+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Что такое восстановительная стоимость недвижимости /

восстановительная стоимость элемента основных фондов — Оценка состоящих на балансе хозяйственного субъекта основных средств (основных фондов), исчисленная в сумме, которая может быть уплачена за них на дату переоценки. Соответственно пересчитывается и сумма амортизации. В российской оценочной… … Справочник технического переводчика

Восстановительная стоимость элемента основных фондов — (Replacement cost of fixed asset, reinstatement value); Оценка состоящих на балансе хозяйственного субъекта основных средств (основных фондов), исчисленная в сумме, которая может быть уплачена за них на дату переоценки. Соответственно… … Экономико-математический словарь

ВОССТАНОВИТЕЛЬНАЯ СТОИМОСТЬ ОСНОВНЫХ СРЕДСТВ — (англ. replacement value of fixed assets) – оценка состоящих на балансе хозяйствующего субъекта основных средств, исчисленная в сумме денежных средств, которая может быть уплачена на дату переоценки. В.с.о.с. определяется двумя способами: прямым… … Финансово-кредитный энциклопедический словарь

Стоимость восстановительная амортизируемых основных средств — (применительно к положениям о налогообложении налогом на прибыль организаций) восстановительная стоимость амортизируемых основных средств, приобретенных (созданных) до вступления в силу главы 25 НК России, определяется как их первоначальная… … Энциклопедический словарь-справочник руководителя предприятия

СТОИМОСТЬ ОСНОВНЫХ СРЕДСТВ (ФОНДОВ), ВОССТАНОВИТЕЛЬНАЯ — расчетные затраты на восстановление в современных условиях их точной копии с использованием аналогичных материалов и сохранением всех эксплуатационных параметров. Полная восстановительная стоимость определяется затратами на воссоздание новых… … Большой бухгалтерский словарь

СТОИМОСТЬ ОСНОВНЫХ ФОНДОВ, ВОССТАНОВИТЕЛЬНАЯ — расчетные затраты на восстановление в современных условиях их точной копии с использованием аналогичных материалов и сохранением всех эксплуатационных параметров. Полная восстановительная стоимость определяется затратами на воссоздание новых… … Большой экономический словарь

СТОИМОСТЬ, ВОССТАНОВИТЕЛЬНАЯ — В страховании имущества: оценка имущества по стоимости, которую необходимо оплатить для его замены на идентичное ему и расположенное там же имущество. В этом случае страховщик должен обеспечить замену поврежденного или утраченного имущества… … Страхование и управление риском. Терминологический словарь

ПЕРЕОЦЕНКА ИМУЩЕСТВА — (англ. property revaluation) – способ приведения фактической (первоначальной) стоимости имущества в соответствие с рыночными ценами (см. Рыночная стоимость имущества) на определенную дату в целях создания экономических условий для обновления… … Финансово-кредитный энциклопедический словарь

Методы оценки имущества, кркдиторской задолженности, доходов и расходов — согласно Концепции бухгалтерского учета в рыночной экономике России, одобренной Методическим советом по бухгалтерскому учету при Минфине России и Президентским советом Института профессиональных бухгалтеров в 29 декабря 1997 г., для оценки… … Энциклопедический словарь-справочник руководителя предприятия

ПЕРВОНАЧАЛЬНАЯ СТОИМОСТЬ ОСНОВНЫХ СРЕДСТВ — (англ. initial cost of fixed assets) – оценка, по которой основные средства принимаются к бухгалтерскому учету. Порядок формирования П.с.о.с. зависит от варианта их поступления в орг цию. П.с.о.с., приобретенных за плату, признается сумма фактич … Финансово-кредитный энциклопедический словарь

Восстановительная стоимость объекта недвижимости

Полная восстановительная стоимость— восстановительная стоимость основных фондов с учетом сопутствующих затрат, необходимых для начала эксплуатации активов, и отражаемая
в балансовой стоимости (большей частью актуальна для активной части основных фондов).

Восстановительная стоимость(ВС) строительства оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается в текущих ценах как нового (без учета накопленного износа) и соотнесенная к дате оценки.

В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. В зависимости от порядка учета этих затрат в себестоимости строительства принято выделять прямые и косвенные затраты.

В теоретическом плане под полной восстановительной стоимостью строений понимается смета затрат, стоимость возведения копии оцениваемого здания на дату оценки.

Оценка восстановительной стоимости здания на дату оценки может проводиться по стоимости воспроизводства либо по стоимости замещения [3]. Выбор расчета указанных стоимостей зависит: от цели оценки, количества и качества собранной информации об объекте оценки, его физических характеристик и т. д.

Стоимость воспроизводства— затраты на строительство
в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания с использованием таких же строительных материалов, стандартов и проектов.

Стоимость воспроизводства представляет собой смету затрат на строительство точной копии оцениваемого здания с учетом всех его недостатков и избыточных элементов по текущим ценам на дату оценки с использованием тех же строительных материалов, стандартов, дизайна, проекта, качества работ и др.

Стоимость замещения— затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений.

Стоимость замещения представляет собой смету затрат на строительство здания, имеющего эквивалентную полезность
с оцениваемым объектом, при этом предусмотрено использование современных строительных материалов, технологий, действующих стандартов, дизайна и проекта.

Более предпочтительным является расчет стоимости «воспроизводства», поскольку в противном случае определяются затраты на строительство здания, отличающегося от оцениваемого по многим характеристикам. При этом оценка разницы в полезности сравниваемых зданий носит весьма субъективный характер.

Выбор расчета стоимости «замещения» является обоснованным, если у оцениваемого здания имеются признаки функционального износа, что снижает коммерческую привлекательность для потенциального покупателя.

Это интересно:  Штраф за перевозку детей без кресла в 2019 году - сумма

Сметная стоимость строительства зданий и сооружений — это сумма денежных средств, необходимых для его осуществления в соответствии с проектной документацией [4].

Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет

Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости (Соб) определяется как суммы стоимости участка земли (Суз) и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости (Свс) за минусом накопленного износа (Сиз):

Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов:

  • оценка рыночной стоимости земельного участка;
  • оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания, в том числе оценка величины предпринимательской прибыли;
  • расчет выявленных видов износа;
  • расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Определение стоимости участка земли, входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, основано на предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования как свободного от застройки.

Для оценки рыночной стоимости земли применяют следующие методы:

  • метод сравнения продаж;
  • метод распределения;
  • метод выделения;
  • метод разбивки на участки;
  • техника остатка для земли;
  • капитализации чистой земельной ренты.

Метод сравнения продаж при наличии необходимой информации является наиболее предпочтительным и общеприменимым. Основными элементами сравнения для земли являются:

  • права собственности;
  • условия финансирования;
  • условия продажи;
  • условия рынка;
  • месторасположение;
  • физические характеристики;
  • доступные коммунальные услуги;
  • условия зонирования;
  • наилучшее и наиболее эффективное использование.

При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости.

Метод распределения основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Такое соотношение наиболее достоверно для новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное использование земли.

Пример 27. Определить стоимость земельного участка, если известно что: свободные участки в данной местности давно не продавались; цена типового дома с участком колеблется от 200 до 300 тыс. руб.; стоимость аналогичного по размерам земельного участка в ближних окрестностях объекта оценки составляет 90 тыс. руб.; прямые издержки на строительство типового дома — 100 тыс. руб.; прибыль предпринимателя и косвенные издержки — 80 тыс. руб.

1. Определим долю стоимости земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости:

2. Определим стоимость земельного участка:

Стоимость участка может находиться в диапазоне от 67 тыс. руб. до 100 тыс. руб. (1/3 от диапазона значений стоимости недвижимости, соответственно от 200 и 300 тыс. руб.).

Метод выделения является разновидностью метода распределения. Стоимость земли выделяется из стоимости недвижимости вычитанием стоимости улучшений с учетом их износа. Этот метод используется для оценки загородных участков, для которых вклад улучшений в общую стоимость мал и достаточно легко определяется.

Метод применяется при отсутствии информации о продажах свободных участков в ближних окрестностях.

Метод разбивки на участки применяется в случаях, когда разбивка участка на несколько меньших по размеру представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли. При этом внешние и внутренние улучшения участков, создаваемые при разбивке, обеспечивают условия для наилучшего и наиболее эффективного использования земли.

Издержки на улучшение включают:

  • расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;
  • расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;
  • налоги, страховка, заработная плата ИТР;
  • расходы на маркетинг;
  • прибыль и накладные расходы подрядчика;
  • прибыль предпринимателя.

Пример 28. Определить стоимость земельного массива, если известно что застройщик планирует его разделить на 30 участков и затем продать каждый за 25 тыс. руб. в течение 4 лет (предполагается, что чистый доход будет поступать равномерно, норма отдачи 10%). При этом будут иметь место следующие издержки: планировка, очистка, инженерные сети, проект — 180 тыс. руб.; управление — 10 тыс. руб.; накладные расходы и прибыль подрядчика — 60 тыс. руб.; маркетинг — 20 тыс. руб.; налоги и страховка — 10 тыс. руб.; прибыль предпринимателя — 40 тыс. руб.

1. Определим потенциальный доход от продажи подготовленных участков:

30 · 25 = 750 тыс. руб.

2. Определим издержки на улучшения и устройство участков:

180 + 10 + 60 + 20 + 10 + 40 = 320 тыс. руб.

3. Настоящая стоимость земельного массива с учетом равномерного поступления чистого дохода в течение 4 лет и норме отдачи 10%:

где 3.1699 — коэффициент настоящей стоимости аннуитета.

Таким образом, стоимость земельного массива составляет 340 тыс. руб.

Техника остатка для земли применяется при отсутствии данных о продажах свободных участков земли.

Метод капитализации чистой земельной ренты основан на принципе добавочной продуктивности, согласно которому после распределения между всеми факторами производства регулярных доходов от бизнеса, реализуемого на объекте недвижимости, часть этих доходов может быть отнесена к земельному участку.

Это интересно:  С кем оставить ребенка

Если оценивается земельный участок, сданный в аренду, то его стоимость можно определять по (12). При этом в качестве чистого операционного дохода используют арендную плату.

Определение восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания основано на включение в стоимость нового строительства прямых и косвенных издержек.

Прямые затраты — затраты, непосредственно связанные со строительством, и в общем случае включают в себя:

  • стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;
  • стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов;
  • основную заработную плату строительных рабочих;
  • стоимость временных зданий, сооружений и инженерных сетей;
  • прибыль и накладные расходы подрядчика.

Косвенные затраты — расходы, сопутствующие, но не относящиеся непосредственно к строительству. Косвенные затраты обычно включают в себя:

  • затраты на подготовку территории строительства;
  • затраты на проектные и изыскательские работы;
  • прочие затраты и работы;
  • содержание дирекции (технический надзор) строящегося предприятия (учреждения), затраты на авторский надзор;
  • другие виды косвенных издержек.

Определение значений прямых издержек основано на применении общих правил определения сметной стоимости строительства, изложенных в действующих нормативных и руководящих документах.

Расчеты значений прямых издержек могут быть выполнены одним из двух способов:

  • пересчетом известной величины сметной стоимости строительства с применением индексов;
  • путем составления восстановительной сметы на объект оценки.

При наличии для объекта оценки проектно-сметной документации значение прямых издержек определяется как величина сметной стоимости строительства, пересчитанная на дату оценки с помощью индексов, учитывающих отношение текущего уровня цен в строительстве к ценам 1984 года, принятых в качестве базисных (индексный метод).

При отсутствии проектно-сметной документации на объект оценки следует восстановить смету одним из двух способов:

  • по укрупненным сметным нормативам (метод сравнительной единицы);
  • по сборникам единичных расценок и прейскурантам (метод количественного анализа).

Использование укрупненных сметных нормативов для вычисления прямых издержек допустимо для типовых проектных решений зданий и сооружений, а также повторно применяемых экономических индивидуальных проектов.

Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости применяют следующие виды укрупненных показателей:

  • укрупненные показатели сметной стоимости (УПСС);
  • укрупненные сметные нормы (УСН) на здания, сооружения, конструкции и виды работ;
  • прейскуранты на строительство зданий и сооружений (ПРЭС);
  • укрупненные показатели восстановительной стоимости для целей переоценки основных фондов.

При этом стоимость строительно-монтажных работ может приводиться с разбивкой по видам работ и комплексам строительных конструкций (метод разбивки на компоненты).

Значения косвенных издержек, как правило, определяются как процент от прямых издержек по рыночным данным.

Прибыль предпринимателя определяется как сумма, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала. Значение прибыли предпринимателя принимается по рыночным данным.

Износ — это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами. Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение.

Накопленный (совокупный) износ объекта оценки — совокупность всех возможных видов износа, который характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т. д.

Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина, используемого в бухгалтерском учете (начисление износа). Оценочный износ — один из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую стоимость объекта оценки на конкретную дату.

Таким образом, учет износа объекта — это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания (воспроизведенного с помощью затратного подхода) для того, чтобы определить стоимость оцениваемого объекта.

Совокупный накопленный износ является функцией времени жизни объекта. Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие этот показатель (рис. 1).


Рис. 1. Периоды жизни здания и характеризующие их оценочные показатели

Физическая жизнь здания (ФЖ) — период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т. п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) — период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) — время эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Это интересно:  Страховка осаго какая дешевле

Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания — период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.

Субъективность определения таких показателей, как срок экономической жизни и эффективный возраст, требует от оценщика достаточно высокой квалификации и немалого практического опыта.

Для определения величины накопленного износа использую следующие методы [1]:

  • метод сравнения продаж;
  • бухгалтерский;
  • метод разбивки.

Метод сравнения продаж основан на определении величины накопленного износа как разницы между стоимостью нового строительства и стоимостью сооружения на дату оценки, при этом наличие достоверных данных о продажах подобных объектов и стоимости свободных участков земли является необходимым условием.

В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта:

Пример 29. Определить накопленный износ объекта недвижимости (коттеджа), если известны следующие сведения об объектах-аналогах:

Восстановительная стоимость квартиры

Полной восстановительной стоимостью квартиры называется смета по затратам, стоимости возведения копий оцениваемых квартир и зданий к моментам оценок. В ходе оценок могут возникать ситуации, при которых строения и квартиры вместе с устаревшими строительными материалами, технологиями или дизайном, которые в настоящее время не поддаются оценкам.

Более того, некоторые из элементов квартир и зданий могут даже не быть соответственными для действующих Строительных норм и правил. В таких случаях рассчитываются сметные стоимости по строительству зданий, подобных по полезности. В последних случаях оценщиками получаются сметы расходов по стоимостям замещений. Вышеуказанные сметы могут значительно отличаться по итоговым величинам полных восстановительных стоимостей зданий, а также по составам и степеням учтенных в них износов.

Оценки полной восстановительной стоимости квартир и зданий к моменту оценок могут проводиться по стоимостям воспроизводств или по стоимостям замещений. Выборы видов восстановительных стоимостей для конкретных оценочных заданий следует отчетливо объяснять в отчетах для того, чтобы избегать неверных толкований полученных результатов.

Стоимость воспроизводства

Стоимостью воспроизводства может представляться смета строительных расходов точных копий оцениваемых квартир и зданий, учитывая все их недостатки и избыточные элементы текущих цен на моменты оценок с пользованием теми же строительными материалами, стандартами, дизайнами, проектами, качествами выполнения работ и пр.

Для теоретических расчетов стоимость воспроизводства намного удобнее. Тем не менее, практически, расходы на воспроизводство порой трудно определять, потому что дома могут быть сооружены из материалов, которые уже сняты с производства или не имеют расценок на необходимые даты.

Классификация

Полная восстановительная стоимость квартир и зданий включает в себя как прямые, так и косвенные затраты, а также предпринимательские доходы.

Прямые строительные затраты.

Прямыми строительными затратами называются капитальные расходы, которые прямо связаны с сооружением физических построек (в частности, затраты по контрактам).

Косвенные затраты.

Косвенными затратами называются капитальные расходы, которые имеют косвенные отношения к сооружению объектов (в частности, кредитными издержками) и не охваченные прямыми строительными затратами.

К ним относятся и прочие затраты, к примеру:

  • оплаты труда специалистов, стоимости кредитов, налоги на протяжении строительных работ;
  • текущие затраты, к примеру:
  • комиссионные сборы по аренде, продажи, маркетинговые затраты.

Прямые строительные затраты

К прямым стройзатратам относятся полные сметные стоимости строительно-монтажных работ, которые включают прямые и накладные затраты, а также прибыли подрядных строительных организаций.

В прямые затраты включены:

  • заработные платы основных строительных рабочих;
  • материалы и строительные конструкции;
  • расходы по эксплуатациям строительных механизмов и машин.

Накладные расходы рассчитывают с помощью нормативов процентно к прямым затратам и включают разные статьи включая и транспортные расходы, и расходы по содержанию управленческих аппаратов и пр.

Рассчитывая прямые и накладные расходы подрядных строительных организаций, оценщиками учитываются:

  • когда габариты зданий крупнее типичных, то там возможно, пользовались более прочными конструкциями;
  • объемы затрат прямо зависят от качества работ и материалов, значит надо проводить их идентификации на оцениваемых зданиях;
  • конкурентный уровень подрядчиков на местных рынках может повлиять на сметы затрат, ведь подрядчиками, работающими при полной нагрузке, завышаются цены, а нуждающимися в заказах обыкновенно предлагаются наименьшие цены;
  • уровни накладных затрат зависят от производственных мощностей подрядчиков, ведь крупные организации смогут сэкономить на отдельных затратах, например, на складских расходах, содержанием надзора за работами и пр.

Косвенные затраты

Косвенные затраты относятся к расходам, необходимым строительству, но не входящим в составы подрядных строительных договоров.

Статья написана по материалам сайтов: studopedia.su, www.cfin.ru, petersit.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector