+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Стоит ли покупать комнату в коммуналке

Обратился тут ко мне старый знакомый (назовем его Алексеем) – работник автосервиса, в котором я уже двадцать лет чиню свои машины. Надо, говорит, продать комнату в коммуналке, принадлежащую жене. Родился второй ребенок, хотим купить участок и потихоньку построить на нем большой дом.

Ну, надо так надо, поехали смотреть комнату. Район не айс – левый берег Невы, метро Елизаровская. Рабочая слободка, в которой жилые кварталы густо пересыпаны промзонами. Да и сам дом восторга не вызывал — старый фонд после капремонта, проведенного еще в пятидесятых годах. С перекрытиями все хорошо, но только в тот период считалось, что ванная комната – это буржуазная роскошь, совершенно неуместная в квартирах советских людей. И ванных в таких домах не строили.

Но времена изменились, ходить в баню теперь модно только в хорошей компании и для удовольствия, а не для мытья грязной шеи и прочих частей тела. Поэтому владельцы отдельных квартир перекраивают пространство, сдвигая стены коридоров и комнат, но выделяют под ванные вполне приличные помещения. А вот в коммуналках все сложнее. Комнаты трогать нельзя, коридоры и так забиты барахлом под завязку, поэтому обычно на кухне в уголок ставится душевой поддон или сидячая ванна, и там за занавеской можно хоть как-то помыться. Если кухня большая, делается даже загородка, в которой можно раздеться, перед тем как становиться под душ.

В этой пятикомнатной квартире именно так и было сделано: листами фанеры отделили угол, в него поставили поддон, прикрутили душевую лейку на гибком шланге – ура, квартира стала со всеми удобствами.

Гидроизоляция пола? А кто ее будет делать? Вода льется на стенки? Закроем их старыми занавесками для душа. Полиэтилен воду не пропускает, вот и ладно.

Туалет в квартире штатный, но состояние примерно такое же. Две стены оклеены разномастным кафелем, одна стена из голого бетона со следами клея — с нее кафель просто упал, пол из бетона, в который буквально вдавлена плитка разного размера и цвета.

В квартире пять комнат, три из них сдаются в аренду. В двух других живут собственники: в одной женщина с взрослым сыном, в другой относительно молодая семья, ждущая первого ребенка.

В коридоре вытертый до дыр линолеум, гирлянды проводов по стенам, покрытым грязными обоями, серые потолки. В кухне не повернуться от древних шкафчиков, между которыми втиснуты стиральные машины, облупившаяся от старости газовая плита и такая же облупившаяся раковина.

Сама комната требует ремонта. 23,6 метра, правильная форма, два окна. Но рамы серые от грязи, стекла все в трещинах, паркет трещит и стонет под ногами, а обои пора было переклеивать лет двадцать назад. В комнате живут два арендатора, Олег и Игорь, рабочие-отделочники на вольных хлебах. Делают ремонты то тут, то там. Иногда сидят без работы.

И мне, и Алексею ясно, что дорого такое имущество не продашь. Еще относительно недавно комнаты продавались по средней цене в 100 тысяч рублей за метр. Но теперь ситуация изменилась. В пригородах как грибы растут жилые районы, в которых можно купить студию всего за полтора миллиона. Да, нужно ждать, пока будет построен дом, потом еще вкладываться в отделку, но в результате ты получаешь отдельную квартиру в новом с иголочки доме. Кто будет вкладывать два с лишним миллиона в комнату в коммуналке?

Это и понятно: в комнате для себя любимого порядок навести можно, а вот состояние мест общего пользования рассказывает о соседях без слов.

Стало понятно, что надо что-то делать, иначе цену придется уронить до самого плинтуса. Я позвонила Алексею и предложила… сделать ремонт санузла. Просто обшить стены пластиковыми панелями, а пол закрыть новым линолеумом. У меня остался небольшой рулон от ремонта своей квартиры, я готова была отдать его бесплатно. Тысяч в 15 я оценила работу, еще в пятерку — материалы. Конечно, это деньги, но при таком состоянии сантехники эту комнату можно продать разве что за миллион, да и то не сразу.

Соседи участвовать отказались. Им ничего не надо! Их все устраивает! Тебе надо продать, вот и плати. При этом трое из четверых еще совсем недавно говорили о том, что хорошо бы избавиться от этих комнат и вписаться в строящееся жилье или взять ипотеку и купить отдельную квартиру на вторичке.

В общем, на соседей опереться не получилось. Я торопила, Алексей раздумывал.

— А кто это будет делать ремонт за такие деньги?
— Договорись со своими арендаторами. Они же отделочники, им это раз плюнуть.

Арендаторы думали неделю, но никакую сумму за работу так и не озвучили. Правда, долго и туманно рассуждали о том, что недавно они делали санузел за 150 тысяч. Я потеряла терпение и договорилась с мужем моей знакомой, в прошлом отделочником широкого профиля, который в силу возраста и по состоянию здоровья уже не берется за большие заказы, но подрабатывает по мелочи за разумные деньги. Михаил (назовем его так) приехал, посмотрел на этот ужас и согласился.

Алексей выдал ему аванс на материалы. Были привезены панели и мой рулон линолеума. И тут Саша, у которого должен был вот-вот родиться ребенок, встал на дыбы. На линолеум он не согласен! В туалете стоит лоток его кота, под линолеум что-нибудь прольется, и будет пахнуть кошками на всю квартиру. На пол нужна плитка!

Хорошо, говорит Михаил, у меня есть остатки от старых ремонтов. Я этот кафель тебе подарю. И даже плинтуса найду. Но оплати работу, цемент для стяжки и клей. Добавь тысячи три и все будет.

Саша был возмущен до глубины души. Три тысячи?! Да там же и пяти метров не наберется! Ничего не надо, мы потом сами все сделаем! Зашивай стены и вали отсюда уходи.

Стены-то я зашью, соглашается Михаил, только потом тебе придется покупать все то же самое, плюс плитку для пола, плюс плинтуса, плюс звать сантехника чтобы он снял-поставил унитаз и душевой поддон на место. Знаешь, во сколько это тебе обойдется?

Саша хмурился, мрачно ходил мимо работающего Михаила и молчал. Через пару дней все-таки согласился заплатить. Привезли цемент и все такое, Михаил снял унитаз и поддон, и залил стяжку. Старый пол тоже был цементным, но поверхность его была до такой степени кривой и косой, что ни о какой плитке речи быть не могло.

При этом оказалось, что унитаз крепился к полу на соплях: керамические уши с отверстиями под саморезы, которые крепят унитаз к полу, были с трещинами. Чуть тронули, и они отвалились.

— Аааа! Ваш рабочий сломал наш унитаз! – вопили соседи, увидев Алексея.

То, что унитазу этому было сто лет в обед, и чаша его была покрыта трещинами, а поверхностный слой фаянса уже стерся и потемнел, никто не хотел видеть.

— Слушайте, новый компакт российского производства стоит меньше двух тысяч. Ну скиньтесь вы хоть по 500 рублей, вам же потом им и пользоваться, — уговаривал их Михаил.

— Нам ничего не надо, нас и этот унитаз устраивает, — отвечали соседи.

— У тебя же жена беременная, — говорил он Саше. – Ну как она пользуется такой сантехникой? Тут же все насквозь пропитано всякой гадостью.

Саша мрачнел и поджимал губы. А через два дня неожиданно привез новый унитаз, причем даже не самый дешевый.

Михаил начал зашивать стены. Чтобы добраться до той, которая напротив двери, унитаз пришлось снять. И тут соседи как с цепи сорвались. Всем срочно нужно было в туалет, причем каждые пятнадцать минут. Снял? Поставь унитаз на место. Что, ты работаешь? А мне какое дело? Хочунимагу, ставь унитаз обратно. После десятого раза Михаил просто озверел. Досталось соседям, Алексею, а самой крайней оказалась я. Нафиг такую работу, и зачем я его уговорила.

Соседи в долгу не остались. Разгорелся скандал на тему того, что вот ходют тут всякие, грязи нанесли полную кухню, а полы за собой не моют. Михаил за словом в карман не полез: он и так работает почти даром, и мыть за них полы не собирается. Тем более что ремонт они получают бесплатно.

Но дело потихоньку двигалось, туалет был закончен, и дошла очередь до душевой. И оказалось, что фанерная стенка, отделяющая душевую от кухни, практически ни к чему не крепится. Толкни ее посильнее, и рухнет. Как к ней прикручивать новые панели? Да и за прошедшие годы фанера разбухла от пара, искривилась и покрылась пятнами грибка.

Это интересно:  Обмен песчанки, как обменять песчанку в магазине на новую

Стенку надо было менять. Ну, вы уже догадались. Соседям ничего не было нужно. Старая замечательная стенка их вполне устраивала. Саша тоже умыл руки, посчитав, что новый унитаз – более чем достаточный вклад в благополучие родной коммуналки.

Пять тысяч добавил Алексей. Привезли листы ОСБ, брус, крепеж и прочие строительные шелабушки. Михаил поставил новую стену, сделал новую проводку (старая, по его словам, была такой, что удивительно, как никого до сих пор не убило током), зашил стены панелями и стал ставить на место поддон. Поддон не ставился, потому что в сливе… не было горловины. Вода текла просто вниз, попадая отчасти в трубу, кое-как подведенную под поддон, а отчасти – на потолок к нижним соседям.

— Как вы тут мылись? – изумлялся Михаил.
— Ну да, соседи снизу жаловались, что мы их заливаем, — нехотя признался Саша.
— Купи горловину, я поставлю, она же стоит копейки.

Саша мрачнел и темнел лицом. Но горловину все-таки купил. В общем, дней через 10 ремонт был закончен. Образовалось некоторое количество строительного мусора: четыре мешка, заполненных менее чем до половины.

— А мусор пусть сами выносят, — сказал мне Михаил. — У меня поясница сорвана. И поставил мешки на лестничной площадке у входа в квартиру.

Наступили новогодние праздники, а когда я пришла в коммуналку через две недели, они все еще там и стояли.

— Мальчики, а почему мешки до сих пор тут? Это, конечно, не ваша обязанность, но вы же тут живете. Вам что, не надоело каждый день о них спотыкаться?– с удивлением спросила я ребят, живших в комнате Алексея.
— Их нельзя выбрасывать в бытовой мусор, — стал объяснять мне арендатор Олег, обиженный, что ремонт досталось делать не им. Нужно заказывать машину.
— Ага, а лучше сразу пухто. У вас сколько мусора-то? И двух мешков в целом не наберется. Какая машина? В день по одному мешку донести до помойки – это проблема? Корона с головы свалится?

Денис хмурился и всячески выражал недовольство, но не прошло и десяти дней, как мешки все-таки были вынесены.

Думаете, это конец истории? Нееет, вишенка на торте ждала нас впереди. Соседка, которая категорически отказывалась дать на ремонт даже копейку, после его окончания сразу выставила в продажу свою комнату. По той же цене, по которой продавалась комната Алексея. Только у соседки она на метр больше и состояние чуть получше, так что мне комнату не продать, пока не уйдет соседская.

Так я и мучаюсь до сих пор с этой продажей. После ремонта просмотров стало раз в пять больше, но никто так и соглашается эти несчастные метры купить. Пожелайте, штоле, удачи мне и Алексею.

А я больше никогда и ни при каких обстоятельствах не буду давать клиентам советов что-либо отремонтировать в коммуналках.

И для наглядности: что было и что стало. Вы думаете, хоть кто-то сказал Алексею спасибо?

Как купить комнату в Москве

Если вы столкнулись с ситуацией, когда покупка квартиры является перспективой далекого будущего, а брать обременительную многолетнюю ипотеку нет желания, есть оптимальный выход — купить комнату. Этот вид недвижимости является сравнительно недорогим, что является приоритетным для многих людей, не имеющих достаточного количества финансовых средств для покупки полноценного жилья.

Какие виды отдельных комнат доступны сегодня покупателю?

Около 10% объявлений по продаже недвижимости составляют предложения комнат. Фактически, приобретение этого типа жилья – это инвестирование в будущее. Со временем можно выкупить остальные комнаты в квартире или продать, когда появится возможность приобрести полноценное жилье.

Перед покупкой необходимо изучить правовые аспекты и особенности каждого вида данной недвижимости. Чтобы сделать правильный выбор, первоначально рассмотрим, какие виды отдельных комнат предложены сегодня на рынке недвижимости.

Перед покупателями стоит выбор купить отдельную комнату: в коммуналке, в квартире и в общежитии. У каждого вида есть особенности, достоинства и недостатки. Основной недостаток общежитий — общественные места (туалет, ванную и кухню) придется делить со значительным количеством сожителей. В квартире обычно живут несколько соседей, а возможно даже один с которыми значительно легче ужиться.

Одним из вариантов решения жилищных трудностей покупкой комнаты является приобретение комнаты в коммуналке. Сделка осложнена некоторыми факторами, поэтому необходимо учитывать ее правовые особенности:

  • Важно выяснить что вам предлагают купить — отдельный объект недвижимости (в свидетельстве о собственности будет указан номер комнаты) или долю (в свидетельстве о собственности будет указано, что, например, 1/3 в трехкомнатной квартире принадлежит владельцу). Рекомендуется приобретать конкретную часть жилого имущества выделенную в натуре. Если вы покупаете долю , то при покупке доли следует заключить соглашение о порядке пользования обязательно указав комнату, которая по закону будет принадлежать вам.
  • Не стоит покупать комнату, которая находится не в собственности у желающего продать жилплощадь, а в праве пользования по договору найма с муниципалитетом. Не приватизированную недвижимость, предоставленную внаем местными властями можно только обменять.
  • Если часть жилплощади является муниципальной и помимо собственников в коммуналке проживают наниматели государственного жилья, отказ от покупки комнаты должна предоставить жилищная комиссия при администрации.
  • В отдельных случаях продавец предлагает заключить договор дарения вместо договора купли-продажи. Мотивируется это тем, что в случае дарения не надо согласия соседей. Не стоит поддаваться уговорам, так как сделка является незаконной. Договор может быть оспорен впоследствии в судебном порядке. Если суд решит, что дарение было произведено без оснований, имущество возвратят собственнику, присудив обоим участникам сделки штрафные санкции.
  • Процесс продажи жилого помещения в коммуналке усложняется, если собственником любой из комнат является недееспособный гражданин или несовершеннолетний ребенок. В этом случае необходимо согласие органов попечительства или опеки на заключение сделки.

Какие сведения необходимо уточнить перед покупкой:

  • Сколько всего человек прописано в данной квартире и сколько из них проживает.
  • Не имеют ли собственники остальных комнат желание улучшить бытовые условия жизни за счет продаваемого жилья.
  • Каким образом и на каких основаниях соседи пользуются общим имуществом.

Важно удостовериться в том, что все собственники коммунального жилья отказались от выкупа. Купля-продажа считается законной, если она совершается на условиях, идентичных предложенным соседям. Если одна из комнат коммуналки находится в собственности у муниципалитета, то местные власти также вправе претендовать на продаваемую жилплощадь.

Если собственник какой-либо комнат умер, тогда наследники должны отказаться от выкупа. В течение полгода со дня смерти собственника они вправе предъявить права на имущество. Покупка без их согласия может быть оспорена, а права и обязанности будут переведены на наследников.

Есть смысл пообщаться с жильцами квартир поблизости с целью выяснения информации о собственниках комнаты и поинтересоваться прошлым недвижимости. С той же целью можно запросить развернутую выписку из Росреестра, а именно историю перехода права , в которой будут видны прошлые сделки.

Покупка комнаты в квартире: подводные камни

Формально процедура приобретения комнаты в квартире не очень отличается от покупки отдельного жилья. Однако имеется ряд нюансов, требующих пристального внимания. Игнорирование данных факторов может привести в будущем к серьезным проблемам:

  • Если в квартире фактически никто не проживает, необходимо выяснить, сколько человек в ней прописано во избежание непредвиденных ситуаций в будущем, для этого необходимо запросить выписку из домовой книги.
  • Если доля куплена в праве без материального выдела и порядок пользования не прописан, не был удостоверен нотариусом, следуют обязательно заключить соглашении о порядке пользования.
  • Не следует покупать 1/25 и меньшую долю. Данную недвижимость практически невозможно продать, к тому же если на жилплощади прописано много человек могут возникнуть проблемы с пропиской.
Это интересно:  Как МФО проверяют заемщиков: этапы проверки и причины отказа

Важно знать, сколько в прописано человек в квартире, какой порядок пользования помещениями общего пользования: кухней, ванной, санузлом, общим коридором, график уборки и порядок распределения среди сожителей коммунальных платежей. Насчет коммунальных платежей, следует уточнить, принятый порядок закреплен на бумаге или действуют устные договоренности. Необходимо попросить у собственника или попробовать получить выписку из Росреестра.

Если вы уже решились на покупку комнаты в квартире, то совместно с проживающими надо определиться с порядком пользования помещениями общего пользования: кухней, ванной комнатой, санузлом, коридором и прихожей. Документ надо зарегистрировать у нотариуса. Необходимо также позаботиться об отдельном лицевом счете, выделив часть оплаты коммунальных услуг равную доли в квартире. Это надо прописать в соглашении, после чего заверить у нотариуса.

Нюансы покупки комнаты в общежитии

Отличие общежития от коммуналки заключается в том, что предполагает лишь временное проживание. Приватизация этого жилья стало доступным в 2007 году, когда его разрешили приватизировать, то есть получать в собственность и распоряжаться. Покупка комнаты в общежитии аналогична приобретению жилья в коммунальной квартире.

Перед покупкой жилья необходимо убедиться, что недвижимость имеет «статус квартиры». В техническом паспорте должны присутствовать технические характеристики. У собственника жилплощади в свидетельстве о праве необходимо указание на конкретную комнату.

В связи с немалым количеством сособственников, отказы от преимущественного права покупки жилплощади в общежития получит практически нереально. Поэтому на данную покупку оформить ипотеку не получится.

Покупка комнаты процесс достаточно трудоемкий и требующий внимательного отношения к мелочам. Все способы защиты надо использовать в комплексе. Грамотный подход позволит уберечься от действий мошенников, сохранить объект недвижимости и собственные средства. Изложенные рекомендации помогут приобрести недвижимость, выгодно инвестировав накопленный капитал.

Миллионы за комнату: кто и почему покупает жилье в коммуналках

Разброс цен на комнаты в коммуналках большой: от бюджетных вариантов за два миллиона рублей и до 20 миллионов рублей за варианты в центре.

Длинный коридор, высокие потолки, общая кухня, на которой постоянно гремят кастрюлями, и походы в ванную по расписанию. Такими представляются коммуналки – символ советской эпохи, олицетворявший тогдашнюю жизнь: скромную, но одинаковую. Эти квартиры-легенды до сих пор продолжают свое существование: их продают, покупают, арендуют и сдают. Больше всего коммуналок сохранилось в Москве и Санкт-Петербурге (негласная столица коммуналок). Редакция Вести.Недвижимость вместе с экспертами разбиралась, много ли осталось коммуналок в столице, и кто и для чего покупает в них комнаты.

Востребованы на рынке

Несмотря на то, что в последнее время предложение коммунальных квартир на столичном рынке снижается, такие квартиры сегодня можно найти почти в каждом районе столицы (пусть и не в большом количестве, но можно). По данным МИЭЛЬ, больше всего комнат в коммунальных квартирах в ЦАО – здесь сосредточена пятая часть предложения. На втором месте – ЮАО ( 17%), на третьем – ЮВАО (13%). В ВАО – 12%, в САО – 9%, в СВАО – 8%. Остальные округа — менее 8%, в Новой Москве и Зеленограде предложений почти нет, отмечает управляющий директор брокерского департамента МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Александр Москатов.

По подсчетам ИНКОМ-Недвижимость, коммунальные квартиры занимают всего 1,5% предложения на вторичном рынке столице, предложение комнат в коммуналках в несколько раз больше – порядка 7%. Если в 2013 году коммунальных комнат в продаже было 5298 лотов, то к 2018 году это число снизилось в 2,2 раза – до 2421 комнаты.

Сегодня свыше половины (57%) предложений комнат в коммуналках сосредоточено в трехкомнатных квартирах. Около 22% предложения сконцентрировано в четырехкомнатных коммунальных квартирах. Оставшиеся варианты приходятся либо на многокомнатые квартиры, либо на двухкомнатые, говорит руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. По данным ЦИАН, основной объем комнат в коммунальных квартирах предлагается в домах, расположенных в районах от ТТК до МКАД – 68% лотов. На зону от Садового кольца до ТТК приходится 25% предложения. В наиболее престижной локации (внутри Садового кольца) выставлено на продажу около 3% комнат.

Комнаты в коммунальных квартирах остаются востребованным продуктом на вторичном рынке жилья.Сама покупка комнаты наиболее доступный вариант получить жилье и прописку в большом городе, поэтому такой вид недвижимости пользуется популярностью у людей.

В основном их приобретают те, у кого нет ни накоплений, ни возможности взять ипотеку на полноценную квартиру. Чаще всего их интересует жильё в определенных районах города, говорит Алексей Попов.

Сейчас доля комнат в коммуналках в общей структуре продаж составляет 3%. Как правило, покупателями в коммунальных квартирах являются либо жители регионов, либо люди, которые разъезжаются, но важную роль для них играет пребывание в данной локации, добавляет Александр Москатов.

«Также такие объекты могут использоваться в качестве инвестиции для реновационного жилья, чтобы в будущем в рамках программы получить квартиру. Многие покупатели комнат стараются выкупить и остальные площади в квартире, считая это экономически выгоднее», — добавляет директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

18 миллионов за жизнь в коммуналке

Разброс цен на комнаты в коммунальных квартирах достаточно большой: от бюджетных вариантов за два миллиона рублей и до 20 миллионов рублей за варианты в центре (что сопоставимо со стоимостью трёхкомнатной квартиры!). Цены на коммуналки из года в год достаточно стабильны: ни резких скачков, не стремительных падений. Корректировка цен на такие предложения минимальна и варьируется от 100 до 200 тыс рублей, отмечает Юлия Дымова.

Однако, если сравнить с динамикой цен на вторичном рынке, то комнаты в коммуналках дорожают быстрее, чем обычные квартиры. По данным «Авито Недвижимость», средняя цена кв м в коммунальных квартирах варьируется от 100 тыс до 250 тыс рублей. При этом средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке для квартир сейчас находится в районе 200 тыс рублей.

«В столице средняя стоимость комнаты в коммунальной квартире составляет 3,2 млн рублей, за год показатель вырос на 15%, это на 7% выше, чем рост цен на квартиры», — отмечает руководитель аналитического центра ЦИАН.

Увеличение стоимости наблюдается во всех локациях Москвы. Наиболее дорогие варианты находятся внутри Садового кольца – 5,8 млн рублей. За эту стоимость, к примеру, можно приобрести полноценную квартиру в спальных районах Москвы. В зоне от Садового кольца до ТТК средняя стоимость лота – 4,1 млн рублей. Наиболее доступные варианты предлагаются в районах за МКАД и в Новой Москве – 2,4 и 2,3 млн рублей соответственно.

На ценообразование в данном сегменте оказывает влияние локация — престижность района, близость к центру, также влияет на стоимость год постройки дома, состояние мест общего пользования и квартиры. Цены на комнаты в ЦАО начинаются от 2,5 млн рублей за комнату площадью 12 кв м. Стоимость подобного объекта в центре может достигать 18 млн рублей. Если посмотреть на более отдаленные районы, например, Бирюлево, здесь цены на комнаты начинаются от 1,8 млн рублей, отмечает управляющий директор брокерского департамента «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

Плюс на минус

Покупка такой недвижимости имеет свои достоинства и недостатки. Безусловный плюс – это возможность иметь собственную недвижимость и получить прописку в желаемом городе по невысокой цене, отмечает управляющий директор «Авито Недвижимость» Иван Дубровин.

«Довольно часто такие сделки осуществляются без привлечения кредита, что также является плюсом для покупателей, которые не хотят брать на себя обязательства перед банком. Также – возможность выбрать более комфортную локацию, чем при покупке квартиры по аналогичной цене», — добавляет эксперт.

Кроме, этого такую недвижимость можно приобрести под аренду. Комнаты в коммуналках, особенно в центре, пользуются популярностью, поэтому всегда найдут своего жителя. Комнату в коммунальной квартире я снимаю уже три года, рассказывает Люба, жительницы коммунальной квартиры в центре Москвы. «У нас приличный ремонт, четыре комнаты. Квартиру снимаем втроем, а из одной комнаты мы сделали гостиную. Все ребята заняты – работа, увлечения, путешествия. Поэтому очередей в ванную нет, порядок тоже постоянно поддерживаем. Личное пространство друг друга уважаем, проблем с этим никаких нет. Для меня главное – месторасположение, не нужно стоять в пробках, все рядом — Чистые пруды, Красные ворота, до Китай-города можно пешком дойти. У меня, например, есть квартира в Мякинино, ее я сдаю, а сама снимаю комнату. Пока для меня это наиболее комфортный вариант», — говорит девушка.

Это интересно:  Кадастровая выписка о земельном участке - порядок и стоимость оформления

Что касается минусов покупки комнаты в коммуналке, то их тоже немало. Во-первых, тесное соседство с незнакомыми людьми – бывает, что между соседями возникают конфликтные ситуации. Во-вторых, если владелец захочет проделать какие-либо действия со своей собственностью, то ему потребуется заручиться согласием соседей, предупреждает Александр Москатов.

«Следует помнить о преимущественном праве на покупку – если собственник запланирует продавать свою комнату, то он обязан сначала предложить своим соседям по коммунальной квартире выкупить данный объект, и только, если они откажутся, он сможет реализовать его третьим лицам», — поясняет эксперт.

Минусы связаны со сложностью владения квартирой, у каждого собственники свои планы на эту недвижимость соглашается Иван Дубровин. Поэтому в коммунальных квартирах споры в суде из-за нарушения права преимущественной покупки не редкость. Это тоже нужно учитывать, покупая такую недвижимость.

Сами коммуналки не раз называли вымирающим типом жилья, и предрекали bv полное исчезновение. Однако, эксперты уверены, что подобные квартиры – некий сегмент, который всегда будет присутствовать на рынке.

«Люди будут разъезжаться, наследовать, иногда разделить лицевые счета и создать коммунальную квартиру – единственно возможный выход из сложившейся ситуации, кроме того достаточно много уже существующих коммунальных квартир останутся в том же статусе по вышеназванным причинам», — считает управляющий директор брокерского департамента «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

Чтобы коммунальные квартиры ушли с рынка, для этого должны произойти изменения на законодательном уровне, полагает Иван Дубровин. Но если бы коммунальные квартиры были невыгодны людям, они бы не существовали.

Что нужно знать при покупке или продаже комнаты в коммуналке

Коммунальных квартир в Москве осталось относительно мало – всего 4% от жилищного фонда города.

Но они всё ещё популярны среди тех, кто хочет приобрести первое бюджетное жильё в столице или разъехаться с родственниками.

Комната – специфический объект, имеющий сложную процедуру продажи. Её несложно приобрести, но дальнейшая реализация может оказаться длительной и сложной.

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил, какие предложения представлены на московском рынке сегодня, сколько стоит комната в коммуналке и с какими сложностями можно столкнуться, заключая сделки с такими объектами.

Всё популярнее становится тенденция, когда собственники комнат в коммуналке продают квартиру целиком, а потом делят между собой полученные деньги. Но из-за этого в ближайшие несколько лет может снизиться число предложений. Однако такие объекты вряд ли полностью исчезнут, поскольку не все могут себе позволить приобрести квартиру. А комната в коммуналке – наиболее бюджетный вариант собственного жилья.

Кто покупает комнаты в коммуналках

Жилье в коммуналках пользуется спросом. Как правило, комнаты покупают либо приезжие, желающие закрепиться в столице, но не имеющие средств на квартиру, либо москвичи, которые разъезжаются с семьей.

То есть это люди, которые не могут себе позволить однокомнатную квартиру, но которым нужно быстро решить жилищный вопрос и приобрести жилье в конкретном районе Москвы. Предлагать им студию в новостройке в другом районе, на которую хватит денег, как правило, бесполезно. К тому же, комнаты все-таки стоят на 20-25% меньше, чем самые бюджетные студии в апарт-комплексах.

Сколько стоит комната

В среднем комната в московской коммуналке стоит 3,05 миллиона рублей. Здесь разброс цен меньше, чем на рынке квартир. Самые дорогие комнаты находятся в доходных домах в районе Садового кольца (в арбатских переулках их стоимость достигает 15 миллионов рублей), самые дешевые лоты расположены в Новой Москве (900 тысяч рублей).

На цену таких объектов влияет несколько факторов: площадь, состояние комнаты, количество комнат в квартире, локация, состояние мест общего пользования, а также попадает дом под реновацию или нет.

Что получает покупатель

Собственниками части комнат в одной коммунальной квартире могут быть жильцы, другой части – государство. В принадлежащих государству комнатах могут жить люди, заключившие договор социального найма. Другие помещения – санузел, кухня, балконы, кладовые – являются общей долевой собственностью всех хозяев.

Может сложиться ложное представление, что это имущество в равной степени принадлежит всем, но в реальности это не так. У собственников в общем имуществе есть своя доля, которая зависит от площади комнаты. Хозяин большей комнаты является собственником большей площади общего имущество. Соответственно, он должен и вкладывать больше сил и средств в содержание этого имущества.

Порядок продажи комнат

Согласно Гражданскому кодексу, преимущественное право приобретения отчуждаемой доли имеют собственники других комнат.

Согласно закону, чтобы соблюсти права этих собственников, продавец должен направить им специальное уведомление. Такой документ должен содержать информацию о стоимости и условиях продажи. Владельцы других комнат в коммуналке вправе купить лот на этих условиях.

Если в квартире есть комнаты, принадлежащие муниципалитету (не приватизированы), то необходимо уведомлять о продаже соответствующие органы исполнительной власти, которые осуществляют правомочия собственника жилого фонда (в Москве таким органом является департамент городского имущества).

Если по истечении месяца хозяева других комнат не изъявят желание купить объект по заявленной цене, можно найти на него любого другого покупателя. Соседи могут заверить свой отказ у нотариуса или при регистрации сделки и права собственности в регистрационной палате. Если комната принадлежит несовершеннолетнему, для его отказа обязательно нужно получить разрешение органов опеки и попечительства.

Когда другие собственники отказались от покупки, третьим лицам комнату можно продавать по цене не ниже той, которая ранее предлагалась соседям, иначе владельцы других комнат могут потребовать расторжения договора купли-продажи в судебном порядке.

Если лот продается одному из собственников соседних комнат в коммуналке, правило о преимущественной покупке не работает. То есть в таком случае не нужно делать предложение о выкупе другим соседям.

Сложности с продажей

На практике при продаже комнаты можно столкнуться со сложностями уже на этапе уведомления других собственников коммуналки. Во-первых, на поиск соседей может уйти немало времени. Часто бывает так, что они не проживают в коммунальной квартире и их местонахождение неизвестно.

В таком случае уведомление необходимо отправлять либо по месту нахождение комнаты, то есть в ту же коммунальную квартиру, либо по последнему известному адресу соседа. Это обязательно нужно сделать, потому что при нарушении преимущественного права покупки у хозяев других комнат есть три месяца для обращения в суд с требованием перевода на себя прав и обязанностей покупателя.

Также продавец может не знать собственника другой комнаты – к примеру, в случае если после смерти бывшего владельца его наследники не зарегистрировали свои права в Едином государственном реестре недвижимости.

В таком случае продавцу сложно понять, кому необходимо направлять уведомление о продаже. Можно попробовать найти нового собственника через нотариуса, который открывал наследственное дело.

Часто бывает так, что другие владельцы коммуналки умышленно препятствуют продавцу соседней комнаты. Так, они могут срывать просмотры объекта потенциальными покупателями, оттягивать время заключения сделки или даже пытаться ее сорвать. К примеру, они могут игнорировать полученные уведомления или вовсе уклоняться от их получения. Также соседи могут формально согласиться выкупить комнату, а потом долго переписываться с продавцом, согласовывая условия, и, в конце концов, так и не выйти на сделку. Иногда недобросовестные собственники просят, чтобы за них уведомления получали другие люди (скажем, родственники), а потом доказывают, что их извещали о продаже ненадлежащим образом.

Для таких действий могут быть самые разные причины. К примеру, соседи считают, что цену на объект завысили, и хотят ее снизить. Либо других собственников устраивает, что в остальных комнатах никто не проживает, поскольку места общего пользования в этом случае находятся только в их распоряжении. После продажи в комнату заселятся новые жильцы, и жилплощадь придется делить с ними.

В случае саботажа соседей стоит запастись терпением и настойчиво добиваться от других собственников отказов либо согласия на покупку. Также лучше нотариально заверять все документы. Как вариант, можно воспользоваться услугами юристов или опытных риелторов, которые помогут в решении этих проблем.

Статья написана по материалам сайтов: etagrealty.ru, realty.vesti.ru, superrielt.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector