+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

ДДУ или ЖСК : что лучше и чем отличаются?

Современные компании, занимающиеся строительством зданий различных назначений, могут привлекать средства на продажу объекта через ДДУ (договор долевого участия) или ЖСК (жилищно-строительный кооператив). На сегодняшний день через ЖСК реализуется 10% всех проектов на массовом рынке и 7,3% – в сегменте бизнес-класса. Цифры по объектам, продающимся посредством ДДУ, куда более впечатляющие. Для массового сегмента они составляют 64%, для бизнес-класса – 65%. Чтобы выбрать более подходящий вариант сотрудничества, необходимо знать, в чем заключаются главные отличия ЖСК и ДДУ, и почему последний вариант сотрудничества является более популярным среди современного населения страны.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как БЕСПЛАТНО решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

Это быстро и бесплатно!

Что такое ДДУ

Аббревиатура ДДУ расшифровывается, как договор долевого участия. При его оформлении деньги на осуществление проекта предоставляют дольщики. Подобная форма сотрудничества обязывает застройщика завершить проект в срок, получить согласие на ввод многоквартирного здания в эксплуатацию и передать его участникам договора. Выгода застройщика заключается в том, что он возводит квартиры на деньги дольщиков и получает прибыль. А сами дольщики могут обзавестись жильем, стоимость которого окажется ниже рыночной.

Что входит в договор долевого участия

При составлении договора долевого участия необходимо тщательно проверять авторитет и надежность застройщика. Проверке подлежат все уставные документы и разрешения, предоставляющие право на строительство жилых объектов. В договоре долевого участия должны быть указаны:

  1. Фактический адрес возводимого объекта (для каждого участника этаж квартиры, ее площадь и планировка).
  2. Вид материалов, используемых при строительстве.
  3. Точная дата сдачи готового объекта в эксплуатацию.
  4. Окончательная цена, которая может изменяться только по итогам оценки Бюро Технической Инвентаризации.
  5. Схема возврата денег на тот случай, если сдача объекта в эксплуатацию будет просрочена.
  6. Гарантии получения прав собственности на объект и невозможности передачи его третьим лицам.

Все документы участник договора долевого участия может требовать от застройщика в любой момент, и тот обязан их предоставить.

Что такое ЖСК

Такая форма сотрудничества предполагает создание добровольного сообщества, участники которого покупают квартиры в возводимом доме и становятся пайщиками. Право собственности на новую жилплощадь они получают на основании справки ЖСК о полной выплате паевого взноса. Заключая договор жилищно-строительного кооператива, люди самостоятельно собирают деньги и организовывают строительные работы. Это позволяет им сэкономить на стоимости жилой площади, оплачивая по факту только приобретенные строительные материалы и выполненные работы. Все взаимоотношения между ЖСК и членами кооператива определяются соответственно Уставом и Договором участия.

ЖСК создается для строительства конкретного здания. Для оплаты строительных работ пайщики могут использовать, как собственные средства, так и банковский кредит. В отличие от ДДУ ЖСК является более выгодным по цене способом приобретения нового жилья. Для оплаты строительства участники ЖСК создают паевой фонд, куда обязуются каждый месяц вносить определенную сумму. Для сбора средств отводится не менее года.

В чем отличия между ДДУ и ЖСК для покупателя

Договор долевого участия и ЖСК имеют множество различий. Это и государственная регистрация, и стоимость самого строительства, и его сроки, и возможность рассрочки в процессе возведения жилого здания, и гарантии безопасности интересов будущих жильцов. Какие отличия имеют договор ЖСК и ДДУ представлены в таблице ниже.

ЖСК ДДУ
ЖСК и его участники взаимодействуют на основе двух документов – Устава кооператива и Договора участия в нем Все взаимоотношения дольщиков и застройщика определяются основными положениями Федерального закона 214
Закон о защите прав потребителей на членов ЖСК не распространяется, поэтому пожаловаться на качество строительства они не могут Дольщики с юридической точки зрения являются потребителями, поэтому могут отстаивать свои права, опираясь на Закон о защите прав потребителей
При участии в ЖСК всегда имеется риск двойных продаж, ведь такой договор необязателен для внесения в госреестр Для дольщиков риск двойных продаж исключен, поскольку договор обязательно вносится в государственный реестр
Стоимость квадратных метров для членов ЖСК может увеличиваться по мере реализации строительного процесса При оформлении договора долевого участия указываются окончательные параметры квартиры и ее стоимость
Члены ЖСК не могут воспользоваться государственной программой поддержки ипотечного кредитования На участников долевого строительства распространяется господдержка со льготной ипотечной ставкой
При оформлении договора с ЖСК можно воспользоваться более длительной рассрочкой. Максимальный ее срок составляет 7 лет, причем внесение средств возможно даже после завершения строительства Дольщикам при необходимости предлагается возможность оформления рассрочки до завершения строительных работ. Максимальный срок оформления рассрочки составляет 5 лет
Если конкретные сроки завершения строительства не отмечены в Уставе ЖСК или Договоре, они могут варьироваться Застройщик обязан сдать объект в эксплуатацию четко в обозначенный срок
ЖСК не отвечает за какие-либо недочеты, выявленные жильцами после сдачи объекта в эксплуатацию Минимальная гарантия на дом составляет 5 лет
Управление жилым домом после его сдачи в эксплуатацию выполняется самими членами ЖСК За дом отвечает наемная управляющая компания, которую можно сменить по коллективному решению собственников недвижимости
Вернуть деньги участникам ЖСК в случае каких-либо проблем и несоответствий крайне сложно. Действующим законодательством данный вопрос не регулируется Если застройщик не выполняет своих обязательств перед участниками договора, он обязан вернуть им внесенные средства в полном объеме
Это интересно:  Законы здорового питания

Несмотря на более доступную стоимость жилищно-строительного кооператива, сотрудничество по договору долевого участия, как упоминалось выше, пользуется гораздо большим спросом на современном рынке.

Покупка квартиры: ДДУ или ЖСК, какой из вариантов договора выбрать

Приобрести квартиру можно посредством подписания договора ДДУ или с ЖСК, отличия между которыми регламентируются законами № 214, № 215, утвержденными на федеральном уровне в 2004 году.

Способы покупки жилья

Договор долевого участия (ДДУ) подразумевает, что заказчик вкладывает собственные деньги и имеет право в дальнейшем требовать у застройщика квартиру в размере оплаченных квадратных метров.

Заключение соглашения с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК) – более рискованный способ, поскольку внесенные денежные средства являются паевым взносом за членство в данном кооперативе и не гарантируют получение в нем квартиры в результате окончания строительства.

Договоры с ЖСК или ДДУ имеют единственное сходство – это желание подписавших их граждан получить в собственность квартиру.

Характерные признаки договоров

Существенное отличие договора с ЖСК от ДДУ заключается в последствиях, наступающих после его подписания: вступление в случайно выбранный кооператив увеличивает риск пайщика стать жертвой мошеннической схемы. Данные соглашения отличаются и по другим признакам:

Регулируется ФЗ №214 Регулируется ФЗ №215 Обязательно регистрируется в ФС ГРКК Регистрация в ФС ГРКК только после ввода дома в эксплуатацию Стоимость квадратного метра не меняется Возможное удорожание стоимости квартиры Установленные даты начала и окончания строительства Временные рамки строительства четко не оговорены Юридическая ответственность за несоблюдение сроков сдачи жилого дома Наказание при нарушении сроков строительства законом не предусмотрено Приобретение квартиры в рассрочку возможно только до момента ввода жилого дома в эксплуатацию Рассрочка по выплатам предоставляется по закону на срок, не зависящий от этапа строительства жилого объекта

Важно! Подписание дополнительных соглашений, не соответствующих условиям основного договора долевого участия, не является обязательным. Прежде чем заключить договор с жилищным кооперативом, следует убедиться, что застройщик прописал пункт, исключающий возможность изменения стоимости 1 м2 в сторону увеличения.

Особенности долевого и паевого строительства

Плюсы и минусы приобретения жилья в статусе дольщика или пайщика заключаются в следующем:

Регистрация договора в Росреестре до начала строительства является длительным процессом, однако исключает возможность продажи одной квартиры в руки нескольких дольщиков. Наличие двух и более собственников – нередкий случай при совершении сделки через жилищные кооперативы.

Итоговая цена за 1 м2 у дольщика не отличается от начальной, но превышает стоимость квартиры той же площадью, принадлежащей члену кооператива.

Назначив цену за 1 м2, застройщик не имеет права изменять ее по условиям долевого строительства. Предложение с его стороны о подписании дополнительного соглашения, в котором предусмотрено удорожание 1 м2, может быть отклонено дольщиком на законных основаниях. Более того, в такой ситуации лицо, подписавшее ДДУ, вправе требовать расторжения основного договора, возврата уже внесенных денежных средств и выплаты неустойки.

По условиям договора с ЖСК его председатель может увеличить цену за 1 м2 на любом этапе возведения дома путем согласования с остальными членами жилищного кооператива.

Нарушение сроков сдачи дома в эксплуатацию финансово невыгодно для застройщика при подписании ДДУ, так как это дает право дольщику требовать выплату неустойки за каждый день просрочки. Закон предусматривает всего 2 месяца сверх оговоренного срока по договору, в течение которых застройщик обязан решить все юридические вопросы и предоставить собственникам их квартиры. Подписание дополнительного соглашения о продлении срока сдачи дома – это право дольщика, а не его обязанность.

В этом вопросе долевое участие лучше вступления в жилищный кооператив, так как в договоре с ЖСК четкие сроки начала и окончания возведения дома не оговариваются. Соответственно, финансовые издержки в виде выплат неустойки для застройщика также не наступают.

Разница между пайщиком и дольщиком заключается также в том, что хорошие строительные кооперативы предоставляют своим членам рассрочку, которая не зависит, сдан ли дом или находится на этапе строительства. Дольщик ограничен в этом праве и обязан выплатить всю сумму по завершению строительных работ.

На момент начала строительства многоквартирного дома по ДДУ утвержден проект и получена вся разрешительная документация. Это является гарантией того, что при сдаче дома в эксплуатацию этажность и наличие/отсутствие пристроек будет соответствовать начально заявленным условиям.

Каким будет кооперативный дом, решают его члены путем голосования. Однако при необходимости привлечь дополнительных пайщиков, дом в результате может стать на этаж выше или на подъезд больше, чем это было оговорено изначально.

В долевом договоре четко определены обязательные условия его расторжения и возврата денежных средств, что затрудняет дольщику возможность прекратить отношения с застройщиком. При подписании договора с ЖСК возникают другие «подводные камни»: перепродажа такой собственности носит обременительный характер, так как вынуждает нового собственника вступать в данный кооператив.

Дополнительные метры

До того как получить свидетельство о праве собственности, должен быть произведен контрольный обмер квартиры при участии работника БТИ. В случае с пайщиком дополнительные квадратные метры должны быть им оплачены в обязательном порядке.

Если квартиру получают по долевому соглашению, то при наличии различий в оплаченных и получаемых квадратных метрах возможно:

  • заявить отказ от получения прав собственности на данное жилье с дальнейшим требованием выплаты неустойки;
  • доплатить за лишние квадратные метры и также требовать выплату неустойки;
  • указать застройщику на допущенные ошибки при строительстве и требовать снизить стоимость квартиры, чтобы разница по суммам была равнозначна.

Основные моменты в договорах

До подписания договора долевого строительства жилого дома важно, чтобы:

в бланке были указаны все сведения о застройщике, которые лучше проверить;

соглашение называлось исключительно «Договор долевого участия»;

в нем был прописан месяц и год сдачи объекта;

в тексте документа содержались детали, характеризующие строительный объект: количество этажей, занимаемая домом площадь, общий и жилой метраж квартиры;

был приведен пункт, определяющий гарантийные обязательства застройщика;

сумма соглашения была указана не только цифрами, но и прописью.

Тщательному изучению следует подвергнуть как договор, который подписывается с жилищно-строительным кооперативом, так и сам кооператив. Важной информацией является:

Это интересно:  Квартплата По Коду Плательщика Москва

его реквизиты, которые помогут узнать о других подконтрольных объектах, результатах работы кооператива и непосредственно его участниках;

количество объектов, которые председателем ведутся одновременно: чем их больше, тем риски выше;

нахождение кооператива в состоянии финансового оздоровления или на грани банкротства;

наличие у него разрешения на проведение строительных работ на данной территории;

полная информация о земельном участке под строительство;

преимущественное право общего собрания голосов по вопросу увеличения стоимости 1 м2;

характеристика объекта: количество этажей, метраж квартиры;

сумма ежемесячного взноса на содержание кооператива;

последствия для пайщика, если строительство не будет завершено.

На любом этапе возможен переход с долевого договора на паевой, основной причиной которого, в большинстве случаев, является банкротство компании-застройщика. Выход из состава кооператива и заключение ДДУ по одному и тому же объекту случается крайне редко.

ЖСК и ДДУ: Что лучше и какие отличия?

Когда человек решает купить квартиру, очень часто перед ним возникает вопрос, что же выбрать, ДДУ или ЖСК. Действительно, а какая же разница между ними и, какие подводные камни таит в себе каждый из данных способов. Чтобы разобраться и понять тонкости данного вопроса, потребуется рассмотреть его детальнее.

В первую очередь нужно иметь понимание, что же такое ДДУ и ЖСК.

Жилищно-строительный кооператив

В Жилищно-строительный кооператив могут объединиться люди или же организации, которые не приобретают квартиру в привычном всем виде, а фактически самостоятельно организуют строительство с привлечением подрядчиков. Называются данные люди, объединившиеся в ЖСК, пайщиками. У данной организации существует устав, к которому существуют определенные требования со стороны законодательства РФ. Вот некоторые из основных требований:

  • Устав не должен нарушать Гражданского кодекса;
  • ЖСК должен иметь помимо юридического адреса также и фактический;
  • В уставе в обязательном порядке должны прописываться первоначальные взносы при вступлении новых пайщиков в данную организацию, а также суммы, которые пайщики должны внести за квартиры;
  • Необходимым условием станет указание порядка вступления новых членов;
  • Обязательно должен быть указан расчетный счет кооператива, на который пайщики будут перечислять денежные средства;
  • Отдельно должны быть указаны права и обязанности пайщиков и руководителей ЖСК (председателя и его заместителей).

Подведя некоторые итоги можно сказать, что ЖСК – это не Строительная компания, а своеобразный союз инициативных граждан, которые решили взять в свои руки организацию строительства многоквартирного дома, что, в принципе, можно назвать заблуждением.

Одним из главных недостатков покупки недвижимости через ЖСК считается неполная законодательная регламентация. Например, для того, чтобы получить средства на строительства от кооператива, застройщику совсем необязательно наличие разрешения на возведение и оформленных документов на право собственности земельного участка. Серьезным недостатком является факт, что пайщики никоим образом не связаны договором с подрядчиками и застройщиком. Известны случаи, когда Жилищно-строительные кооперативы создаются не независимыми инициативными группами, а представителями компаний-застройщиков и в этой ситуации вероятность того, что интересы членов ЖСК будут защищены, крайне мала. Самое неприятное в такой ситуации, что рядовой участник конкретного кооператива может даже не догадываться о подобной схеме.

Стоит отметить, что покупка квартиры через ЖСК на сегодняшний день не особо распространена и занимает около 5-10 процентов общего рынка продаж недвижимости, однако специалисты в данной области ожидают увеличения данного процента, т.к. подобная схема выгодна именно строительным компаниям.

Договор долевого участия

Самым распространенным способом покупки квартиры на сегодняшний день является Договор долевого участия. При подписании данного договора застройщик берет на себя обязанность построить в конкретный срок многоквартирный дом, ввести его в эксплуатацию, подключить коммуникации и передать дольщику, который является участником долевого строительства.

Договор долевого участия должен обязательно содержать следующие сведения:

  • Определение объекта, который подлежит передаче строительной компанией;
  • Обязательно должен быть указан срок передачи квартиры дольщику;
  • Сколько стоит договор, порядок внесения денежных средств и алгоритм оплаты;
  • Срок действия гарантии на объект недвижимости.

Чтобы после подписания договор вступил в законную силу, его необходимо зарегистрировать в Росреестре. Росреестр проверяет договор и, если юридическая чистота соблюдена, регистрирует. Лишь после данной процедуры участник долевого строительства может перечислять денежные средства компании-застройщику. В случае, если обязательства по ДДУ не выполняются одной из сторон, данный договор можно расторгнуть через суд или в одностороннем порядке. С 2014 года на законодательном уровне принято решение об обязательном страховании участников долевого строительства. Данная мера позволяет отфильтровать недобросовестных застройщиков, т.к. страховать сомнительные программы не пожелает ни одна страховая компания.

Негативные моменты и преимущества ЖСК и ДДУ

Что выбрать простому обывателю, ЖСК или ДДУ? Ответ на это вопрос должен дать сам покупатель. Оба варианта, будь то Жилищно-строительный кооператив или же схема покупки через Договор долевого участия, не нарушают действующего законодательства, но каждый из них имеет как свои риски, так и преимущества.

Приобретая квартиру через ДДУ, дольщик может быть уверен в том, что Строительная компания имеет всю документацию, которая дает разрешение на возведение многоквартирного дома. Если застройщик занимается продажей квартир через Договор долевого участия, значит, у него имеется проектная документация, прошедшая государственную экспертизу. Также это значит, что у строительной компании имеются разрешение на строительство и документы о праве собственности на земельный участок, который предназначен для строительства объекта недвижимости.

Важнейшим преимуществом ДДУ перед ЖСК является то, что при данной схеме приобретения квартиры исключены риски, связанные с двойными или даже тройными продажами, т.к. данный договор в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в УФРС. После такой регистрации двойная продажа уже недопустима, т.к. права дольщика на объект недвижимости автоматически признается государством, строительная компания уже не имеет возможности распоряжаться данной квартирой без расторжения ДДУ.

С договорами ЖСК ситуация иная, т.к. законодательство не предусматривает их регистрации в государственных органах и поэтому риск того, что возможна двойная продажа, возрастает.

Существенным плюсом Договора долевого участия следует назвать точное указание срока передачи квартиры дольщику. В ситуации, когда Строительная компания не выполняет взятые на себя обязательства по данному пункту, дольщик может получить неустойку. В этом случае договор ЖСК уступает ДДУ, т.к. кооператив не дает гарантии своевременного ввода объекта недвижимости в эксплуатацию. Даже если прописать в договоре ЖСК данные сроки, строительная компания не несет никаких негативных для нее последствий.

Есть у схемы приобретения квартиры в кооперативе и преимущества. К примеру, при покупке через ЖСК у пайщика есть возможность рассрочки, причем застройщик может предоставить ее на длительный период.

Это интересно:  Обмен репетира, как обменять репетир в магазине на новый

Подводя итоги, хотелось бы отметить, что любой желающий приобрести недвижимость по одной из подобных схем, должен самостоятельно оценивать все риски, которые будут касаться конкретной ситуации. Ни одна из форм договоров не дает 100% гарантии покупателю. Важно помнить, что только репутация Строительной компании является важнейшим фактором при выборе способа приобретения. Также рекомендуется не пренебрегать услугами консультантов, которые помогут разобраться в таком непростом вопросе для простого человека, не каждый день покупающего квартиру на первичном рынке недвижимости.

Что лучше — ДДУ или ЖСК?

Покупка квартиры в новостройке может быть основана на двух основных документах — это ДДУ по 214 ФЗ и ЖСК по 215 ФЗ. Первый вариант — Договор долевого участия, второй — Жилищно-строительный кооператив, в который вступают покупатели, чтобы получить новое жилье и в дальнейшем управлять или делегировать управление сторонней УК.
В чем состоит разница между ДДУ и ЖСК, что выгоднее, есть ли подводные камни?

Что такое ДДУ по 214 ФЗ

Основные положения ДДУ в соответствии с законом устанавливают ряд ограничений для застройщика и защищают покупателя жилья:

  • квартира вносится в реестр, и это означает, что продать ее сразу двум дольщикам застройщик не может;
  • в договоре прописывается полная сумма, которая будет внесена покупателем за приобретенную квартиру, а застройщик не может изменить ее произвольно, только через допсоглашение, которое покупатель вправе не подписывать;
  • у застройщика есть установленный срок передачи жилья покупателю, к которому может быть добавлено только два месяца, после чего начинается начисление неустоек;
  • все рассрочки, которые предлагает девелопер, действуют только в пределах срока завершения строительства.

Этот вариант предполагает более высокий в сравнении с ЖСК уровень ответственности девелопера перед дольщиками. Инструментов взыскания неустоек и возврата средств достаточно для решения вопроса в суде, но иногда доходит и до уголовных дел. Покупатель всегда может отказаться от подписания дополнительного соглашения и потребовать свои деньги к возврату. Случай двойной продажи после внесения объекта в Росреестр практически невозможен, поскольку повторно внести туда тот же объект технически не получится.

Что такое ЖСК по 215 ФЗ

Приобретение квартиры по 215 ФЗ — это вступление в ЖСК, имеющее свои плюсы и минусы. Главной опасностью в таких отношениях остается своего рода коридор возможностей для недобросовестного застройщика, поскольку закон не регулирует большую часть подробностей сделки.
Подводные камни договора ЖСК:

  • все подробности и тонкости взаимоотношений застройщика с дольщиком устанавливает договор, поэтому очень важно изучить документ и проконсультироваться с независимым юристом;
  • застройщик может предложить кооперативу согласовать увеличение стоимости жилья, приведя экономическое обоснование, если ранее заключенный договор не содержит пункта, запрещающего пересмотр цены;
  • закон не предусматривает ни жесткого ограничения возможности просрочки, ни санкций в отношении застройщика, если это не оговорено в основном документе — договоре;
  • есть возможность получения длительных рассрочек, которые не ограничены по сроку окончанием строительства;
  • собственность оформляется только после завершения строительства, и фактически остается возможность продажи квартиры другому покупателю.

Подобные отношения имеют иную правовую основу, чем договор ДДУ, где право собственности на жилье закрепляется с момента внесения в Росреестр.

Существенные моменты разницы между договорами ЖСК и ДДУ

ТСЖ ставит застройщика и потенциального владельца квартиры в партнерские отношения, при этом остается возможность продать квартиру другому собственнику на любом этапе строительства. Именно поэтому заключать подобную сделку следует с тщательной проверкой девелопера и непосредственного продавца. При отсутствии ограничений на рост стоимости квартиры и затягивание сроков стоит задуматься. Застройщик должен предложить членам товарищества механизм гарантий от двойной продажи.

Что такое собственность ЖСК и членство в кооперативе

Если вы станете продавать свою квартиру после оформления в собственность, придется ввести покупателя в состав ЖСК. Вам придется оплатить и свое членство в кооперативе, которым по сути и является эта форма приобретения жилья жилья. Впоследствии товарищество может выбирать и менять УК, а это часто становится причиной роста платежей, так как в собственности ЖСК оказывается все, что было включено в состав строительства, в том числе и внутренние инфраструктурные объекты.
Еще одна тонкость ЖСК — это возможность получать разрешение на строительство для каждого дома в отдельности, создавая небольшую компанию, что тоже делает положение дольщика уязвимым. Сейчас это будет меняться — в течение трех лет будет введен запрет на подобное оформление.

Разница в стоимости квартир и гарантии по договору

Стоит обратить внимание на то, что договоры по ЖСК обычно дают возможность снизить общую стоимость покупки на 1-3% и получить длительные рассрочки. Но это не всегда служит достаточным балансом риска — ведь вероятность, что ваша квартира будет продана дважды, или дом будет строиться гораздо дольше заявленного срока, очень велика.
Законодательство не препятствует изменению формы договора — по договоренности или через суд можно добиться изменения договора ЖСК на ДДУ или обратно.

Статья написана по материалам сайтов: kvadmetry.ru, metr.guru, novostroyker.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector