+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Использование жилого помещения не по назначению

Вопрос :

Что может предпринять управляющая организация, если жилое помещение в многоквартирном доме используется собственником как нежилое

Ответ :

В случае если собственником жилое помещение используется как нежилое, управляющая организация может :

— обратиться с заявлением в орган местного самоуправления;

— обратиться с заявлением в государственную жилищную инспекцию.

В случае если жилое помещение используется проживающим в нем на законном основании лицом для индивидуальной предпринимательской или профессиональной деятельности, нарушение целевого использования жилого помещения отсутствует.

Целевым назначением жилого помещения является проживание граждан (ч.1 ст.17 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ)).

Использование жилых помещений для размещения офисов, складов, магазинов, медицинских кабинетов, размещения промышленных производств, мини гостиниц, для содержания и разведения животных, а также использование его в иных, чем проживание граждан, целях является использованием жилого помещения не по целевому назначению.

В таких случаях имеет место фактическое превращение жилого помещения в нежилое (абз.5 п.39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Использование собственником жилого помещения для размещения в нем предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое (п.3 ст.288 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ)). Размещение в жилых помещениях промышленных производств запрещено (ч.3 ст.17 ЖК РФ).

Исключением из общего правила является только использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (ч.2 ст.17 ЖК РФ).

Перевод жилого помещения в нежилое осуществляется органом местного самоуправления (ч.1 ст.23 ЖК РФ). Факт перевода жилого помещения в нежилое подтверждается решением органа местного самоуправления (ч.4 ст.23 ЖК РФ) или актом приемочной комиссии, если для перевода необходимо было произвести перепланировку и переустройство (ч.9.ст.23 ЖК РФ).

Лишь с момента принятия такого решения допускается использование жилого помещения в качестве нежилого.

При отсутствии решения органа местного самоуправления об изменении назначения жилого помещения использование такого помещения как нежилого является незаконным.

Напомним, что перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случае, если такая квартира расположена на первом этаже или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под ней, не являются жилыми (ч.3 ст.22 ЖК РФ).

Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается (ч.ч.2, 3.1 ст.22 ЖК РФ) в случаях :

— если доступ к помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям в МКД и при этом отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ;

— если помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;

— если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц;

— если помещение расположено в наемном доме социального использования.

Действующим законодательством управляющие организации не наделены правом осуществления надзора за соблюдением гражданами целевого использования жилых помещений.

Правом осуществлять государственный жилищный надзор и муниципальный жилищный надзор наделены соответственно государственные жилищные инспекции и органы местного самоуправления (ч.ч.2,2.1 ст.20 ЖК РФ).

При использовании жилого помещения не по назначению органам местного самоуправления предоставлено право выносить собственнику предупреждение о необходимости устранить нарушения (абз.1 ст.293 ГК РФ).

Если собственник после предупреждения продолжит использовать жилое помещение не по назначению, орган местного самоуправления имеет возможность обратиться в суд (абз.2 ст.293 ГК РФ).

Суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов используемого не по назначению жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (абз.2 ст.293 ГК РФ).

Таким образом, управляющая организация может направить в орган местного самоуправления (администрацию) сообщение о факте использования жилого помещения не по целевому назначению.

В сообщении следует подробно указать, в чем именно заключается нарушение.

По сообщению будет проведена проверка, по результатам которой собственнику будет направлено предписание о необходимости прекращения нецелевого использования жилого помещения.

За использование жилого помещения не по назначению предусмотрена административная ответственность (ч.1 ст.7.21 Кодекса об административных правонарушениях РФ (далее — КоАП РФ)) в виде предупреждения или штрафа для граждан в размере от 1000 до 1500 рублей.

Правом привлекать к ответственности за нецелевое использование жилых помещений наделены органы государственной жилищной инспекции субъектов Российской Федерации (далее — ГЖИ) (ч.1 ст.23.55 КоАП РФ).

Обращаем Ваше внимание на то, что органы государственной власти субъектов Российской Федерации также могут устанавливать административную ответственность за подобные нарушения, предусмотренные региональными и муниципальными нормативно-правовыми актами в виде штрафа, в том числе для юридических лиц (п. 1 ст.1.3_1 КоАП РФ).

Это интересно:  Долги По Епд Как Узнв

Таким образом, управляющая организация может направить сообщение в ГЖИ о факте нецелевого использования жилого помещения.

По сообщению инспектором ГЖИ будет проведена проверка, по результатам которой виновные лица будут привлечены к административной ответственности.

Статья 17 ЖК РФ. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением

Новая редакция Ст. 17 ЖК РФ

1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан.

2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

3. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона от 26 сентября 1997 года N 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях».

4. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Комментарий к Статье 17 ЖК РФ

1. В ч. 1 ст. 17 Кодекса воспроизведена норма п. 2 ст. 288 ГК РФ, устанавливающая назначение жилых помещений: они предназначены для проживания граждан. В отличие от ЖК РФ 1983 г. (ст. 7), Кодекс в данном случае не делает акцент на том, что жилые помещения предназначены для постоянного проживания граждан. Это вполне логично, поскольку проживать в жилом помещении граждане могут как постоянно, так и временно, обладая конституционным правом на свободу передвижения.

2 — 3. Как и прежнее жилищное законодательство, Кодекс не допускает размещение в жилых помещениях промышленных производств (подобная норма в несколько иной редакции содержалась в ч. 2 ст. 7 ЖК РФ 1983 г., затем соответствующий запрет был установлен в п. 3 ст. 288 ГК РФ). На практике данный запрет нередко толковался расширительно и распространялся также на иные виды предпринимательской и профессиональной деятельности.

Кодексом введена еще одна новелла — разрешено использовать жилое помещение для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности при одновременном наличии двух условий: а) если такую деятельность осуществляют лица, проживающие в жилом помещении на законных основаниях; б) если подобное использование жилого помещения не нарушает права и законные интересы других граждан, а также санитарные и технические правила и нормы.

Например, непосредственно по месту жительства могут работать предприниматели, труд которых связан преимущественно с интеллектуальной деятельностью — сбором и анализом информации, созданием научных и литературных произведений, подготовкой произведений к опубликованию, программированием, бухгалтерским учетом и аудитом, репетиторством и т.п., а также частные нотариусы.

Другой комментарий к Ст. 17 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Комментируемая статья (как и иные положения ЖК РФ, а также ГК РФ) однозначно определяет, что жилые помещения должны использоваться в соответствии с их назначением. Так, ст. 67 ЖК обязывает нанимателя использовать жилое помещение по назначению и в установленных пределах; ст. 678 ГК РФ устанавливает, что наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания; ст. 30 ЖК требует, чтобы собственник использовал принадлежащее ему жилье по назначению; согласно ст. 288 ГК РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан.

Наниматель жилого помещения может передать его гражданину по договору поднайма (ст. 76 ЖК РФ, ст. 685 ГК РФ), собственник — по договору найма (ст. 30 ЖК РФ, гл. 35 ГК РФ). Но при этом должны быть соблюдены требования ст. 17 ЖК — использование жилья для проживания граждан.

Если жилое помещение используется не по назначению, это влечет расторжение договора жилищного найма и выселение (ст. 83 и 91 ЖК РФ; ст. 687 и 688 ГК РФ). Согласно ст. 293 ГК РФ использование собственником своего жилья не по назначению может повлечь его принудительное изъятие.

2. Недопустимо размещать в жилых помещениях промышленные производства. Статья 288 ГК РФ предусматривает: размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.

Пленум Верховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ постановили, что сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ, как сделки, не соответствующие требованиям закона (Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8).

Это интересно:  Денежные санкции от банков: штрафы и пени

3. Требование о соблюдении прав и законных интересов граждан, проживающих в жилом помещении, а также соседей содержится, в частности, в ст. 29 (ч. 4), ст. 30 (ч. 4) ЖК (заслуживает внимания в этом плане и ст. 40, см. комментарий к ней).

Статьями 83 и 91 ЖК (ст. 687 и 688 ГК РФ) предусматривается расторжение договоров жилищного найма и выселение граждан, которые систематически нарушают права и интересы соседей.

Статьей 79 ЖК предусматривается расторжение договора поднайма жилого помещения (с соблюдением определенных условий и порядка), если проживающие на условиях такого договора граждане нарушают права и интересы соседей. Примечательно, что для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, необходимо согласие всех лиц, занимающих иные жилые помещения в качестве нанимателей или собственников, а также членов их семей (ст. 76 ЖК РФ).

Согласно ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Требование о соблюдении прав и законных интересов других лиц основано на норме ч. 3 ст. 17 Конституции РФ.

6. Часть 2 комментируемой статьи разрешает использовать жилье — наряду с проживанием — для индивидуальной предпринимательской деятельности. Достаточно большие группы граждан занимаются профессиональной деятельностью в домашних условиях: научные работники, писатели, программисты и т.п. Критериями пределов такой деятельности являются: соблюдение прав и интересов соседей; выполнение требований по пользованию коммунальными инженерными сетями и оборудованием в соответствии с техническими параметрами здания, по уровню шума, излучения и др.

Использование жилого помещения не по назначению

Жилые помещения предназначены для постоянного проживания в них (ст. 7 ЖК РСФСР). Закон требует, чтобы граждане использовали жилое помещение в соответствии с его назначением.

Использование жилого помещения не по назначению — самостоятельное основание для выселения и не может сводиться к систематическому нарушению правил общежития или разрушению помещения. Следовательно, хотя бы от этого не страдали соседи или проживающие с ответчиком лица либо помещение не подвергалось разрушению или порче, лицо, использующее жилое помещение не по назначению, подлежит выселению.

Использование жилого помещения не по назначению может выразиться в различных формах. Прежде всего, это «организация в нем (жилом помещении) производства, опасного для жизни и здоровья других граждан, проживающих совместно с ним или по соседству». Домашняя юридическая энциклопедия. Жилье. М., Норма. 1998. С. 108.

Кроме этого — превращение жилого помещения в подсобное, в место для содержания животных, использование жилого помещения в качестве овощехранилища и т.п., Седугин П.И. Указ. Соч. 152. т.е. это, фактически, превращение жилого помещения в нежилое, что возможно только в специальном порядке (ст. 9 ЖК РСФСР).

Разумеется, занятие не всякой деятельностью может быть расценено как использование жилого помещения не по назначению. Поэтому если наниматель использует комнату, коридор и другие части жилого помещения для домашних занятий, творческой деятельности и т.п., то подобная деятельность согласуется с основной целью и считается использованием жилого помещения по назначению. Жилищное законодательство. Комментарий. М., Юридическая литература. 1991. С. 286.

Закон сформулирован так, что в качестве санкции за использование жилого помещения не по назначению применяется выселение лиц без предоставления другого жилого помещения. Тем самым предусмотрено изъятие всего закрепленного за ними помещения.

«Но использование жилых помещений не по назначению возможно в отношении не только всего помещения (квартиры в целом), но и отдельных комнат в квартире. В этой ситуации допустимо изъятие не всей квартиры, а лишь отдельных изолированных комнат, которые используются не для проживания, а для других целей». Маслов В.Ф. Право на жилище. Харьков, 1986. с. 107.

Выселение за использование жилого помещения не по назначению допускается как к нанимателям (членам семьи), так и к собственникам жилых помещений.

В Гражданском кодексе РФ праву собственности на жилые помещения посвящена глава 18, на гражданско-правовом уровне регулирующая жилищные отношения. Так, в соответствии со ст. 288 собственник осуществляет свои права в отношении принадлежащего ему жилого помещения в соответствии с его назначением.

Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения — также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения. Если собственник после предупреждения продолжает использовать жилое помещение не по назначению, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения. Статья 293 ГК РФ. Последствием удовлетворения подобного иска будет являться выселение «бывшего» собственника из реализованного жилого помещения.

Это интересно:  Молодежный кредит на жилье и любые нужды в РФ

Гражданин — собственник жилого помещения может использовать это помещение для личного проживания и проживания членов его семьи. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.

Если собственник желает, чтобы в принадлежащем ему жилом помещении помещалось предприятие, учреждение, организация, он может сделать это только после перехода такого помещения в нежилое.

Надо отметить, что, хотя собственник свободно и самостоятельно осуществляет свои правомочия, он не может при этом ущемлять права и интересы других лиц (ст. 209 ГК).

В этой связи типичны жалобы жильцов на коммерсантов, которые, снимая квартиры, используют их как складские помещения для хранения своего товара. Ранним утром производится погрузка коробок в машину, вечером — выгрузка нереализованного товара. Во многих случаях этот «торговый процесс» причиняет жильцам значительные неудобства. Макаров Г. Право собственности на квартиру и жилой дом//Хозяйство и право, № 5, 1998. с. 21.

Какие меры могут быть приняты при таких обстоятельствах по охране интересов других лиц?

Прежде всего, ответственность за надлежащее использование жилого помещения несет собственник этого помещения. И если он сдал свою квартиру внаем, он и несет ответственность за использование ее по назначению и все требования (через административные органы) следует предъявлять к нему.

Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением

СТ 17 ЖК РФ.

1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан.

2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

3. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона от 26 сентября 1997 года N 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях».

4. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Комментарий к Ст. 17 Жилищного кодекса РФ

1. Жилое помещение должно использоваться по прямому назначению на основе права собственности или в соответствии с договором найма жилого помещения (социального, коммерческого найма) и др.

Содержание собак и кошек в квартирах допускается при условии соблюдения санитарно-гигиенических и ветеринарно-санитарных правил и правил содержания собак и кошек в городах и других населенных пунктах. В квартирах, где проживают несколько нанимателей, кроме вышеуказанных требований, необходимо согласие других нанимателей и совершеннолетних членов их семей.

Особые меры охраны здоровья, предосторожности должны быть предприняты владельцами собак в отношении детей, инвалидов и пожилых людей. Наниматели и их члены семьи обладают правом требовать запрета содержания собак, представляющих опасность для окружающих своим поведением, через суд.

Содержание в квартирах, на балконах, лоджиях и т.п. других животных, птиц, пчел недопустимо (запрещается).

2. Жилые помещения могут использоваться проживающими в них на законных основаниях для профессиональной, индивидуальной предпринимательской деятельности, если при этом не нарушаются:

а) права и законные интересы других граждан (проживающих в той же квартире, по соседству в других);

б) требования, которым должно отвечать жилое помещение.

В частности, действия, создающие шум и вибрацию, работы, приводящие к порче жилых помещений; профессиональная деятельность, связанная с опасными, вредными веществами для окружающих, другие действия, нарушающие нормальные условия проживания граждан и в других жилых помещениях.

3. На основе вышеуказанных требований не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.

4. Пользование жилым помещением осуществляется на основе соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом помещении граждан, соседей, требований правил пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства.

В квартирах жилых домов, жилых комнатах общежитий запрещается устраивать различного рода производственные и складские помещения, в которых обычно применяются и хранятся взрывоопасные и пожароопасные вещества и материалы, а также изменять функциональное назначение указанных квартир, комнат, в том числе при сдаче их в аренду.

Статья написана по материалам сайтов: jkodeksrf.ru, vuzlit.ru, www.jilkod.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector