+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Продажа квартиры с обременением: способы и виды запретов

Обременение – серьезная преграда при купле-продаже недвижимости. Чтобы избежать проблем в будущем, узнать о его существовании лучше до оформления договора.

Проведение сделок с объектами недвижимости сопряжено с определенным риском и сложностями. Чаще всего, продать жилье с обременением возможно, однако, требует от продавца и покупателя дополнительных усилий. О том, что необходимо для этого предпринять, будет изложено далее.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

Содержание

Что такое обременение квартиры

Под обременением квартиры понимается ограничение прав владельца, которое накладывается на пользование и распоряжение имуществом. Оно не снимается в результате смены собственника жилья.

Его наличие отмечено в свидетельстве о регистрации права на квартиру. Присутствие обременений, указанных в этом документе, затрудняет или даже запрещает отчуждение недвижимости.

Если реализация возможна, то сделка по продаже жилой площади совершается по значительно сниженной цене, относительно схожей, но не имеющей наложенных обременений. С целью выяснения всех нюансов относительно подходящей квартиры, стоит обратиться к юристу, специализирующемуся на недвижимости.

Типы обременений

Для того чтобы решить ситуацию с ограниченными правами, нужно вникнуть в ее суть. Необходимо знать значение обременений каждого вида и их влияние на предпринимаемые действия продавца и будущего владельца.

В законодательстве есть следующие виды обременения:

  • Ипотека. Приобретение недвижимости на заемные средства сопровождается временной передачей части прав на квартиру кредитору. Эти права вернуться собственнику после полной выплаты долга. Обременение, в данном случае, служит весомой гарантией возврата средств банку. По этой причине, до исполнения сторонами всех обязательств, владелец жилья не вправе отчуждать заложенную недвижимость;
  • Аренда. Покупка жилья с квартирантами – неприятный факт. Поэтому продавец не должен совершать сделку до окончания срока действия договора найма и выселения арендаторов. Проблема возникает в случае, если квартиранты должны освободить помещение еще не скоро, например, через год. В этом случае, заставить их съехать можно только через суд;
  • Рента. Позволяет получить квартиру собственника взамен на пожизненное оказание ему материальной и иной помощи. Поэтому хозяин не вправе продать (обменять, подарить) свою недвижимость, которая после его смерти должна перейти к рентодателю. В случае если собственник передумал отдавать квартиру или у него отпала необходимость в посторонней помощи, нужно расторгнуть договор ренты. Владелец жилого помещения обязан будет вернуть переданные ему финансы и материальные ценности, а также компенсировать стоимость приобретенных для него продуктов, лекарств и др.;

Обременение на квартиру — что это?

Как проверить квартиру на обременение, читайте тут.

  • Арест. Это одно из самых сложных обременений. Причиной наложенных ограничений может являться наличие задолженности за коммунальные услуги. Подобные меры применяются со стороны государственных структур, поэтому никакие другие организации не в состоянии изменить ситуацию. Как правило, обременение не позволяет отчуждать объект недвижимости, однако, есть и особые ситуации, препятствующие проживанию владельца в собственной квартире;
  • Доверительное управление. Это случай, когда за квартирой закрепляется лицо, присматривающее за ней. На время действия договора с управляющим, к нему переходит часть прав. Необходимость в нем возникает у некоторых собственников, уезжающих на длительный срок за пределы страны. В обязанность нанятого человека входит оплата коммунальных услуг и контроль сохранности имущества. Доверительное управление прекращается раньше срока, в случае смерти исполнителя или по соглашению сторон.

В чем опасность квартиры с обременением для каждой из сторон сделки?

Опасность продажи жилплощади с обременением ничуть не меньше ее покупки. Собственник, не снявший перед продажей ограничения с квартиры в силу стечения обстоятельств, будет долгое время решать возникшие проблемы.

Ситуация осложнится, если будущий хозяин после завершения сделки уедет за пределы страны и не сможет явиться и помочь их устранить.

Собственникам, желающим получить помощь в продаже недвижимости с обременением, стоит проконсультироваться у юриста. Он сможет рассказать обо всех деталях сделки и подобрать подходящее решение вопроса.

В случае осуществления продажи квартиры без снятия обременений, понадобится потратить большое количество времени на устранение этого недостатка. Предстоит урегулирование вопроса с судебными органами и новым собственником. Продавцу придется компенсировать издержки, связанные с проведением заседаний.

По этой причине, собственнику целесообразнее решить вопрос со снятием обременений до продажи квартиры. Будущий хозяин также рискует приобрести вместе с жилплощадью дополнительные хлопоты.

Существующие ограничения не дадут ему стать полноценным владельцем недвижимого имущества. Вернуть деньги до того, как проблемы решатся, будет невозможно. Рассмотрение дела в суде может продлиться несколько лет.

Одним из наиболее сложных случаев является приобретение жилья с прописанным ребенком. Не проще ситуация, когда доля принадлежит лицу, не достигшему совершеннолетия.

Обговаривать детали такой сделки и осуществлять грамотную передачу допустимо лишь при согласии опекунов. Не все из них пойдут на это.

Не стоит забывать и о возможности полноценного владения жильем новым собственником. В отдельных случаях, проживание может стать невозможным (арендаторы или пожизненные жильцы). А процедура признания сделки недействительной, возврат денежных средств и передача жилья прежнему владельцу займет много времени.

Подобные сложности проще предупредить, чем потом бороться с ними. Снизить риски покупателю поможет тщательное изучение документов, домовой книги и имеющихся обременений. Эти несложные действия помогут сэкономить силы, время и деньги.

Как проверить обременение квартиры

В ЕГРП заносятся все обременения на недвижимое имущество. Выписку из него можно заказать в Росреестре или многофункциональном центре.

Она позволит проверить чистоту интересующей квартиры. Запросить сведения можно на порталах gosuslugi.ru и rosreestr.ru. Услуга предоставления выписки из ЕГРП требует уплаты государственной пошлины.

Если за объектом недвижимости не значатся обременения, то пункт 4 справки будет содержать надпись «не зарегистрировано».

Продажа квартиры с обременением

Продемонстрировать процедуру можно на примере ипотечной недвижимости. Обременение на квартиру, приобретенную за счет кредитных средств, действует до тех пор, пока долг не будет полностью возвращен банку.

Довольно часто люди, которые взяли ипотеку, сталкиваются с необходимостью продать недвижимость. Квартира находится в собственности банка, поэтому юридически грамотную сделку можно проводить лишь в присутствии представителя банка.

Сделка осуществляется поэтапно:

  • Продавец за счет средств покупателя гасит долг за квартиру перед банком, который снимает обременение;
  • Осуществление продажи недвижимости по цене, равной разнице между рыночной стоимостью и величиной уплаченного долга.

Есть ли возможность продать квартиру, не снимая обременения?

Обремененные объекты недвижимости закон продавать не запрещает. Исключением являются квартиры, находящиеся под арестом или в домах, признанных аварийными.

После сделки купли-продажи, обременения не снимаются, а переходят к новому хозяину. Это стоит помнить гражданам, покупающим недвижимость без обращения к специалистам, способным проверить чистоту сделки.

Какие существуют риски

В случае, когда жилое помещение обременено рентой, то лицо, выплачивающее ее, не вправе продавать недвижимость без согласия получателя. Покупатель квартиры с таким обременением рискует остаться без квартиры в результате аннулирования сделки.

Приобретение жилья с арендаторами грозит долгим ожиданием окончания срока действия договора найма. Если же квартирантам удастся прописать в ней новорожденного, то вселения можно вообще не дождаться.

Снятие обременения

Гражданский кодекс регламентирует процедуру снятия обременения. Сделать это можно и через суд, если для этого есть все основания.

Если квартира приобретена в ипотеку, то банк вправе дать клиенту письменное согласие на снятие обременения или сделать в закладной отметку о том, что долг погашен. Росреестр снимет все обременения в течение 3-х рабочих дней.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

Обременение на квартиру и ее продажа. Как учесть все тонкости и обойти подводные камни?

Многим сегодня приходится продавать квартиру под обременением. Происходит это по разным причинам. Что это значит – обременение на квартиру? Обременение дает возможность приобретения некоторых прав собственности на это жилье лицами, не являющимися ее владельцами. В правоустанавливающих документах присутствует соответствующая запись – свидетельство с подтверждением госрегистрацию о праве собственности на объект недвижимости. Обременение начинает действовать после вынесения соответственного судебного решения либо при заключении договора.

Это интересно:  10 золотых правил для финансово подкованной молодежи - Кредит 101

Обременение квартиры: в каких случаях происходит

  • арест имущества,
  • аренда,
  • опека,
  • ипотека,
  • принадлежность данной недвижимости к культурному памятнику,
  • рента с пожизненным содержанием,
  • доверительное управление.

По данным экспертов рынка недвижимости, самыми популярными видами обременения на сегодня являются залоги (чаще всего ипотечные), аресты имущества и пожизненное содержание (рента). Отмечают также аренду и ограничения на имущество, которое накладывают органы опеки и попечительства, а также аресты, прописку, аренду и залог.

Виды обременения квартиры

Залог доверенному лицу

Объект недвижимости может находиться под самыми разными видами обременения. Так некоторые владельцы для уменьшения риска потерять квартиру оформляют ее в залог доверенному лицу (обычно в этом качестве выступает кто-то из родителей). Если на квартире лежит обременение в виде залога, то владельцу свои планы по продаже жилья приходится согласовывать с залогодержателем (в данном случае это частное физлицо, а не кредитно-финансовая структура).

Пожизненное содержание (рента)

Если владелец квартиры заключает договор пожизненного содержания, то такая квартира также получает статус обременения. Договор ренты может быть двух типов: договор купли-продажи с правом пожизненного проживания ее бывшего владельца; договор пожизненного содержания с иждивением.

Суть такой ренты состоит в том, что люди, принимающие обязательства по уходу и содержанию бывшего владельца недвижимости, после его смерти получают его имущество в свою собственность. До того срока, пока не снято обременение (фактически до смерти собственника) плательщик ренты свободно распоряжаться жильем не может.

Ипотека

Финансовые затруднения сегодня вынуждают владельцев квартир оформлять ипотечные и потребительские кредиты. Ипотека – один из популярных вариантов залога, когда закладываемая недвижимость остается в собственности владельца, а кредитор соблюдает свои интересы при продаже имущества, если заемщиком своих обязательств не выполняет. При ипотечном кредитовании кредит выдают под залог недвижимости. При кредите на покупку квартиры само имущество переходит банку в залог как гарантия возврата кредита (ипотека на квартиру накладывает обременение). Если заемщик не способен больше выплачивать долг по ипотеке, обремененная ипотекой квартира продается. Собственник ипотечной квартиры может оформить там регистрацию себе и другим лицам. Согласие банка-кредитора не нужно. Ограничений по количеству регистраций жильцов для владельца также нет (размер жилплощади не играет роли). Заложенную квартиру сдают в наем, дарят и даже продают, но эти сделки заключаются уже с согласия банка-кредитора. Проверяется платежеспособность покупателя — нового хозяина квартиры для сохранения гарантий выплаты кредита. Ситуация упрощается, если покупатель сразу погашает весь кредит – тогда обременение с квартиры сразу снимается без согласований с банком.

Арест

Наиболее тяжелым обременением на квартиру, по мнению юристов, является арест. Наложить такой запрет могут суды или судебный пристав, исполняющий судебный акт. Причина для такого решения одна – долги владельца квартиры. Займодатель, которому собственник не вернул в срок взятую в долг крупную сумму денег, обращается в суд с требованием о наложении ареста на квартиру заемщика.

Прописка посторонних лиц

Среди видов обременения на квартиру распространенный вариант – прописка, когда в квартире, кроме собственника, прописаны посторонние люди. У владельца жилья с оформлением договора купли-продажи квартиры с обременением проблем обычно не возникает, независимо от количества прописанных жильцов, так как кроме владельца никто на эту недвижимость прав не имеет. Для обладателей крепкой нервной системы и сильного характера покупка квартиры под обременением – реальный вариант экономии. Но перед совершением подобной сделки надо выяснить все нюансы, иначе впоследствии большие проблемы могут обременять вас. До совершения сделки с такой недвижимостью договор надо изучать тщательно.

Доверительное управление

Этот вид обременения заключается в том, что сторона передает другой квартиру на определенный срок, которая и осуществляет доверительное управление на этот период. Договор заключают на 5 лет по форме продажи недвижимости с обязательной госрегистрацией. Долги собственника квартиры на имущество, оформленное им в доверительное управление, не распространяются.

Аренда

Кроме ареста, прописки, ренты, ипотеки, залога квартиры, есть и другие виды обременения. К примеру, можно считать обременением аренду, когда арендатор, заключающий договор аренды жилья, имеет право на проживание на указанной территории на весь период действия договора аренды.

Обременение от органов опеки

В ситуации, когда среди владельцев недвижимости имеются несовершеннолетние дети или недееспособные граждане, способные пострадать при продаже, то на проведение сделки купли-продажи в ущерб интересов совладельцев могут наложить обременение на квартиру органы опеки и попечительства.

Обременение по материнскому капиталу

Чтобы погасить кредит на приобретение жилья при помощи материнского капитала, надо оформлять его как общую собственность всех членов семьи и проживающих совместно родственников. Заверенное нотариусом обязательство требует пенсионный фонд. От главного собственника требуют обязательство оформления квартиры в собственность обоих супругов, всех детей и других родственников. По закону о защите семьи и детей это надо сделать в течение полугода со дня снятия обременения на квартиру по материнскому капиталу. Подробнее:

  • Чтобы снять обременение на квартиру, надо договориться с банковскими служащими для совместного визита в регистрационную палату. Документы для подачи готовит банк.
  • Если квартира общая, надо менять форму собственности – по ½ у каждого супруга. Выписку из ЕГРП надо взять в Росреестре (действительна сутки!) и с паспортами у нотариуса оформить брачный договор.
  • Снова в регпалату с паспортами и договорами и свидетельством на квартиру. Квартиру делят на двоих.
  • Если квартира в долевой собственности, надо оформлять договор дарения на детей (самостоятельно, в произвольной форме или у риэлтора). Если двое детей, можно каждому родителю подарить одному из детей по любой доле жилплощади. Органы опеки этот момент не контролируют.
  • В регпалату сдаются паспорта, договоры дарения, свидетельства на квартиру, свидетельства о рождении и о браке (копии) и квитанция после уплаты госпошлины..
  • Начало формы.

Обязательства по материнскому капиталу надо выполнять ответственно, так как прокуратура может подать иск в суд, и если прокурорская проверка факты подтвердит, решение суда будет не в пользу ответчика. Имущественные права детей в такой ситуации контролируют органы опеки, имеющие полномочия при нарушении прав признать сделку с недвижимостью недействительной.

Как же защитить себя и узнать, находится ли продаваемая квартира под обременением? Право накладывать обременение на недвижимость имеют территориальные органы Управления Федеральной службы госрегистрации. Факт обременения на квартиру подлежит регистрации в Росреестре. Это объясняется тем, что сведения, в том числе и о недвижимости с обременением, которые заносят в ЕГРП, используют при заключении сделок купли-продажи недвижимости (выписка их ЕГРП для составления договора обязательна). Это гарантирует покупателям честную сделку, так как продавцы квартир иногда пытаются утаить информацию об обременении.

Особенности сделки с обременением

Чтобы снять обременение на квартиру, заемщик должен погасить кредит полностью, со всеми процентами и штрафами, указанными в условиях договора. Залогодатель обращается в банк с просьбой подать заявление в регистрационный отдел о снятии обременения с жилья, которое является залогом по ипотечному кредиту. В случае окончательного погашения кредитной задолженности по ипотеке регистрационная запись об обременении квартиры считается погашенной, и на свидетельстве о регистрации права собственности должен стоять штамп, подтверждающий снятие обременения. Пока заемщик не выполнил все кредитные обязательства полностью, он не может без уведомления банка распоряжаться недвижимостью, квартира может быть реализована «с молотка» для компенсации банковского долга. Но, как правило, до суда не доходит, и кредитный комитет с заемщиком решают проблему мирными способами, например: продажа обременительной недвижимости с последующей выплатой кредитной задолженности. Чаще всего банки дают согласие собственникам на продажу своих квартир, ведь банк интересует не конкретная квартира, а погашение задолженности по кредиту. После согласия банка, владелец квартиры должен найти покупателя. Если нашелся покупатель на квартиру с обременением, в банке, где она была заложена, оформляют сделку, после которой с объекта снимают ипотечное обременение.

Процедура купли-продажи недвижимости, которая находится у банка в залоге, отличается от стандартной сделки с жильем:

  • покупатель квартиры берет в аренду две ячейки;
  • в банковской ячейке покупатель оставляет сумму для погашения кредита;
  • если средства остаются, то остаток переходит в ячейку продавца квартиры;
  • после получения причитающихся денег банк выдает справку о погашении кредита;
  • впоследствии стороны заключают договор купли-продажи с регистрацией ;
  • после процедуры регистрации новому хозяину квартиры выдают выписку о снятии обременения на его собственность;

По завершении всех операций продавец забирает из ячейки свой остаток, а покупатель получает право собственности.

Квартиры под обременением пользуются спросом на рынке — как правило, они в хорошем состоянии, особых вложений не требуют, юридически чисты, и цены на такое жилье намного ниже рыночных.

Возможные трудности

Но не все и не всегда складывается удачно: при покупке квартир с обременением можно столкнуться с большими трудностями. Например, закладывает покупатель перед подписанием договора в банковскую ячейку деньги на покупку квартиры, банк проверяет их и разрешает снять обременение. Квартиру из залога освобождают, и после этого продавец от сделки отказывается. Покупателю в такой ситуации придется через суд обязывать владельца квартиры возместить расходы на несостоявшуюся сделку. Избежать подобной ситуации поможет оформление предварительного договора задатка.

На первый взгляд, договор ренты – выгодный вариант для тех, кто мечтает получить свое жилье. Но у ренты есть и немало подводных камней. Внезапное объявление наследников может изменить планы плательщика ренты, поэтому прежде чем заключать договор пожизненного содержания надо убедиться, что на имущество владельца других претендентов нет. И даже в этом случае гарантий, что владелец жилья не расторгнет договор, нет. Настроение у пожилых людей переменчиво, после самой безобидной ссоры или внушения соседей иждивенец-пенсионер обращается в суд для расторжения договора ренты. И суд обычно принимает сторону пожилого человека. Поэтому, подписывая в присутствии нотариуса такой договор, не лишним будет приложить и справку от психиатра, что ваш подопечный на таком учете не состоит и вполне осознанно принимает решение о пожизненном содержании.

Это интересно:  Пришло письмо из банка

Другая ситуация: квартира продана и документы по всем долговым обязательствам перед банком оформлены, но бывший владелец с чужой уже собственности не съезжает. И в этом случае только обращение в суд с требованием о выселении продавца квартиры и признании бывшего владельца утратившим право пользования. Такие иски могут тянуться годами.

Торги по продаже заложенной недвижимости организовывают органы, осуществляющие исполнение решений суда, проводят их по месту нахождения имущества. Информация о торгах появляется за 10 — 30 дней до начала. Все желающие участники вносят задаток (не более 5% от начальной стоимости заложенной недвижимости). Победителем публичных торгов признают участника, который предложил самую большую сумму. В течение пяти дней после внесения покупной цены заключают договор купли-продажи квартиры. Этот договор и протокол о результатах торгов ─ основание для регистрации в ЕГРП.

Форма аукциона от публичных торгов отличается тем, что первоначальная цена объекта продажи устанавливается на основании оценки экспертов. Информацию о проведении аукциона публикуют в периодических изданиях (на официальных ресурсах исполнительной власти за 6 — 13 дней до установленной даты аукциона). Участники также вносят задаток до 5% от начальной цены. Выигравшим признают участника, предложившего максимальную сумму. Победитель с организатором подписывают протокол о результатах аукциона. После внесения всей суммы заключается договор купли-продажи с регистрацией права собственности.

Обременения и цены

Как правило, квартиры с обременением разрешают продавать, при условии согласия покупателя взять на себя заботы по освобождению жилья от запретов. Запрет на продажу накладывается только в случае обременения в виде ареста – эту сделку в УФРС просто не зарегистрируют. Невозможным может быть проведение сделок в аварийных домах, которые подлежащих расселению.

В остальных случаях квартира переходит в новому собственнику уже с обременениями. Проще говоря, обременение «следует» за имуществом как «приданое». Соглашаться на такой вариант можно, если есть возможность консультации у опытного специалиста. «Обычно обременения влияют на цену квартиры. Можно снизить ее на 30% за счет «отягчающих обстоятельств». Снижение цены зависит от вида обременения. Например, если покупаемая квартира находится в доме-памятнике культуры, то ее владелец «в нагрузку» получит обременение с обязательством по сохранению объекта. То есть жилплощадь надо поддерживать в идеальном состоянии и при необходимости давать возможность осуществлять проверку его состояния соответствующими организациями. Но такое обременение на стоимость объекта практически не влияет.

Продажа квартиры с обременением: способы и виды запретов

Приобретая квартиру на вторичном рынке, покупатель должен отдавать себе отчет о возможности существования явных или скрытых ограничений на распоряжение жилым помещением собственником жилья.

Чтобы оградить себя от мошеннических действий недобросовестных продавцов, нужно знать, какие бывают виды ограничений, и где можно получить о них информацию.

Содержание статьи:

Что такое обременение на квартиру, и кто может ограничить права собственника?

Обременение на квартиру – это документально зафиксированные в договорах и актах ограничения на распоряжение или пользование владельца своим жильем. Права на квартиру или ее часть предоставлены 3-му лицу, которое не обозначено в документах, как владелец. Все сделки владельца с обремененной квартирой осуществляются с разрешения этого 3-го лица на их проведение.

Собственники обремененных квартир не только ограничиваются в правах, но и несут обязательства, что происходит при нахождении на попечении иждивенцев при подписании документа ренты. Закон № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимость» дает официальное определения «обременения».

Сокращение возможностей осуществлять сделки с недвижимостью иногда регистрируется по воле собственника, оформляется документально либо изданием акта учреждением, которому закон дает право регистрировать подобные сделки. Судья имеет полномочия ограничить право на жилье, не учитывая волю собственника.

В едином реестре имущественных прав регистрируются только некоторые обременения на жилплощадь.

Фиксируются записи на:

  1. Залоговую жилплощадь(ипотечный залог, залог банку за выданный займ).
  2. Жилую площадь, обозначенную в договоре ренты.
  3. Жилье, арестованное уполномоченными органамивследствие вынесенного судебного решения (например, за долги).

В реестре не осуществляются записи о 3-х лицах, не указанных в ДКП квартиры и не имеющих до сегодняшнего момента прав владения жильем (родственники владельца квартиры или люди, занимающие жилплощадь, но отказавшиеся от ее приватизации).

Виды обременения на квартиру в России – особенности каждого случая

Существуют некоторые виды обременения на квартиру.

Перечислим их:

1. Ипотечное жилье

Собственник жилплощади оформляет ее в залог, чтобы обеспечить квартирой выполнение своих долговых обязательств, возникших перед кредитным учреждением. Помещение продолжает принадлежать прежнему владельцу.

Заимодавец, при неисполнении собственником квартиры долгового обязательства, получает узаконенное право вернуть сумму долга через реализацию залоговой жилплощади.

Ипотека может наступать при:

  1. Покупке или стройке жилья, оплаченной кредитными деньгами банковской организации.
  2. Реализации квартиры по кредитному договору.
  3. Подписании на жилплощадь документов ренты.
  4. Оформлении залога на право распоряжения квартирой.

Такая ипотека наступает по прямой указке законодательных актов, регистрируется в государственном реестре автоматически.

Договорная ипотека наступает в случае оформления договора об ипотеке, не рассматривается законодательными актами как самостоятельное обязательство. Записывается в реестре по желанию сторон, жилье остается в собственности у владельца. Обременения не прописываются в документах на квартиру.

2. Арендованное жилье

Владелец жилплощади заключает со съемщиком его квартиры договор аренды в письменном виде, передавая ему права на временное пользование квартирой. Признается действительным только при соответствии формы, указанной законодательными документами.

Заключение договора обязательно для помещений, сдаваемых на срок больше 365 дней, осуществляется регистрация в уполномоченных учреждениях.

Съемщик обладает правом занимать жилплощадь, пока не закончится действие договорных обязательств, при соблюдении всех пунктов договора.

3. Сервитут.

Выделяют несколько форм:

  1. Его частная форма – это договор двух физических лиц. Пример: проходная комната в коммуналке, так как без права проходить через нее невозможно пользоваться своей комнатой.
  2. Публичная форма – договор физического лица и государства. Пример: принудительно накладываемые ограничения государством на жилой объект, на месте которого будет построена новая дорога. Собственнику квартиры выплачивается компенсация или предлагается новое жилье для переселения.

4. Доверительное управление

По договору доверительного управления, зарегистрированному у нотариуса, собственник жилья передает право управления квартирой управляющему без оформления на него права собственности.

После оформления документов купли-продажи это обременение теряет юридическую силу.

5. Рента

Документы договора ренты заключаются владельцем жилья (получателем денежных выплат) и вторым лицом, осуществляющим выплаты. Владельцем квартиры становится плательщик ренты, который, в свою очередь, обязуется предоставить данную площадь для проживания до конца жизни бывшему собственнику.

В документах указываются разные условия взаимодействия сторон. Например, рассматривается оплата коммунальных услуг, пожизненный уход, мытье полов, оплата лечения.

Тщательное составление условий договора и причин его расторжения у грамотного юриста обезопасит обе стороны от обмана.

Обременение снимается после смерти получателя ренты.

6. Обременение опекой

Несовершеннолетние владельцы квартиры или ее долевые собственники защищаются законом при отчуждении имущества, принадлежащего им.

Органы опеки вправе наложить запрет на продажу квартиры, если права детей нарушаются.

При реализации квартиры, владельцем которой является несовершеннолетний гражданин, органами попечительства затребуются документы, указывающие предоставление жилья ребенку в другом месте.

7. Арестованное жилье

Арест накладывается уполномоченными органами по судебному предписанию для возможности выполнения долговых обязательств собственником квартиры.

Также арест накладывается на жилье в случае нахождения собственника под следствием или при возникновении судебного спора.

Стоит еще вспомнить квартиру – архитектурный или исторический памятник. Она охраняется органами по охране памятников истории, культуры или архитектуры. Эти органы накладывают обязательства на владельцев по реставрации жилья. Допустимость изменений внутри и снаружи согласуется с теми же органами.

Все риски обременения на квартиру для собственника и покупателя

Наложенное обременение на жилье для собственника несет определенные риски:

  1. При ипотечном обременении – возможность остаться без квартиры при невозможности выполнить долговые обязательства перед кредитором.
  2. При обременении арендными отношениями – невозможность проживания в жилом помещении или его продажи до окончания договорного срока.
  3. Обременение сервитутом не лишает прав владения, но накладывает ограничения на собственника, при публичном сервитуте – риск получения недостаточной компенсации за жилье или риск предоставления менее комфортной жилой площади.
  4. Доверительное управление рискованно получением убытков вследствие недобросовестности или безответственности управляющего.
  5. Обременение рентой накладывает риски отмены договора ренты со стороны рентополучателя при наступлении определенных условий.
  6. Обременения, наложенные органами опеки , невозможно снять, если не обеспечить ребенка другой жилой площадью.
  7. Арестованное жилье лишает владельца права отчуждать его (продавать, обменивать).
  8. В жилье-памятнике истории или архитектуры даже изменение цвета окон согласуется с определенными государственными органами — как и застекление лоджии, и установка кондиционера.
Это интересно:  Какую выбрать карту МИР от Россельхозбанка?

Покупатель несет более серьезные риски:

  1. Признание недействительности совершенной сделки покупки жилья по заявлению лиц, являющихся потенциальными претендентами на квартиру.
  2. Утрата приобретателем права жилищной собственности вследствие оспаривания этого права бывшим владельцем или 3-ми лицами, обладающими на нее жилищными правами.
  3. Расторжение договора (при обременении пожизненной рентой) рентополучателями при наступлении определенных условий.
  4. Истребование жилой площади лицами, обладающими правами на нее – ипотечное банковское жилье, публичный сервитут.
  5. Появление непредвиденных расходов. Например, траты на реконструкцию помещений памятников архитектуры.

Как проверить квартиру на обременение?

Не все обременения на квартиру оформлены в государственных органах — иногда необходимо совершить не один запрос, чтобы узнать о его наличии.

Проверить обременение можно:

  1. Запросив данные на квартиру у государственных органов.
  2. Осуществляя проверку путем расспроса соседей и жильцов квартиры.

При проверке помните о следующем:

  1. Потенциальному покупателю необходимо запросить выписку из ЕГРП по приобретаемой квартире, выписки из домовой книги или справки из территориального органа ФМС о зарегистрированных жильцах.
  2. Не лишним будет взять справку управляющей компании о проживающих в квартире. Из нее могут быть временно выписаны заключенные или военные служащие.
  3. Обременение арендой проверить сложнее. Нужно несколько раз сходить на квартиру и посмотреть, не проживает ли там кто-нибудь, расспросить соседей о жильцах и жилье.
  4. Органы администрации района дают справки об обременении квартиры, как памятника искусства или архитектуры.
  5. На официальном сайте судебных приставов fssprus.ru можно увидеть информацию об аресте жилого помещения, если ввести имя и дату рождения собственника.

Необходимо помнить, что обременение может не быть преградой для покупки или продажи жилья — можно оформить сделку самостоятельно. Однако никогда не помешает помощь квалифицированного юриста или надежного риэлтора при оформлении сделки.

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Продажа квартиры с обременением: виды и особенности

Продажа квартиры с обременением может сопрягаться с определенными трудностями. В большинстве случаев такие сделки осуществляются за наличный расчет, вследствие чего круг потенциальных покупателей значительно сужается. Ввиду обилия предложений на современном рынке недвижимости, квартиры с обременением могут привлечь потенциального покупателя только более лояльной ценой. В данном контексте для продавца такая сделка не может быть максимально выгодной.

Продажа квартиры с обременением — что это?

Обременение подразумевает наличие определенных ограничений в совершении операций с недвижимостью. Заемщик, выступающий в качестве собственника квартиры, не может свободно распоряжаться жильем до полного погашения задолженности. Сделка купли-продажи при участии такой квартиры может быть осуществлена исключительно с согласия залогодержателя, которым является банк-кредитор.

Квартира может быть обременена не только ипотекой. К различным видам обременений также относится:

  • рента;
  • арест имущества;
  • опека;
  • квартира в найме;
  • сервитут на земельный участок.

Могут возникнуть определенные трудности и при продаже объекта, в котором прописано третье лицо. При условии, если на жилье наложен арест или же дом находится в аварийном состоянии, сделка купли-продажи не увенчается успехом.

Все сведения о наложении обременения фиксируются в ЕГРП. Дополнительно соответствующая отметка реализуется в свидетельстве о праве собственности.

Важно! Сделка купли-продажи с обремененной квартирой возможна, однако в этом случае все долговые обязательства переходят на нового собственника жилья.

Особенности продажи недвижимости с обременением

Отличительной особенностью объектов недвижимости с обременением является более доступный уровень ценовых показателей. В среднем такое жилье стоит на 10-30% ниже квартиры без обременения. Такая тенденция обусловлена тем, что в скорейшей реализации объекта недвижимости заинтересован собственник и финансовое учреждение, выступающее в качестве залогодержателя. Обременение снимается сразу же после того, как новый владелец выполнит все долговые обязательства перед банком. Для этого покупатель квартиры должен предоставить соответствующий пакет документов в органы государственной регистрации права. Необходимый список бумаг будет выглядеть следующим образом:

  • заявление владельца закладной;
  • заявление залогодержателя;
  • заявление залогодателя;
  • закладная с отметкой о выполнении долговых обязательств;
  • решение суда о прекращении ипотеки.

Сроки снятия обременения с квартиры могут варьироваться в зависимости от особенностей функционирования банка. На скорость разрешения данного вопроса также может влиять то, где хранится закладная. Если она находится в депозитарии банка, который выдавал кредит, сроки снятия обременения будут минимальными. Если же она была передана в другое финансовое учреждение, то придется немного подождать.

Важно! Чтобы ускорить выполнение данной процедуры, целесообразнее всего подавать документы на снятие обременения и регистрацию права собственности на нового владельца в один день.

Способы продажи квартиры с обременением

Продажа квартиры с обременение до погашения всей суммы долга может вызвать определенные сложности. При этом существует несколько различных способов разрешения этого вопроса.

Вариант №1. Доверительный способ

Суть такого способа заключается в том, что потенциальный покупатель квартиры предварительно вносит задаток, величина которого эквивалентна размеру задолженности по ипотечному займу. Необходимая сумма поступает на счет продавца объекта недвижимости, однако деньгами распоряжается банк-кредитор.

После этого реализуются процедуры, направленные на снятие залога и обременения. Оставшаяся сумма за приобретение жилья перечисляется в банковскую ячейку. Продавец сможет получить эти деньги только после переоформления квартиры на нового собственника. Для кредитора такая схема является максимально безопасной, вследствие чего она применяется чаще всего.

Покупатель может потребовать у продавца составления расписки о получении денежных средств. Данная необходимость возникает по той причине, что деньги предоставляются до заключения договора купли-продажи.

Вариант №2. Тройная защита

Здесь можно говорить о безопасности для всех участников сделки. Однако скорость проведения сделки при этом будет значительно ниже. В этом случае подразумевается открытие двух банковских ячеек. В одной из них находится сумма, равная задолженности по ипотечному кредиту, а во второй — оставшаяся часть от общей стоимости объекта.

Доступ к этим ячейкам открывается только после заключения договора о купле-продаже. Банк-кредитор в этом случае должен пойти на определенные уступки и разрешить продать жилье до фактического снятия залога.

Такая продажа квартиры с обременением в пользу продавца подразумевает дополнительные расходы, связанные с арендой банковских ячеек. Сроки проведения сделки при этом варьируются в пределах 2-3 недель.

Вариант №3. Перезаем ипотечного жилья

При перезайме продавец вместе с покупателем квартиры приходят в банк для того, чтобы переоформить ипотечную задолженность на нового собственника. Здесь очень важно, чтобы он соответствовал требованиям финансовой организации, выступающей в качестве кредитора. В результате такой сделки жилье остается в залоге у банка, однако долговые обязательства будет выполнять уже новый владелец.

Что в итоге?

Продажа квартиры с обременением по ипотеке — это нестандартная процедура, осложненная тем, что она может выполняться исключительно с согласия банка. Большое значение имеет размер суммы задолженности. Некоторые финансовые учреждения выдвигают определенные условия, при которых сделка может осуществиться только в том случае, если первоначальный собственник погасит не менее 50 % ипотечного займа.

Следует также отметить ещё один очень важный момент — стоимость объекта недвижимости по договору купли-продажи должна быть выше суммы, уплаченной по ипотеке. Итоговая разница будет выплачена продавцу после прохождения договором процедуры государственной регистрации.

В случае переоформления ипотечного займа на нового собственника банк должен убедиться в платежеспособности потенциального владельца. Такая необходимость обязывает покупателя квартиры предоставить необходимый пакет документов, подтверждающий соответствующий уровень дохода нового владельца. Банк может отказать в переоформлении ипотеки, если у нового заёмщика будет плохая кредитная история.

Остались вопросы?

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

  • +7 (499) 350-84-35 — Москва
  • +7 (812) 309-76-98 — Санкт-Петербург
  • +7 (800) 555-67-55 доб.636 — Круглосуточная бесплатная линия по все России

Рекомендуем к прочтению

Задаток при покупке квартиры: особенности оформления и важные вопросы

Определение задатка содержится в Гражданском кодексе. Это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон другой стороне в счет общей суммы договора.

Как продать квартиру в ипотеке: ликбез для собственника

​Многие владельцы квартир, купленных в ипотеку и находящихся в залоге у банка, считают, что продать такое жилье невозможно. Но это заблуждение. Рассмотрим несколько вариантов реализации ипотечной квартиры.

Какие документы нужны для продажи квартиры: полный перечень

Если заблаговременно узнать, какие документы нужны для продажи квартиры, то сделка пройдет быстро, выгодно и безопасно.

Что нужно знать при покупке квартиры: секреты безопасного и выгодного приобретения

Покупка собственного жилья – не только радостное, но и чрезвычайно ответственное событие. Большинство жителей нашей страны делают это раз в жизни. Сегодня мы представим краткий ликбез для покупателя квартиры.

Статья написана по материалам сайтов: domananeve.ru, pravo812.ru, pravometr.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector