+7 (499) 938-56-19  Москва

+7 (812) 467-37-83  Санкт-Петербург

8 (800) 511-49-68  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Покупка квартиры на материнский капитал

Довольно часто люди спрашивают у специалистов ПФР возможно ли приобретение второй квартиры под средства материнского капитала. На самом деле никаких ограничений нет, согласно ФЗ №256 от 29 декабря 2006 года.

Однако есть несколько нюансов при приобретении жилья с помощью материнского капитала. Если все их полностью соблюдать, то можно купить второе, третье и так далее жилье.

При этом можно купить недвижимость с помощью банковского займа или без его привлечения. В последнем случае необходимо дождаться, когда второму ребенку исполнится три года.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Также в статье поговорим о том, можно ли купить вторую квартиру на мат. капитал, если жилье уже есть.

Содержание

Можно ли купить вторую квартиру на мат. капитал, если жилье есть?

Сегодня российское законодательство позволяет использовать маткапитал не только для покупки жилой недвижимости.

Как использовать материнский капитал, если квартира уже есть? Эти деньги можно потратить на накопительную часть пенсии матери, на образование детей, на личные семейные нужды, погашение ипотеки.

Многих интересует возможность его использования для приобретения земельного участка для постройки там дачного домика или на покупку автомобиля. Такие варианты не предусмотрены законом и в выплате будет отказано.

Если каким-то образом вы сможете получить бюджетные деньги для этих целей, то вам их придется вернуть, так как у вас не будет возможности подтвердить целевое их использование.

Материнский капитал на покупку второй квартиры

Вопрос о том, можно ли потратить материнский капитал на покупку второй квартиры, если одна уже есть, волнует многих граждан. Если коротко, то ответ на него положительный.

Однако важным условием при приобретении второго жилья является предоставление долей детям. Именно дети должны быть собственниками этой недвижимости.

Еще одним условием является тот факт, что недвижимость должна находиться в равнозначном районе. Иными словами, если вы проживаете в центре города, то новая квартира, покупаемая детям, не должна быть на окраине или за чертой города.

С чего начать?

С тем, можно ли использовать материнский капитал если уже есть квартира, на приобретение другого жилья разобрались. А с чего начать процедуру?

Изначально необходимо понять, что именно вы хотите и на какую недвижимость можете рассчитывать. Если, действительно, получается приобрести квартиру, то можно приступать к поиску варианта.

Лучше всего заключить договор с агентством недвижимости, так как специалисты знают все нюансы работы с материнским капиталом. Это минимизирует риск отказа в произведении выплаты.

Вы можете покупать новое жилье с использованием средств банка или без них.

Если вы планируете обращаться в банк, то вы можете осуществлять покупку двумя путями:

  1. Стандартное оформление без использования маткапитала в качестве первоначального взноса.
  2. С использованием маткапитала для первоначального взноса.

В первом случае необходимо предоставить в банк обычный пакет документов.

  • паспорта заемщика, созаемщика, поручителей;
  • вторые документы, подтверждающие личность;
  • справки о доходах;
  • документы на объект недвижимости;
  • расписка или фискальный чек, которые подтверждают оплату первоначального взноса.

Стоит отметить, что при покупке земельного участка для возведения жилого объекта недвижимости потребуется предоставить разрешение на строительство от государственных органов. Это минимальный пакет документов, который может быть расширен в каждом отдельном случае.

Необходимо использование своих денег в качестве первоначального взноса. На весь срок действия кредитного договора понадобится страховка титульного заемщика, а также оформление кредитуемого или иного объекта недвижимости в залог.

Если в кредитовании маткапитал используется для первоначального взноса, то становится проблема найти продавца, так как ему придется ждать около 3 месяцев регистрации сделки и полного расчета.

Изначально потребуется оформить договор купли-продажи и предоставить документа в ПФР. В течение 30 дней происходит проверка документов и еще 30 дней перечисляются деньги.

Когда они будут получены продавцом, он пишет расписку. Только тогда можно получать кредит в банке, предоставляя тот же пакет документов.

Таким образом, повторим еще раз — материнский капитал на покупку жилья, если уже есть квартира, использовать можно.

Поиск жилья

Итак, мы теперь знаем, что можно купить квартиру на материнский капитал, если есть дом, но сам выбор представляет собой довольно сложный процесс, который лучше всего поручить специалистам.

Здесь важно, чтобы количество квадратных метров соответствовало требуемым стандартам. Так, на одного человека должно быть 18 квадратных метров.

Если у детей нет доли в имеющемся жилье, то процесс покупки нового будет значительно легче, так как это требование будет не таким принципиальным.

Отчудить у ребенка долю очень сложно, на основании существующих законов. Когда у них уже есть доля в существующей квартире, то необходимо искать жилье в равнозначных районах. Так, сложно получить разрешение на покупку загородного дома, если вы живете в черте города.

Необходимо будет предоставлять ряд дополнительных документов, которые докажут специалистам отдела опеки и попечительства, что новое жилье гораздо лучше имеющегося.

Получение разрешения в Пенсионном фонде

Чтобы получить разрешение в Пенсионном фонде необходимо, что при подаче заявления на распоряжение средствами мат. капитала были предусмотрены все нюансы ФЗ №256 от 29 декабря 2006 года.

При покупке второго жилья в ПФР потребуется стандартный пакет документов:

  1. Заявление.
  2. Паспорт и СНИЛСЫ матери и детей.
  3. Свидетельства о рождении детей и о заключении брака.
  4. Договор купли-продажи.
  5. Другие документы на объект недвижимости.
  6. Обязательство.

Если используются деньги банка в сделке, то потребуется справка из него об остатке задолженности и кредитный договор, а при строительстве загородного дома нужно предоставить разрешение на строительство.

Что касается обязательства, то оно предполагает выдачу детям долей в новом объекте недвижимости. При этом разделение долей происходит поровну. Таким образом, каждый должен получить по ½ доли.

Данный документ должен быть заверен нотариусом. Согласно нему, дети получают долю в течение 6 месяцев после регистрации сделки или после ввода объекта жилой недвижимости в эксплуатацию.

Рассмотрение документов занимает 30 дней. В случае получения согласия на распоряжение государственными деньгами таким образом, вам нужно будет дать осуществления транзакции.

Оформление сделки

Любая сделка с участием детей должна происходить нотариально на основании последних поправок к ФЗ №256.

Во время покупки второй квартиры с использованием материнского капитала все действия такие же, как при обычной покупки, однако срок совершения сделки меняется. Также есть несколько нюансов.

В договоре купли-продажи должны быть написаны сроки окончательного расчета. Так как государство требует оформление новой недвижимости до полного расчета с продавцом, если используется маткапитал, то нужно наложить на квартиру обременение.

Эта мера позволит защитить продавца от несоблюдения финансовых обязательств покупателем. В случае, если деньги не будут получены продавцом в назначенный срок, недвижимость может быть отчуждена от покупателя в пользу продавца.

Окончательный расчет происходит в ПФР. Именно данная структура перечисляет средства маткапитала в течение 30 дней после одобрения заявки на распоряжение деньгами. После окончательного расчета покупатель может снять обременение с недвижимости.

Как оплатить приобретение?

Независимо от того, покупается квартира с использованием ипотеки или без нее, но с применением материнского капитала, расчет происходит одним и тем же способом.

После того, как недвижимость будет переписана на нового собственника с установлением обременения, документы подаются в ПФР.

Важно заранее уточнить все детали, чтобы сдать документы с первого раза. Их можно сдать не только в отделение ПФР, но и в любой МФЦ.

Рассмотрение заявки происходит за 30 дней. Если она будет принята, то деньги будут перечислены по указанным реквизитам еще за 30 дней.

Договором купли-продажи должно быть предусмотрено, что отказ ПФР в выплате является объективной причиной для отказа от сделки. Все расходы по переводу жилой недвижимости на имя продавца должны ложиться на покупателя.

Таким образом, приобрести вторую квартиру с помощью материнского капитала вполне возможно. Но учесть соблюдать все нюансы при покупке недвижимости. Если вы получили отказ от ПФР, то можно исправить указанную проблему.

Если данное условие не будет выполнено, то вас могут заставить вернуть средства материнского капитала государству в полном объеме.

Надеемся, благодаря нашей статье вы теперь точно знаете, можно ли на материнский капитал купить еще одну квартиру.

Полезное видео

Более подробно о том, как приобрести квартиру на материнский капитал, вы можете узнать из видео ниже:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Это интересно:  Оформление визы во Францию на 5 лет

Покупка жилья за материнский капитал

Как показывает российская практика, основные причины отказа в праве распоряжения средствами материнского капитала, которыми заявитель желает оплатить приобретаемое жилье, заключаются в том, что представленные документы не учитывают специфические нормы, установленные «Правилами направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий».

Материнский капитал на покупку квартиры: что нужно учесть

Уже на подготовительном этапе оформления сделок купли-продажи жилых помещений с участием средств материнского (семейного) капитала, самое пристальное внимание следует обращать на то, чтобы в договоре были учтены все условия, необходимые для того, чтобы перечисление средств стало возможным. Назовем основные обязательные правила:

  • Право на распоряжение средствами материнского капитала имеет только владелец сертификата, и если стороной сделки купли-продажи (либо заемщиком средств на приобретение жилья) является законный супруг владельца сертификата – необходимо письменное согласие владельца.
  • В договоре займа (кредита) обязательно должно указываться целевое направление кредита (на приобретение жилого помещения).
  • Договор ипотеки обязательно должен быть зарегистрирован в установленном законом порядке,
  • Договор займа (или кредитный договор) не должен содержать обязательств, обеспеченных ипотекой.
  • Свидетельство о праве собственности должно быть оформлено только на родителей и детей.
  • Средства материнского капитала не направляются на оплату договоров, в случае если стороной сделки являются иные члены семьи. Рассматриваются варианты оплаты средствами материнского капитала части приобретаемого жилого помещения с последующим оформлением его в собственность исключительно владельца сертификата и его семьи.
  • Обязательным условием для получения положительного решения является нотариальное обязательство лица, являющегося покупателем по договору купли-продажи, оформить купленное жилье в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга и всех детей в долевом участии. Это условие требуется, если договор содержит условие о рассрочке платежа и условие о переходе права собственности после полной оплаты.

Основные причины отказа ПФР в праве на распоряжение средствами материнского капитала на покупку жилья

Приведенные ниже примеры наглядно показывают, какие ошибки в составлении договоров по приобретению жилья, могут привести к отрицательному результату.

Приобретается квартира с использованием жилищного займа. В кредитном договоре, кроме матери (владелицы) сертификата, выступает созаемщиком бабушка. В свидетельстве о праве собственности, бабушка занесена, как член семьи с выделением 50% доли квартиры.

До 2010 года по таким договорам однозначно следовал отказ в удовлетворении заявления на право распоряжения материнского капитала, поскольку приобретенное жилье может быть оформлено в собственность только родителей и детей. В настоящее время позиция ПФР по этому вопросу следующая:

  • Если в договоре купли-продажи разделена оплата стоимости за приобретаемое жилое помещение, то четко установленная доля владельца сертификата оплачивается, в том числе и за счет средств материнского капитала. Доля иного члена семьи оплачивается из его собственных средств. В этом случае решение будет положительным.
  • В случае если в договоре купли-продажи не разделена оплата стоимости за квартиру между покупателями, то решение будет отрицательным.

К заявлению на право распоряжения приложен договор, в котором отсутствуют реквизиты счёта продавца для перечисления средств материнского капитала. При этом имеется справка банка с указанием данных о счёте, открытом на его имя. Решение будет отрицательным, поскольку такой документ отсутствует в перечне необходимых документов.

Неоднозначно рассматриваются сделки, в которых со стороны покупателя выступает доверенное лицо и в договоре указан банковский счёт доверенного лица. Как правило, в таких случаях следует отказ в перечислении средств.

К заявлению на распоряжение представлен договор купли-продажи с условием о том, что переход права собственности будет оформлен после полной оплаты стоимости приобретаемого имущества. В результате этого, владелица сертификата не предоставляет копию свидетельства о государственной регистрации права собственности на приобретаемое жилое помещение.

Решение будет отрицательным, поскольку при отсутствии свидетельства на право собственности, договор должен в обязательном порядке содержать условие о рассрочке платежа.

Тонкости приобретения жилья в новостройках

Широко распространенным вариантом улучшения жилищных условий семьи является вложение средств материнского капитала в новое строящееся жилье, иными словами – участие в долевом строительстве.

В этом случае средствами материнского капитала оплачиваются обязательства владельца сертификата (его супруга) по договору долевого строительства. Такой договор предусмотрен перечнем документов, которые могут быть приняты вместе с заявлением в качестве основания для выплаты.

Однако, в случае когда семья приобретает недостроенный объект у другого дольщика (несмотря на то, что все права и обязанности участника переходят к покупателю), оплатить такой договор средствами материнского капитала будет невозможно.
Дело в том, что по действующему законодательству такая процедура оформляется специальным договором переуступки права. Он же в перечне обязательных документов отсутствует. Такая ситуация может быть решена только путем оформления нового договора участия в долевом строительстве при согласии застройщика.

Как видим, при юридическом оформлении сделок с участием материнского капитала необходимо тщательно соблюдать все установленные законом нормы и правила. Это послужит гарантией получения положительного решения по заявлению на распоряжение средствами материнскиого капитала на покупку квартиры.

Разрешит ли законодатель направить семейный капитал на постройку жилья? Что сделать для того, чтобы мечта о собственном частном доме обрела реальные очертания?

Какие кредиты можно гасить, используя средства семейного капитала? Имеет ли при этом значение, где и на кого такой кредит оформлен? Узнайте просто сейчас

Можно ли использовать материнский капитал в долевом строительстве? И какой пакет документов потребуется для того, чтобы получить согласие от Пенсионного Фонда?

На каких условиях можно взять ипотеку под материнский капитал? Существуют ли ограничения по использованию семейного капитала для погашения ипотечных кредитов?

Покупка квартиры на материнский капитал: с чего начать

Как купить квартиру на материнский капитал в новостройке и на вторичном рынке. Особенности отдельных видов сделок с использованием материнского капитала.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Материнский, или семейный капитал позволил многим российским семьям расширить свою жилплощадь. Но до сих пор использование этой меры государственной поддержки окружено различными домыслами, вызванными низким уровнем знаний населения в этой области. Развеем некоторые существующие заблуждения и рассмотрим, как купить квартиру на материнский капитал по всем правилам.

О программе

Государственная программа, предусматривающая выплаты семьям, в которых родился второй ребенок, была запущена в 2007 г. Действие программы неоднократно продлевалось, последний раз до марта 2019 г.

В настоящее время законодатели рассматривают возможность продления действия программы до 2023 года или замены ежемесячными выплатами семьям.

Солидную сумму, на которую дает право сертификат, получают семьи в которых появился второй или последующие дети. При этом не имеет значения, был ли ребенок рожден или усыновлен.

Воспользоваться выплатой можно только единожды. Первоначально сумма сертификата составляла четверть миллиона рублей, но впоследствии до 2019 г. ежегодно индексировалась.

Получить эту сумму на руки семьи не могут. Им выдается документ, подтверждающий их право на материнский капитал. Желая потратить его, родители пишут заявление в ПФР, который выполняет безналичное перечисление. Любые схемы обналичивания маткапитала, которые сегодня предлагают разного рода организации, являются незаконными

Ограничения на использование

Сумма, которую получают семьи, имеет условное назначение. То есть потратить ее можно строго определенным образом. Первоначально, законом были предусмотрены три направления вложения средств:

  • жилая недвижимость (покупка или строительство);
  • образование для детей;
  • увеличения материнской пенсии.

В 2019 г. эти положения были дополнены, а сфера применения маткапитала расширена. Его можно потратить и на адаптацию детей-инвалидов:

  • лечение и реабилитацию;
  • оборудование жилья различными приспособлениями;
  • приобретение медицинских и иных товаров, облегчающих процесс социализации.

Можно ли купить квартиру

Как показала практика, чаще всего материнский капитал используется именно как способ изменения условий проживания семьи. Для этого предусмотрены следующие возможности:

  • покупка готового дома или квартиры;
  • строительство своего дома (ИЖС);
  • компенсация затрат на уже построенный или отремонтированный дом;
  • погашение долга и процентов по ипотеке;
  • внесение в качестве начального взноса при оформлении ипотеки;
  • оплата взноса в жилищном кооперативе (ЖСК или ЖНК);
  • внесение в качестве оплаты по договору долевого участия.

Не дожидаясь 3 лет

Материнский капитал имеет ограничение не только по сфере применения, но и по срокам его получения. Общее правило гласит, что получить и использовать сертификат можно не сразу после рождения ребенка, а спустя некоторое время, когда ему сравняется 3 года. Но из этого правила есть одно исключение: ипотека.

Для внесения начального взноса за квартиру или для погашения процентов по уже имеющемуся кредиту можно воспользоваться сертификатом до 3 лет ребенка.

Кредит может быть оформлен и до рождения ребенка, дающего право на сертификат маткапитала. Не имеет значения и тот факт, кто именно выступает заемщиком. Это может быть и мать, и отец. Но есть обязательное условие: купленная с использованием маткапитала квартира должна быть оформлена на всю семью, то есть и на родителей, и на детей.

Если кредит брался еще до их появления, необходимо составить и заверить у нотариуса документ, подтверждающий намерение оформить доли в квартире на детей после выплаты кредита. Это гарантирует, что дети останутся собственниками жилплощади в любом случае, даже при разводе родителей.

Это интересно:  Как проверить справку об инвалидности на подлинность

У родственников

Многие родители желали бы потратить сумму маткапитала иначе, чем предписывает закон. Например, обналичив его по одной из незаконных схем, которые предлагаются нечистыми на руку «коммерсантами». Разумеется, за определенную долю от полученной суммы.

Образец заявления на отгул можно скачать здесь.

Одним из подобных предложений является совершение сделки с родственниками. Семья с детьми заключает с ними договор о якобы покупке квартиры, которая фактически дарится. Поступившие же на счет продавца деньги снимаются и передаются покупателю.

Вот только есть два момента:

  • закон прямо запрещает покупку квартиры у близких родственников;
  • такая сделка является ничтожной, то есть недействительной;
  • полученные подобным способом деньги придется вернуть государству.

Комнату, долю или часть

Несмотря на солидный размер материнского капитала может не хватить на приобретение квартиры целиком. В этом случае закон допускает покупку только части жилого помещения. Но с некоторыми существенными ограничениями:

  • купить комнату или часть дома можно в том случае, когда она существует как отдельный изолированный объект;
  • приобретение доли квартиры допускается только если в результате сделки вся квартира переходит в собственность покупателя.

Такие особенности покупки частей квартиры или дома связаны с назначением маткапитала. Улучшение условий проживания предполагает покупку именно самостоятельно существующего жилого помещения, которое оформляется в долях на всех членов семьи. Под такое определение попадают комнаты в коммунальных квартирах или изолированные части жилого дома. Комнаты в общежитии в этот список не входят.

Без ипотеки

Даже если суммы материнского капитала не хватает на покупку квартиры целиком, есть несколько способов обойтись без ипотеки:

  1. Воспользоваться рассрочкой. Многие застройщики предлагают такой способ при покупке квартир на первичном рынке. Рассрочка необходима, чтобы оформить перевод маткпитала на счет продавца, что занимает определенное время (до полугода).
  2. Получить целевой кредит или ссуду у работодателя. Как правило, такой займ предоставляется без процентов. У родителей появляется необходимая сумма на оплату жилья, а вернуть займ они могут позднее, когда завершат все формальности в ПФР.
  3. Договориться с продавцом вторичного жилья о предоставлении отсрочки внесения части средств. Но это бывает довольно сложно, так как не все согласны полгода ждать перечисления денег.

В долевом строительстве

Участие в долевом строительстве до сих представляет известный риск остаться и без жилья, и без денег. Желая максимально защитить права детей, законодатель хоть и разрешил использовать маткап для оплаты по договорам ДДУ, но установил два правила:

  1. Возможность принятия сертификатов материнского капитала должна быть прописана в уставе компании-застройщика.
  2. Дом к моменту оформления договора должен быть завершен не менее, чем на 70%.

Как купить жилье на материнский капитал: пошаговая инструкция

Перечень действий, которые необходимы для покупки квартиры с использованием сертификата маткапила будет таким:

  1. Найти продавца, застройщика или банк, согласного принять сертификат в качестве части оплаты.
  2. Подать в банк или в отдел продаж застройщика заявку и приложить к ней все необходимые документы.
  3. Получить одобрение сделки.
  4. Оформить договор купли-продажи или ДДУ.
  5. Зарегистрировать договор ДДУ или право собственности на квартиру.
  6. Оформить кредитный договор или соглашение о рассрочке.
  7. Обратиться в Пенсионный фонд с пакетом документов.

Видео: Как правильно купить квартиру с использованием материнского капитала

Заявление на выделение средств Пенсионным фондом: образец

В Пенсионный фонд представляется заполненное заявление. Кроме него необходимо собрать, снять копии и передать сотруднику ПФР следующие документы:

  • паспорт;
  • СНИЛС;
  • сертификат на маткапитал;
  • все договоры (купли-продажи, кредитный, залога, рассрочки и т. д.);
  • свидетельство о регистрации права или выписку из ЕГРН (с июля 2019 г. она заменила свидетельство);
  • нотариально удостоверенное обязательство оформить в купленном жилье доли детей.

Рассмотрение заявления занимает около двух месяцев. А всего период ожидания перевода средств растягивается приблизительно на полгода.

В каких случая ПФР может отказать в переводе

Если ПФР отказывает в переводе средств, он обязан объяснить причину. К веским поводам относятся:

  • неполный пакет необходимых сведений;
  • покупка жилья, не соответствующего требованиям программы;
  • приобретение квартиры у близких родственников;
  • использование мошеннических схем.

Во всех прочих случаях отказ можно и нужно оспаривать.

Материнский капитал и рынок вторичного жилья

Материнский капитал можно использовать и для покупки жилья на вторичном рынке. Но только в том случае, если продавец согласен на отсрочку платежа и ожидание перечисления средств из Пенсионного фонда.

Порядок действий при этом останется тем же, что и при покупке жилья в ипотеку:

  1. Сначала заключается договор.
  2. Оформляется право собственности.
  3. В ПФР подается заявление и все необходимые документы.

Что делать с валютной ипотекой? Ответы здесь.

Как получить стандартные налоговые вычеты по НДФЛ на детей? Читать далее.

О перспективах программы

Эффективность такого способа помощи семьям, как выплата материнского капитала подтвердилась практикой. Все больше сделок как на первичном, так и на вторичном рынке совершается с использованием этого сертификата. Исходя их этого, законодатели рассматривают возможность продления срока действия программы еще на несколько лет, до 2023 г.

Есть и другое предложение: заменить единовременную безналичную выплату ежемесячным перечислением небольшой суммы, зависящей от числа детей в семье. Однако эксперты считают это неразумным, так как использовать такие выплаты на улучшение жилищных условий уже не получится. Какой выход найдут законодатели, покажет время.

Видео: Как купить квартиру в ипотеку с материнским капиталом

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7 (499) 110-43-85
    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 317-60-09
    • Регионы — 8 (800) 222-69-48

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Риск приобретения квартиры, купленной ранее на материнский капитал

Вопрос:

Чем рискует Покупатель, приобретая квартиру, купленную в свое время с привлечением средств материнского капитала? И как узнать, был ли использован материнский капитал для покупки этой квартиры?

Ответ:

Такой вопрос может возникнуть только в том случае, когда у Продавца оказались дети (не менее двух), и они – НЕ собственники квартиры.

Наличие детей всегда добавляет риска в сделке с недвижимостью для Покупателя. И дело не только в Откроется в новой вкладке.»>правах детей при купле-продаже жилья (о них можно узнать по ссылке), но и в том, что это жилье могло быть ранее куплено с применением особой государственной субсидии – материнского семейного капитала (Откроется в новой вкладке.»>МСК). А это налагает на получателя такой субсидии определенные обязанности, неисполнение которых ведет к судебному пересмотру всех последующих действий с этим жильем.

Чем это может грозить Покупателю такой квартиры? В чем вообще может быть опасность (риск) покупки жилья, оплаченного материнским капиталом? В том, что появляется еще одно серьезное Откроется в новой вкладке.»>основание для признания сделки недействительной (и даже – ничтожной!) – нарушение условий использования материнского капитала при покупке квартиры.

А как узнать, применялся ли здесь материнский капитал вообще, и если применялся, то нарушены условия его применения или нет? Для этого нужно понимать, как происходит покупка квартиры с использованием средств маткапитала, и какие условия его использования установлены законом. Сейчас разберемся.

Как используется материнский капитал при покупке квартиры?

Условия использования материнского (семейного) капитала установлены законом Откроется в новой вкладке.»>ФЗ-256 от 29.12.2006 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». Весь длинный текст закона изучать не обязательно. Но Покупателю квартиры, которая могла быть ранее приобретена на средства материнского капитала, нужно знать следующее.

Маткапитал предоставляется тем семьям, в которых родился (или был усыновлен) второй, третий или любой последующий ребенок после 1 января 2007 года.

Материнский капитал может быть использован на приобретение жилья в многоквартирном доме несколькими путями:

  1. для непосредственной оплаты покупки квартиры (в т. ч. в строящемся доме);
  2. для выплат по ипотечному кредиту, выданному банком для покупки той же квартиры; или для оплаты квартиры, приобретаемой в рассрочку;
  3. для оплаты паевых взносов в кооператив при покупке квартиры в ЖСК.

Маткапитал выдается (оформляется) Пенсионным фондом РФ конкретному гражданину (обычно, матери) в виде сертификата, который дает право на получение денежных средств в пределах установленной суммы (около 450 тыс. руб.). Использование этих денег допускается только на строго установленные законом цели (в данном случае – на приобретение жилья для всей семьи).

В соответствии с Откроется в новой вкладке.»>п.4, статьи 10 указанного закона, при покупке квартиры с использованием средств материнского капитала, родители обязаны оформить жилье в общую долевую собственность обоих супругов и всех своих детей, в том числе тех, кто родится позже (тогда происходит перераспределение долей). Доли собственности при этом распределяются по соглашению между собой, т.е. размер долей законом не установлен и определяется родителями на свое усмотрение.

Но в жизни бывают ситуации, когда квартира сначала оформляется только на одного из супругов (обладателя сертификата) или на обоих супругов, без включения детей в состав собственников. Такое часто бывает, например, из-за требований банка, выдающего Откроется в новой вкладке.»>ипотечный кредит на покупку квартиры, или при оплате маткапиталом паевых взносов за кооперативную квартиру.

Это интересно:  Дополнительную социальную доплату к пенсиям

В таких случаях, согласно закону, обладатель сертификата должен составить письменное, нотариально заверенное обязательство перед ПФР о том, что он (обладатель сертификата и титульный собственник квартиры) берет на себя обязанность в будущем оформить жилое помещение в общую долевую собственность всей семьи (обоих супругов и их детей).

Когда в будущем? В течение 6 месяцев после того, как появится такая юридическая возможность. Например, после введения дома-новостройки в эксплуатацию, или после снятия обременения в результате выплаты ипотеки. И уж точно это должно быть сделано ДО ТОГО, как семья решит продать эту квартиру.

В чем риск Покупателя такой квартиры?

Риск покупки квартиры, которая прежде была куплена с использованием средств материнского капитала, сводится к тому, что владелец сертификата мог не выполнить нотариальное обещание по выделению долей в приобретенном жилье своим детям и своему супругу. В практике рынка такое случается довольно часто по той причине, что никакого механизма контроля за исполнением этого обязательства на сегодняшний день не существует.

И если получившая сертификат на материнский капитал мамаша оформила квартиру только на себя, передала в ПФР письменное обязательство о выделении долей своим детям и супругу, а потом просто продала эту квартиру, «забыв» про детей, то всплывает сразу несколько проблем:

  1. нарушение нотариального обязательства;
  2. нарушение закона о маткапитале и условий его использования (ФЗ-256);
  3. нарушение имущественных прав несовершеннолетних детей.

Иск о соблюдении закона и восстановлении своих прав могут подать как непосредственные участники сделки (после достижения совершеннолетия), так и заинтересованные третьи лица, например, прокуратура, ПФР, органы опеки и попечительства, или родственники (в т. ч. обделенный супруг).

Покупатель квартиры в таком случае может лишиться собственности по решению суда. А квартира будет возвращена многодетной семье и распределена в виде долей собственности между всех ее членов, согласно закону и нотариальному обязательству. Такова практика рынка. И это не теоретическое рассуждение. Нам известны судебные прецеденты, когда квартира изымалась у Покупателя именно по этому «гуманному» основанию.

Как Покупателю узнать, был ли использован материнский капитал на покупку квартиры?

Точнее, вопрос формулируется так – как проверить квартиру перед покупкой на предмет наличия обязательства выделения долей детям, если квартира приобреталась с участием средств материнского капитала?

Для начала Покупателю такого жилья нужно убедиться, что квартира была именно куплена (т.е. приобретена за деньги), а не приватизирована, получена по наследству и т.п. Это видно из Откроется в новой вкладке.»>правоустанавливающего документа на квартиру (что это такое – см. по ссылке).

Затем нужно выяснить, была ли в принципе возможность использования маткапитала у Продавца. Сколько у него детей? Двое? Трое? Когда родился второй или третий ребенок? После 1-го января 2007 года? Значит, родитель имеет право на маткапитал.

А получал ли он его, и применял ли для покупки своей квартиры? Логика подсказывает, что вряд ли кто-то откажется от такого щедрого подарка от государства. Почти полмиллиона рублей на халяву – кто ж будет возражать?

Как Продавец мог потратить эти государственные деньги себе на жилье? Какие здесь варианты?

  1. Он мог рассчитаться ими непосредственно за покупку квартиры, например, передав их в оплату по Откроется в новой вкладке.»>Договору купли-продажи (на вторичке), или оплатив ими Откроется в новой вкладке.»>Договор долевого участия (ДДУ) или Откроется в новой вкладке.»>Договор уступки прав требования (на первичке);
  2. Он мог Откроется в новой вкладке.»>взять ипотечный кредит на покупку жилья по тем же самым договорам, а выплаты по кредиту произвести уже материнским капиталом. Причем, кредит и покупка могли быть и ранее 2007 года, а потом уже родились дети (после 2007 года), и был получен сертификат.
  3. Он мог использовать маткапитал для оплаты паевых взносов при Откроется в новой вкладке.»>покупке квартиры в ЖСК кооперативе.

В первом случае, если бы он использовал субсидию для непосредственных расчетов за жилье, то в любом из этих договоров имелась бы запись об использовании средств маткапитала в качестве оплаты (это требование ПФР при переводе денег на покупку). Да и доли детям и супругу были бы выделены сразу (тоже по требованию ПФР), так как этому ничего не препятствует.

Во втором случае ситуация сложнее. Банк выдает Откроется в новой вкладке.»>ипотечный кредит при условии, что объект залога (квартира) будет ликвиден (т.е. легко реализуем, если что). И поэтому банк, обычно, не допускает оформления квартиры на детей, пока кредит не выплачен. В итоге заемщик оформляет квартиру только на себя, а для платежей по кредиту подтягивает из ПФР маткапитал. ПФРу же он пишет обязательство о том, что в течении 6 месяцев после полного погашения кредита и снятия обременения ипотеки в Откроется в новой вкладке.»>Росреестре, он выделит доли собственности супругу и детям. И это самый опасный вариант для следующего Покупателя такой квартиры. Почему?

Потому что в Откроется в новой вкладке.»>договоре-основании (в правоустанавливающем документе) Продавца будет написано только о том, что для покупки квартиры им были использованы кредитные средства банка, а о маткапитале здесь не будет ни слова. О нем знают только банк, ПФР и сам Продавец. Но первые два такую информацию посторонним людям не предоставляют, а сам Продавец может просто отмахнуться, мол, да не было здесь никакого маткапитала, и доли детям я выделять не обязан.

В третьем случае та же опасность для Покупателя сохраняется. Справку о выплаченном пае (правоустанавливающий документ на квартиру в ЖСК) выдают в бухгалтерии кооператива. Сведений об использовании маткапитала для оплаты паевых взносов ЖСК там может и не быть, даже если он был использован.

Хуже всего то, что Покупателю в таких случаях нет никакой возможности достоверно убедиться в том, что для приобретения квартиры средства материнского капитала НЕ использовались (а значит, дети и супруг Продавца НЕ обязаны быть в числе собственников). Поэтому риск покупки такой квартиры слишком велик, и благоразумнее будет от нее отказаться.

Риск исчезает, если Продавец честно показывает свой сертификат на маткапитал и предъявляет справку из территориального отделения Пенсионного фонда (ПФР) о том, что вся сумма этого капитала находится там на его лицевом счету, или использована им на другие цели (например, на обучение ребенку). Владельцу сертификата такие справки выдаются в местном отделении ПФР по его запросу.

Риск для Покупателя также исчезает, если он сразу видит в числе собственников квартиры всех детей и супруга Продавца. Тогда все имущественные права налицо, и нет причин для оспаривания сделки по этому основанию.

Ну а если квартира ранее перепродавалась не один раз? И кто-то из предыдущих собственников использовал маткапитал, да «забыл» выделить доли детям? Как быть конечному Покупателю такой квартиры, и как ему узнать об этом факте?

Ответ может огорчить многих оптимистов. Гарантированно узнать об этом факте практически нереально (без проведения спецрасследования). Поэтому Покупателю следует взять Откроется в новой вкладке.»>Выписку из ЕГРН о переходе прав, и при наличии подозрений о том, что маткапитал теоретически МОГ БЫТЬ использован в предыдущих сделках (по перечисленным выше признакам), а детей в составе собственников там не было – отказаться от покупки такой квартиры.

И еще один момент. Материнский капитал мог быть использован и при покупке квартиры в строящемся доме-новостройке по Откроется в новой вкладке.»>Договору долевого участия (ДДУ). И пока дом строится, дольщик еще не имеет права собственности, и не может выделить доли собственности детям. Т.е. формально он не нарушает своего обязательства перед Пенсионным фондом. Тем не менее, покупка такой квартиры в новостройке по Откроется в новой вкладке.»>Договору уступки прав требования все равно несет в себе риск оспаривания сделки по тем же мотивам, и от такой покупки лучше отказаться.

Кстати, супруг и взрослые совершеннолетние дети обладателя сертификата имеют право отказаться от получения доли собственности в квартире (ведь это их право, а не обязанность). Для этого они пишут нотариальный отказ от принятия доли, положенной им по закону. Покупателю тоже надо иметь это в виду.

Вообще, если в сделке с недвижимостью присутствуют дети (особенно – НЕ собственники жилья), или квартира перепродавалась не один раз, то Покупателю квартиры рекомендуется получить дополнительную Откроется в новой вкладке.»>консультацию профильного юриста применительно к условиям конкретной сделки.

Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!
Заказать консультацию профильного юриста по недвижимости или полное сопровождение сделки можно Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Статья написана по материалам сайтов: pensionnyj-fond.ru, masterurist.ru, kvartira-bez-agenta.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector