачи такого имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Доказательства, подтверждавшие, что уполномоченным органом федеральной власти принимался специальный распорядительный акт о передаче спорного земельного участка в аренду, в деле отсутствовали.

Рассмотрев все обстоятельства, суды пришли к выводу, что договор аренды земельного участка недействителен (ничтожен) на основании ст. 168 ГК РФ. В передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора решения и постановления отказано[6].

Определенные особенности установлены гражданским и земельным законодательством в отношении аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности. В соответствии с п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формы платы — земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. В пункте 3 ст. 65 ЗК РФ установлено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Таким образом, законодательством подтверждается, что понятие «арендная плата» подразумевает под собой уплату земельного налога и цену договора. В пункте 5 ст. 65 ЗК РФ специально оговорено, что для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка, также кадастровая стоимость может применяться для определения арендной платы за земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности Российской Федерации.

Нами рассмотрены далеко не все спорные ситуации, возникающие в судебной практике при разрешении споров, связанных с арендой земельных участков. Например, не исследованы проблемы, возникающие при возврате арендованного имущества, при досрочном расторжении договора по инициативе сторон, при улучшении арендованного имущества. Аренда, которая по мере развития рыночных отношений в нашей стране приобретает все большее значение, является одним из главных инструментов преобразований рынка. Будучи формой договорного, возмездного и срочного пользования и владения землей, она стала основой землепользования и отвечает задачам повышения эффективности использования земель. Преимущества аренды земельных участков оценили государство, муниципальные образования, юридические и физические лица: во-первых, при сохраненном праве собственности арендодатель получает доход; во-вторых, пользование землей на условиях аренды часто оказывается значительно дешевле, чем приобретение земли в собственность.

Ежегодные отчеты арбитражных судов различных субъектов показывают, что с каждым годом количество споров в арбитражных судах Российской Федерации, связанных с правом собственности на земельные участки, увеличивается. Чаще всего споры связаны со следующим кругом вопросов:

— порядком заключения договора аренды;

— понуждением к заключению договора аренды (в том числе с необходимостью заключения договора при переходе прав на расположенное на участке сооружение или смене арендодателя);

— порядком установления, а также взимания платы за аренду земельного участка;

— обязанностями и правами сторон договора аренды;

— досрочным расторжением договора аренды;

— прекращением договора в связи с истечением срока;

— продлением срока действия договора.

2 Утратил силу в связи с принятием Федерального закона от 13.05.2008 № 66-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона “О государственном кадастре недвижимости”».

Судебная практика по аренде земли

Источники судебной практики по договору аренды

Судебная практика по аренде обширна, разнообразные аспекты правоприменения по разным ее видам (особенно по аренде нежилых помещений, земельных участков) затрагиваются в судебных актах практически ежедневно.

В последние годы в судебных актах в основном развиваются разъяснения ВАС РФ:

  • постановление Пленума ВАС РФ «Об отдельных вопросах…» от 14.03.2014 № 17;
  • постановление Пленума ВАС РФ «Об отдельных вопросах практики…» от 17.11.2011 № 73 (далее — постановление № 73), дополненное рядом существенно значимых разъяснений в январе 2013 года;
  • информационное письмо ВАС РФ «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» от 11.01.2002 № 66 (далее — ИП № 66).

Наибольшее влияние на формирование современных подходов к разрешению арендных споров оказывает постановление № 73.

ВС РФ точечно формирует судебную практику по договору аренды кассационными определениями по отдельным вопросам, в частности по вопросам толкования договоров, не давая обширных разъяснений.

Отдельные вопросы судебной практики освещены в нашем кратком обзоре.

Аренда земельного участка: не пользовался – не платишь

По мотиву отсутствия госрегистрации или несогласования предмета (существенного условия) договоры сейчас оспариваются нечасто. Это связано с наличием разъяснений высшей судебной инстанции:

  1. В п. 15 постановления № 73 указано, что в случае фактического исполнения договора (передачи вещи по передаточному документу) его предмет считается вполне определенным (см. также постановление АС УО от 09.10.2018 по делу № А60-64952/2017). При этом должен быть подтвержден факт исполнения обеими сторонами, в противном случае договор все-таки является незаключенным (см. постановление АС ПО от 04.10.2018 по делу № А57-18659/2017).
  2. П. 14 постановления № 73 содержит выводы о действии незарегистрированного договора аренды недвижимости: он применяется к отношениям его сторон, но поскольку публичное подтверждение его состоятельности в виде госрегистрации отсутствует, в отношениях с третьими лицами ссылаться на него стороны не вправе (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Таким образом, если имеется письменный договор, содержащий существенные условия аренды, он подлежит применению в части исполнения изложенных в нем обязательств сторон (см. постановление АС ЗСО от 02.10.2018 по делу № А81-8390/2017). Аналогичным образом оцениваются дополнительные соглашения к договорам, см. постановление АС ЦО от 09.10.2018 по делу № А54-3401/2017.

На практике сделки, связанные с арендой, оспариваются по разным основаниям из числа предусмотренных ст. 166–179 ГК РФ. Как и в большинстве случаев, нередко встречается оспаривание сделок в рамках дел о банкротстве (см. постановление АС ВСО от 04.10.2018 по делу № А33-453/2015).

К числу специфических арендных споров о признании сделок недействительными можно отнести, к примеру, оспаривание:

  • По основанию предоставления в аренду государственного или муниципального имущества с нарушением установленного порядка (по иску госоргана или прокурора). Подобные сделки являются ничтожными (п. 1 постановления № 73). Так, по одному из дел признан недействительным договор аренды земельного участка сельхозназначения, поскольку при его предоставлении не был обеспечен равный доступ, не опубликовано сообщение о наличии предлагаемого для передачи земельного участка, что повлекло нарушение публичных интересов (определение ВС РФ от 08.10.2018 по делу № А32-39592/2015).
  • Мотиву явного ущерба (п. 2 ст. 174 ГК РФ). Так, по одному из дел было заключено допсоглашение об изменении арендной платы, по которому произошло ее существенное уменьшение, что повлекло убытки арендодателя. Доводы истца были подкреплены отчетами оценщиков, иск удовлетворен (см. постановление АС ПО от 05.10.2018 по делу № А65-43497/2017).
Это интересно:  До Какого Возраста Ребёнка Приставы Не Имеют Права Войти В Квартиру Без

При отсутствии правового основания использования имущества собственник имеет право взыскать с лица, использовавшего имущество:

  1. Убытки (реальный ущерб и неполученную выгоду, ст. 15 ГК РФ). Как правило, их размер определяется на основании экспертизы, назначенной судом (см. постановление АС УО от 12.10.2018 по делу № А60-55202/2016).
  2. Потенциальный доход, если имущество было сдано в аренду неуправомоченным лицом. Иск предъявляется к недобросовестному арендодателю и (или) арендатору в соответствии со ст. 303, 322 ГК РФ, которые в силу ст. 1103 ГК РФ имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (п. 12 постановления № 73, постановление 18-го ААС от 11.10.2018 по делу № А76-10485/2017).
  3. Неосновательное обогащение, если имущество использовалось без договора, в соответствии со ст. 1102 ГК РФ (см. постановление АС УО от 12.10.2018 по делу № А76-39041/2017).

Рассмотрим особенности судебной практики по отдельным видам аренды.

Если нормативный акт, устанавливающий расчет регулируемой арендной платы, признан решением суда недействительным и имеется ранее принятый нормативный акт, регулирующий аналогичные отношения, расчет арендной платы на основании признанного недействительным нормативного акта является незаконным (п. 10 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2016), утв. Президиумом ВС РФ 06.07.2016).

Однако это не означает, что вносить платежи за данный период не потребуется. Согласно абз. 2 ст. 13 ГК РФ в случае признания судом нормативного акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению или защите иными способами, предусмотренными ст.

Так, решением Волгоградского областного суда от 19.02.2018 по делу № 3а-15/2018 признаны недействующими отдельные нормы Порядка расчета арендной платы…, утв. постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.

Досудебный (претензионный) порядок при рассмотрении арендных споров арбитражным судом обязателен (ч. 5 ст. 4, п. 8 ч. 2 ст. 125, ч. 7 ст. 126 АПК РФ). К иску должны быть приложены доказательства его выполнения под угрозой оставления требования без рассмотрения (п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ).

Если иск заявляется по какому-либо из оснований (предусмотренных законом или договором) для расторжения договора, особенности претензионного порядка следующие:

  1. До обращения в суд должно быть направлено предупреждение о расторжении договора, содержащее указание на подлежащее применению основание, а также однозначное по смыслу предложение расторгнуть договор.
  2. После получения другой стороной предупреждения должен истечь 30-дневный срок или иной срок, указанный в законе или договоре. Факт получения документа должен быть подтвержден.

Это вытекает из п. 2 ст. 452 ГК РФ и пп. 29, 30 ИП № 66.

При неполном совпадении предмета претензии и требования, предъявленного в суд, а также при подтверждении отсутствия у другой стороны намерения решить спор в мирном порядке иск может быть рассмотрен в полном объеме (см.

Судебная практика по арендным спорам обширна и разнообразна. Ее содержание определяется как разъяснениями высших судебных инстанций, так и конкретными фактическими обстоятельствами, влияющими на формирование позиции суда, в первую очередь на оценку добросовестности поведения какой-либо из сторон, вследствие чего одни и те же правовые нормы могут применяться по-разному.

В нашем обзоре затронута судебная практика по отдельным видам аренды (транспорта и нежилых помещений), вопросам взыскания стоимости улучшений, арендной платы, расторжения договора и некоторым другим.

Статья оказалась полезной? Подписывайтесь на наш канал RUSЮРИСТ в Яндекс.Дзен!

Приведем выводы, сделанные на основе судебной практики по арендной плате:

  1. Даже если договор не заключен, за фактическое пользование земельным участком (ЗУ) арендатор всё равно будет обязан произвести оплату. Подобная ситуация именуется в судебной практике «фактическими арендными отношениями» . Подлежащая оплате сумма рассчитывается судом на основании п . 3 ст. 424 ГК РФ (решение АС Оренбургской области по делу № А47-4238/2016).
  2. Размер арендной платы может измениться независимо от воли сторон, если он установлен в договоре как регулируемый и изменились соответствующие нормативные акты (постановление ФАС ЦО от 21.11.2016 по делу № А08-7346/2015). Причем дополнительного изменения договора не требуется (п . 19 постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).
  3. По окончании строительства и при выполнении арендатором обязанностей застройщика по договору аренды ЗУ под строительство прекращается его обязанность по внесению арендной платы (постановление ФАС ЦО от 12.08.2011 по делу № А14-7725/2010/206/32). Однако если речь идет о многоквартирном доме, плата подлежит внесению до момента регистрации права за первым из собственников (постановление ФАС ЦО от 03.08.2011 по делу № А54-5329/2010С22).
  4. По вопросу об обязанности оплачивать аренду после снятия участка с кадастрового учета встречаются разные позиции. В одном случае суд посчитал, что после снятия с учета участок как объект аренды существовать перестал, поэтому обязательства сторон прекратились в связи с невозможностью исполнения (постановление ФАС ВВО от 28.11.2012 по делу № А43-34631/2011) . Но арендатор участком не пользовался . В другом же случае суд, напротив, обратил внимание на то, что прекращение кадастрового учета ЗУ не означает, что он прекратил существовать (постановление ФАС ЦО от 05.08.2014 по делу № А68-9856/2013). В этом случае арендатор участком пользоваться продолжал.

Рассмотрим наиболее типичные ситуации, в которых суды признают договоры аренды ЗУ недействительными:

  1. Нарушения процедуры предоставления публичного земельного участка разного характера, в том числе:
  • неправомерный выбор арендатора, например: претендентов было двое, а договор был заключен без торгов (постановление АС ДВО от 04.04.2017 № Ф03-893/2017);
  • отсутствие публичного информирования заинтересованных лиц о предстоящем предоставлении участков (постановление АС СКО от 18.08.2017 по делу № А22-2811/2016).
  1. Признание недействительными торгов будет основанием недействительности договора, заключенного по их итогам (определение Приморского краевого суда от 17.02.2016 по делу № 33-1369/2016).
  2. Аренда мешает собственникам земли или иной недвижимости пользоваться ей. Приведем примеры:
  • ЗУ частично был расположен на территории, прилегающей к многоквартирному дому и необходимой для его эксплуатации, в связи с чем нарушались права сособственников (постановление АС СКО от 20.11.2015 по делу № А32-5231/2013);
  • участок, находящийся в госсобственности, был сдан в аренду неправомерно, так как на нем было расположено имущество истца (постановление АС ВСО от 27.10.2016 № Ф02-5961/2016);
  • в аренду была передана часть земли истца, что было вызвано отсутствием согласования границ участков (постановление АС ДВО от 11.03.2016 № Ф03-143/2016).

Арбитражная практика по взысканию платежей по договору аренды

Условие об арендной плате по общему правилу не относится к существенным условиям договора аренды (ст. 606, 614 ГК РФ). Иное может быть предусмотрено другими обязательными нормами (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Арендная плата может быть установлена разными способами: за объект в целом, из расчета за 1 кв. м или другую единицу измерения, в рублях в твердой сумме или с привязкой к иностранной валюте, инфляционным индексам и т. д.

Судебные споры о признании договоров незаключенными по мотиву несогласования арендной платы очень редки. В качестве примера можно привести кассационное определение Кемеровского областного суда от 01.02.

Арендная плата взыскивается в согласованном размере за период использования имущества арендатором. Она не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или его целевым назначением (п. 5 Обзора судебной практики ВС РФ № 3, утв. Президиумом ВС РФ 12.07.2017).

Обращает на себя внимание позиция судов по взысканию арендной платы, определенной в иностранной валюте с оплатой по курсу ЦБ РФ (подробнее см. в статье «Валютная оговорка в договоре или контракте»). Изменения курса валют суды не считают существенным обстоятельством для пересмотра условий договора, поскольку они охватываются предпринимательским риском (см.

К числу особенностей аренды имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности, относится не только необходимость соблюдения публичного порядка предоставления в аренду, но и регулируемая арендная плата. Относительно порядка ее применения были даны судебные разъяснения:

  1. Арендная плата определяется в соответствии с правовым регулированием, действующим на момент заключения договора аренды, если стороны не предусмотрели в его тексте изменение расчета в связи с изменением нормативного регулирования (п. 16 постановления № 73).
  2. Арендодатель вправе требовать ее внесения в установленном размере без дополнительного изменения договора аренды. Принятие актов об изменении ставок или методики расчета автоматически влечет изменение условий аренды (п. 19 постановления № 73, постановление Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 № 15837/11).

Судебная практика по аренде нежилых помещений

Общие особенности аренды нежилых помещений рассматриваются в статье «Нюансы договора аренды нежилых помещений (образец)». Здесь мы расскажем о некоторых типичных вопросах относительно данного вида договора.

Аренда части недвижимого объекта обременяет объект в целом и подлежит госрегистрации (п. 9 постановления № 73). Типичные спорные ситуации, возникающие при регистрации, нашли разрешение в приведенном пункте постановления № 73:

  • если кадастровый паспорт представлялся при регистрационных процедурах по объекту (т. е. имеется в деле), для регистрации договора он не нужен;
  • описание передаваемой в аренду части объекта может быть графическим или текстуальным с использованием обозначений, имеющихся в кадастровом паспорте;
  • наиболее сложный порядок действует в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности: при аренде части такого участка необходимо провести кадастровый учет этой части (правило не распространяется на субаренду).

Тем не менее споры с Росреестром встречаются в практике. Так, по одному из дел был оспорен отказ в регистрации допсоглашения к договору аренды, которым было уменьшено число арендуемых помещений. Мотивом для отказа стало отсутствие кадастрового учета.

Оплата коммунальных услуг не является сама по себе формой арендной платы (п. 12 ИП № 66), поскольку содержание имущества — обязанность арендатора (п. 2 ст. 616 ГК РФ). По спорам о предоставлении и оплате коммунальных услуг можно отметить следующее:

  1. При отсутствии договора с арендатором на оказание коммунальных услуг обязанность по их оплате лежит на собственнике (ответ на вопрос № 5 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2015), утв. Президиумом ВС РФ 26.06.2015). При наличии договора арендатора с коммунальными службами такую обязанность несет арендатор (см. определение ВС РФ от 24.09.2018 № 305-ЭС18-13762 по делу № А40-133705/2017).
  2. Если прямые договоры с поставщиками — у арендодателя, с арендатора не снимается обязанность по содержанию оборудования в исправности. По одному из дел не были приняты во внимание доводы арендатора об отсутствии коммунальных услуг и аварийном состоянии (вследствие этого) оборудования со ссылкой на ст. 616 ГК РФ (см. постановление АС УО от 12.10.2018 по делу № А07-12459/2017).
  3. Арендатор обязан оплачивать фактически потребленные услуги. По одному из дел арендодатель пытался взыскать неосновательное обогащение в виде стоимости теплоснабжения, в то время как помещение не оборудовано соответствующими приборами. В иске было отказано (см. постановление 13-го ААС от 12.10.2018 по делу № А42-3393/2018).

Итоги

Практическое решение вопросов, связанных с оформлением договора аренды земельных участков, предусматривает необходимость в устранении массы технических и юридических коллизий.

Большинство граждан, желающих получить собственную недвижимость для реализации тех или иных целей, не знают о том, какие правила устанавливаются действующим законодательством и что нужно учитывать людям, желающим получить какую-либо территорию в аренду.

Арбитражная практика по взысканию платежей по договору аренды

Для аренды транспортных средств характерны споры, связанные с внешним эффектом аренды:

  1. Арендатор является законным владельцем средства транспорта, являющегося источником повышенной опасности, и должен привлекаться к деликтной ответственности при наличии оснований (см. постановление АС МО от 12.10.2018 по делу № А40-3020/2018).
  2. При причинении транспортному средству повреждений арендатор возмещает убытки арендодателю с переходом к нему в порядке регресса права на взыскание убытков с фактического причинителя вреда (см. постановление АС УО от 12.10.2018 по делу № А76-8317/2017).
  3. Если арендатор дооборудовал транспортное средство, то в случае, если произведенные улучшения являются отделимыми, они должны быть возвращены арендатору по окончании срока аренды в натуре (ст. 623, 1102, 1103, п. 1 ст. 1104 ГК РФ). Их стоимость может быть взыскана только при невозможности возврата в натуре (ст. 1105 ГК РФ). В частности, по одному из дел арендатор заявил требование о взыскании стоимости отделимых улучшений. В иске было отказано в связи с выбором ненадлежащего способа защиты права (постановление АС ЦО от 11.10.2018 по делу № А35-4219/2017).

Положение закона

Иностранным лицам или тем, кто в принципе не имеет гражданства, предоставляется возможность использовать земельные участки, расположенные на территории России, на основании договора аренды, за исключением тех ситуаций, которые прописаны в Земельном кодексе.

После того, как заканчивается установленный срок действия договора аренды земельного участка, арендатор территории получает преимущественное право на продление действия данного соглашения, если он соблюдал ранее указанные условия.

Договор аренды участка, который находится в муниципальной или государственной собственности на берегу водных объектов общего пользования, оформляется с пользователем данного объекта в том случае, если гражданам будет предоставлен свободный доступ к этому объекту.

В процессе продажи арендатору также предоставляется преимущественное право на приобретение данной территории в том порядке, который устанавливается нормами гражданского законодательства.

Если земельный участок наследуется гражданами, не достигшими совершеннолетнего возраста, законным представителям этих лиц предоставляется возможность предоставления этих участков в аренду на определенный срок до того момента, как наследники достигнут совершеннолетия.

Аренда — это услуга или нет: разъяснения Минфина

В течение длительного времени спорным был вопрос, является ли сдача имущества в аренду услугой, и если да, то требуется ли для получения вычета по НДС ежемесячное составление акта сдачи-приемки услуг по предоставлению имущества в аренду.

  • заключенный договор;
  • акт приема-передачи;
  • документы о внесении арендных платежей.

Основные темы споров

ГК РФ предусмотрен судебный порядок досрочного расторжения договора аренды при наличии поименованных обстоятельств (ст. 619, 620 ГК РФ).

Что касается внесудебного порядка (отказа от договора), он предусмотрен в п. 2 ст. 610 ГК РФ при неопределенном сроке договора с обязательным заблаговременным предупреждением. Мотивы при этом не имеют значения (постановления Президиума ВАС РФ от 15.02.

Законом или договором аренды могут быть установлены и другие основания для досрочного расторжения договора, причем как в суде (п. 2 ст. 450 ГК РФ), так и в порядке одностороннего отказа от договора (ст. 450.1 ГК РФ, пп. 25–27 ИП № 66). Например, целый ряд подобных оснований перечислен в ст. 46 Земельного кодекса.

Отказ при отсутствии правовых оснований недопустим (ст. 310 ГК РФ). Так, по одному из дел арендатор решил досрочно расторгнуть договор. Письма в адрес арендодателя были оставлены без ответа. Арендатор съехал, передав ключи почтой.

Обращение в суд для расторжения договора при наличии оснований для этого возможно только в случае, если стороной предпринята попытка досудебного урегулирования (прямая норма ст. 619 ГК РФ), т. е. поведение расторгающей договор стороны должно быть добросовестным.

Если сторона обратилась в суд с иском ранее истечения срока ожидания и требование было оставлено без рассмотрения, для повторного обращения не нужно заново направлять предупреждение о расторжении (п. 7 ИП № 66).

Особым образом применяется п. 9 ст. 22 ЗК РФ, допускающий расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем 5 лет, при существенном нарушении договора. Суду необходимо выяснить следующие обстоятельства (п. 23 постановления Пленума ВАС РФ «О некоторых вопросах…» от 24.03.2005 № 11):

  • наличие существенного нарушения;
  • его неустранение арендатором в разумный срок.

Это толкование применимо и в случае, если сторона ссылается на подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ (существенное нарушение). В п. 28 ИП № 66 приведен пример, когда однократное неполное внесение арендной платы было признано таким обстоятельством.

Поскольку расторжение и отказ реализуются разными способами, большое значение имеют формулировки соответствующих условий договора. Зачастую в условиях содержится указание на возможность расторжения договора, при этом суду в каждом случае приходится определять, относится оно к судебному расторжению или одностороннему отказу.

3 договора стороны предусмотрели основания для его расторжения, а в п. 10.5 было указано, что при расторжении по иным, нежели приведенные в пп. 10.2–10.3 договора, основаниям, необходимо предупредить другую сторону не менее чем за год.

Это интересно:  Поправки в закон о микрокредитовании

При рассмотрении дела суд проверяет как условия договора об основаниях расторжения, так и фактические обстоятельства. Безосновательный отказ от договора судом не признается и не применяется как несостоявшийся (см.

Наиболее распространенными темами конфликтных ситуаций можно назвать следующие:

  • подведомственность различных конфликтных ситуаций;
  • применение норм действующего на сегодняшний день материального права;
  • признание права собственности на территорию определенного гражданина в порядке наследования;
  • передача прав собственности на какую-либо недвижимость, расположенную на территории чужого земельного участка, третьим лицам;
  • признание права собственности на определенную территорию гражданина, если она не была оформлена на кадастровый учет в соответствии с действующим законодательством;
  • факт использования определенной территории и определение приобретательной давности;
  • реализация сервитута для земельного участка.

Анализ судебной практики по аренде земельных участков

Два владельца Для официального получения прав аренды определенной территории, которая находится в собственности государственных или муниципальных органов, нужно в обязательном порядке оформить соответствующий документ. В частности, нужно получать бумагу, которая подтверждает наличие законного права на определенную территорию.

По факту все условия, необходимые для получения земельного участка во временное использование, прописаны в соответствующем акте о предоставлении, в то время как договор аренды представляет собой просто доказательство проведения данной сделки.

При этом важно учитывать, что всевозможные условия и правила использования земельных участков обговариваются заранее, и в договоре уже указываются те нормы, которые обе стороны сделки должны знать заранее.

Крайне внимательно следует изучить материал следующей ситуации:

  • на определенную территорию претендует сразу несколько заинтересованных лиц;
  • каждый претендент получает участок на основании договора аренды;
  • если в суд подается заявление с требованием о признании проведенной сделки нужно правильно понимать, что в данном случае пользоваться землей сможет тот человек, который сможет доказать оформление соответствующего ходатайства;
  • в такой ситуации единственным арендатором в конечном итоге признается тот претендент, который предоставит государственным представителям землеотводные бумаги, заверенные соответствующим образом.

Основываясь на судебной практике по таким вопросам, можно сделать вывод о том, что сам составленный договор аренды не может представлять собой единственный правоустанавливающий документ, которым можно будет подтвердить наличие прав арендатора на определенный участок. Свободное волеизъявление каждой из сторон в обязательном порядке должно свидетельствоваться дополнительной документацией, на которой будут стоять удостоверяющие подписи соответствующих должностных лиц.

Составление договора На сегодняшний день преимущественное большинство территорий, которые можно оформить в аренду, являются собственностью различных государственных органов. В связи с этим перед проведением процедуры оформления и подписания договора аренды на определенную территорию нужно в обязательном порядке принять во внимание различные регламентирующие нормы, прописанные в Земельном кодексе, а также изучить региональное земельное законодательство.

Сама процедура будет проводиться в несколько шагов:

  • в письменном виде оформляется обращение в государственный орган, в котором указывается назначение данного участка, требуемый размер, а также географическое месторасположение необходимой территории;
  • определяются условия, на которых будет осуществляться выведение земельного участка из оборота, а также указывается, кто и на каких основаниях будет проводить данную процедуру;
  • принятое решение, заверенное представителями уполномоченных государственных органов, предоставляется в другие службы;
  • оформляется договор аренды с последующим предоставлением указанного участка на правах аренды.

Не стоит забывать о том, что любые нарушения порядка, установленного выше, в конечном итоге могут привести к тому, что оформленный договор аренды в конечном итоге будет признан недействительным. В связи с этим лучше заранее изучить причины отказа, которые могут присутствовать в процессе оформления арендного договора.

Главная суть рассматриваемого дела заключается в том, что определенному кооперативу, который занимается проведением гражданских строительных работ, суд в конечном итоге отказал в реализации исковых требований, ключевой сутью которых было признание недействительным распоряжение мэра.

Распоряжение же заключалось в том, что принятое прежним главой постановление, связанное с выделением определенной муниципальной территории гаражному кооперативу для застройки, должно было отменяться. Причина заключалась в том, что данная территория находится в близости к жилому дому, в связи с чем предоставление недвижимости противоречило нормам статьи 28 Земельного кодекса.

Переход прав Часто в суде рассматриваются ситуации, когда право собственности на определенные постройки, возведенные на определенной территории, передается на законных основаниях, в то время как одновременно проводящийся процесс смены собственников земли посредством передачи прав аренды вызывает определенные споры и сомнения в законности данной процедуры.

В данном случае стоит разобраться в ситуации, основываясь на нормах статьи 37 Земельного кодекса. Этот нормативный акт включает в себя нормы, в соответствии с которыми передача законных прав третьим лицам осуществляется автоматически, но для подтверждения этого требуется оформление специального документа, которым подтверждается наличие владельца права распоряжаться земельным участком, на территории которого присутствуют купленные им здания или капитальные строения.

Статья 37. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства

Суть обращений заключается в том, что уполномоченные представители муниципальных или исполнительных органов могут заведомо отказать собственникам помещении в получении земли на правах бессрочного владения с правом последующего выкупа, причем действие это заведомо незаконно. Для сторонников данной позиции суть понятия «переход права использования» заключается в том, что оно предусматривает передачу прав распоряжения и хозяйственного пользования данной территорией, но не автоматический переход вида разрешенного пользования.

В данном случае нужно обратить внимание на то, что рассмотрение правосубъектности осуществляется следующим образом:

  • государственные органы имеют право на то, чтобы рассчитывать на получение земельного участка вместе с недвижимостью на правах бессрочного пользования;
  • гражданам предоставляется возможность получения земельного участка вместе с недвижимостью на правах наследуемого пожизненного распоряжения;
  • коммерческие компании и всевозможные юридические лица могут оформлять земельные участки на правах аренды, если собираются использовать их для ведения коммерческой деятельности.
Установление платы
  • Оплата аренды земельного участка взимается только в том случае, если в процессе оформления договора аренды указывался отдельным пунктом факт наложения на арендатора обязательства внесения определенной суммы. В данном случае суть спорных решений часто заключается в том, что суд должен основывать свое решение на нормах Гражданского и Земельного кодекса, но выбрать основания правильно удается далеко не всегда.
  • К примеру, истец обращается в суд с просьбой о признании правомерным отсутствие какой-либо арендной платы по той причине, что ранее он уже выплачивал деньги, в то время как арендодатель изначально указал в договоре обязательство по выплате дополнительных сумм. В данном случае истец основывался на нормах статьи 654 Гражданского кодекса, а дополнительным мотивом было то, что в законе отсутствует какой-либо пункт, предусматривающий внесение отдельной оплаты при наличии соответствующих прав и обязательств.
  • Суд в конечном итоге принял решение отказать истцу с признанием его позиции неправомерной по той причине, что в соответствии с нормами гражданского законодательства владельцу недвижимости предоставляется право на указание в договоре раздельной оплаты аренды за земельный участок и ту недвижимость, которая на нем находится.
  • На самом же деле вывод является достаточно спорным, так как в действующем законодательстве не указывает каких-либо запретов на оформление договора аренды земельного участка отдельно от договора, на основании которого арендуется недвижимость на данной территории, а с другой стороны, если по имеющейся документации можно в конечном итоге сделать вывод о том, что изначально сторонами оговаривалась раздельная оплата, но отдельного договора оформлено не было, оплата за землю будет взыскиваться правомерно.

Статья 654. Размер арендной платы

Проблемные вопросы по процедуре

Нарушение порядка
  • Нередко судебные иски подаются по той причине, что возникают спорные вопросы, связанные с недостаточной индивидуализацией территории в процессе оформления договора аренды. Чтобы определенный земельный участок в правовом поле признавался индивидуальным, нужно обеспечить соблюдение некоторых условий, и в первую очередь, это касается оформления четких границ территории, а также постановки участка на государственный учет.
  • В частности, поводом для решения конфликтных вопросов через суд часто становятся вопросы касательно того, предусматривается ли возможность рассмотрения определенной части земельного участка в качестве объекта аренды, если данная территория не была индивидуализирована в соответствии с действующим законодательством.
  • На самом деле какого-то единого мнения по вопросам, связанным с признанием определенной территории в качестве объекта аренды после того, как будет проведена процедура межевания и получения соответствующего документа, которым подтверждается проведение данной процедуры.
  • Однако в соответствии с Постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа, которое было вынесено 2 марта 2010 года, если не проводилась процедура межевания определенного участка, признать его объектом аренды невозможно по той причине, что нет четко обозначенных границ, с помощью которых можно было бы определить четкие условия и параметры аренды.
Расторжение
  • Отдельная категория споров – это досрочное расторжение составленного договора аренды, инициированное одной из сторон, так как в данном случае решение ситуации может осуществляться исключительно в судебном порядке при получении обоюдного согласия участников сделки. В данном случае ситуация будет зависеть от того, почему вопрос рассматривается в судебном порядке, то есть причиной является подача заявления арендатором с требованием об отмене вынесенного администрацией решения о взыскании территории или же администрация потребовала досрочного расторжения договора.
  • Земельный кодекс четко прописывает полный перечень причин, при которых предусматривается возможность предоставления прав на определенный земельный участок третьим лицам, но в преимущественном большинстве случаев суды в такой ситуации принимают свое решение в пользу арендатора по той причине, что администрации не предоставляется возможности в досудебном порядке проводить изъятие земель у добросовестных арендаторов с последующей передачи прав третьим лицам.
Продление
  • В данном случае преимущественное большинство споров возникает по той причине, что арендаторы требуют бессрочного продления договора у владельцев земли, и после получения отказа отправляются за решением вопроса в суд. На практике любые договоры аренды в качестве обязательного условия включают в себя срок, на протяжении которого должны оформляться арендные отношения.
  • Если арендатор хочет продлить установленный изначально срок аренды, то в таком случае ему следует заранее подать в администрацию заявление с указанием данного намерения. Если же арендодатель указывает в причинах отказа какие-то особые условия использования земельного участка, арендатор имеет полное право на то, чтобы перевести право аренды на себя, если на протяжении года с момента отказа в продлении указанный участок будет предоставляться третьим лицам на правах аренды.
  • Помимо этого, арендатор имеет полное право на то, чтобы с помощью суда взыскать компенсацию за ущерб, который был нанесен таким отказом в продлении.

Продление аренды и преимущественное право на заключение нового договора

В пп. 2–4.2 постановления № 73 даны разъяснения абз. 1 п. 1 ст. 621 ГК РФ об условиях применения преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок:

  • надлежащее исполнение обязанностей;
  • письменное уведомление другой стороны о намерении заключить новый договор аренды;
  • согласие с условиями, на которых предполагалось заключение договора с другим арендатором.

Различие между этими двумя способами продления аренды состоит в том, что в первом случае условия договора согласовываются заново (заключается новый договор, п. 31 ИП № 66), по ним могут возникнуть разногласия, а во втором случае действуют прежние условия — этим он может быть более выгоден для арендатора.

ВАЖНО! Ст. 618 ГК РФ предусматривает преимущество субарендатора перед третьими лицами: он вправе требовать заключения с ним договора при досрочном прекращении отношений с арендатором на тех же условиях, что были предусмотрены прекратившимся соглашением.

Поскольку в приведенных нормах идет речь о реализации преимуществ арендатором (субарендатором), споры вытекают из отказа арендодателя заключить договор на новый срок. Судебная практика неоднородна:

  • Во многих случаях суды указывают, что намерение арендатора продлить отношения не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить имущество в аренду на новый срок. Преимущество предоставляется только перед другими арендаторами. Факт продолжающегося внесения арендной платы не подтверждает согласие арендодателя на продление отношений, если есть документы, в которых выражено его намерение на отказ от их продолжения (см. определение ВС РФ от 14.08.2018 № 308-ЭС18-11441 по делу № А63-9986/2017, постановление АС УО от 13.09.2018 по делу № А47-9677/2017).
  • Вместе с тем имеются примеры, когда суды навязывают продление аренды арендодателю, игнорируя его позицию и мотивы (см. постановление АС МО от 27.09.2018 по делу № А40-28358/2016).

Судебная практика по возврату арендованного имущества

Споры об улучшениях

Отделимые улучшения остаются за арендатором, а неотделимые передаются арендодателю вместе с арендованным имуществом по окончании срока аренды. Решение вопроса о возмещении стоимости последних зависит от того, было ли дано арендодателем согласие на их выполнение (ст. 623 ГК РФ).

Основные спорные моменты, возникающие на практике:

  • отграничение отделимых улучшений от неотделимых (подробности см. в статье «Неотделимые улучшения арендованного имущества» );
  • разграничение некомпенсируемых неотделимых улучшений и подлежащего компенсации капитального ремонта (ст. 616 ГК РФ), см, например, постановление АС СКО от 01.08.2018 по делу № А32-34893/2016.

Для решения этих вопросов, как правило, назначается экспертиза, которая в числе прочего призвана определить, являются ли проведенные изменения улучшениями, т. е. улучшены ли, усовершенствованы ли характеристики объекта.

При обращении арендатора с требованием о компенсации учитываются следующие обстоятельства:

  1. Неотделимые улучшения должны быть согласованы арендодателем в полном объеме — только в этом случае их стоимость может быть взыскана (ст. 623 ГК РФ). К таким улучшениям относится, например, перепланировка.
  2. Капитальный ремонт, если его выполнение не возложено договором на арендатора, может быть осуществлен арендатором, если это предусмотрено договором или вызвано неотложной необходимостью (ст. 616 ГК РФ).

Каждое из приведенных обстоятельств должно быть доказано. При этом имеют большое значение:

  • форма и содержание согласования;
  • степень осведомленности арендодателя о проводимых работах;
  • участие или неучастие арендодателя в приемке результата (подписание актов приемки).

Арендатор обязан по окончании срока аренды вернуть имущество (ст. 622 ГК РФ), в т. ч. недвижимое, с составлением передаточного акта (ст. 655 ГК РФ). Процедура при этом определяется общими правилами об обязательствах (в т. ч. гл.

Разъясняя ст. 622 ГК РФ, ВАС РФ отмечал, что прекращение договора само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно сохраняется до момента фактического возврата имущества (п. 38 ИП № 66).

Кроме того, при просрочке взысканию подлежат убытки и неустойка (абз. 2 п. 66 постановления Пленума ВС РФ «О применении судами…» от 24.03.2016 № 7). При этом неиспользование арендатором имущества (при отсутствии невозможности его использования) не освобождает его от обязанности вносить арендную плату до момента его возвращения арендодателю (п. 13 ИП № 66).

Досрочное освобождение имущества не прекращает обязательство по внесению арендной платы (ст. 614, 622 ГК РФ). Но если арендодатель уклонялся от его принятия, арендная плата за период просрочки не вносится (п. 37 ИП № 66).

Арендатор обязан возвратить арендодателю объект в исходном состоянии с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (п. 1 ст. 622 ГК РФ). При рассмотрении споров, связанных с несоответствием состояния имущества, рассматривается ряд взаимосвязанных вопросов:

  1. Наличие или отсутствие согласования внесенных в имущество изменений с арендодателем, возможность их отнесения к отделимым или неотделимым улучшениям, текущему или капитальному ремонту.
  2. Факт и размер убытков, причиненных арендодателю внесенными изменениями (затраты на приведение имущества в первоначальное состояние и др.).

Статья написана по материалам сайтов: legalacts.ru, www.sovremennoepravo.ru, imdbmedia.info.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector