+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Рефинансирование ипотеки по договору ДДУ в новостройке

Как подобрать идеальный кредит не потратив на это и 10 минут?

Приобретение квартиры в новостройке по договору долевого участия в строительстве (ДДУ) – мероприятие потенциально выгодное по сравнению с покупкой вторичного жилья. Однако оно чревато и определёнными рисками. В этой статье расскажем о том, что делать дольщикам, оформившим ипотеку и попавшим в проблемную ситуацию.

Содержание

Ипотека для дольщиков: риски и особенности

Приобретение жилья в новостройке по ДДУ имеет свои плюсы. Новое здание, возможность перепланировки и отделки помещения по своему вкусу, более низкая по сравнению с готовым жильём стоимость, отсутствие «тёмных пятен» в истории квартиры. В то же время присутствует риск затягивания сроков сдачи дома в эксплуатацию и банкротства застройщика.

Для банков выдача ипотечных кредитов для покупки жилья в новостройке сопряжена с отсутствием полноценного предмета залога. Квартиры в не принятом в эксплуатацию доме не подлежат передаче в собственность дольщиков. В залог банк может принять право требования по ДДУ, имеющуюся у клиента недвижимость, а также потребовать привлечь поручителей. Так, по кредиту Сбербанка «Акция на новостройки» до передачи в залог приобретаемого жилья оформляется залог имущественных прав на объект недвижимости, либо поручительство другого лица.

Получить положительное решение по заявке на ипотеку в новостройке проще по объекту на завершающей стадии строительства.

Кроме того, банк может установить переменную ставку по ипотечному кредиту. Повышенная ставка действует до оформления права собственности заёмщика на приобретаемое жильё. После регистрации права собственности клиента и передачи квартиры в залог банку ставка снижается.

Застройщик разорился – как быть с ипотекой?

Если ипотека на покупку квартиры по ДДУ получена, то теперь покупателю остаётся только надеяться на то, чтобы у застройщика не возникло никаких проблем. Если они всё же возникают, тем более девелопер объявляется банкротом, то сразу встаёт вопрос – как быть с ипотекой, надо ли продолжать её погашать? Особенно в случае, если застройщик был выбран из списка аккредитованных банком. Некоторые заёмщики думают, что в этом случае с ситуацией должно разбираться финучреждение, а выплаты по ипотеке можно приостановить до урегулирования проблемы. Но, к сожалению, это не так.

Банкротство застройщика, пусть даже и аккредитованного банком, не освобождает заёмщика от исполнения обязательств по ипотеке.

Выплаты должны продолжаться по установленному графику. Отношения между дольщиком и застройщиком к банку формально не имеют отношения, хотя по сути ему они далеко не безразличны, поскольку кредит был выдан под конкретный объект. Можно проинформировать банк о возникшей ситуации, но долг заёмщика перед финучреждением не исчезает, и возвращать его необходимо.

Последствия неисполнения обязательств по ипотеке

Если соблазн прекратить выплаты по ипотеке взял вверх, то банк или коллекторское агентство обязательно обратит взыскание на предмет залога. Затем финучреждение может переуступить его другому лицу, чтобы компенсировать ущерб. Правда, такой проблемный объект, как квартира в недостроенном доме от разорившегося застройщика вряд ли окажется ликвидным, поэтому заёмщику грозит судебное разбирательство. Если было оформлено поручительство, то кредитор наверняка потребует исполнение обязательств по ипотеке от поручителя.

В любом случае банк просто так это дело не оставит. Да, у заёмщика возникла проблема с квартирой, но если его финансовое состояние не изменилось, и он может продолжать гасить долг, то он должен это делать.

Рефинансирование ипотеки

Пострадавшим дольщикам доступно рефинансирование ипотеки в компании «Дом.рф» (госкомпания-оператор ипотечного рынка, бывшее АИЖК). Государство берёт на себя обязательство облегчить судьбу пострадавших дольщиков, тем самым можно немного ослабить финансовое бремя и хоть как-то подбодрить себя в непростой ситуации.

Свежий пример: дольщики разорившегося девелопера Urban Group смогут рефинансировать ипотечные кредиты, взятые на покупку жилья в новостройках.

Ставка рефинансирования составит 9,5% годовых. Рефинансирование кредитов возложено на «Дом.рф» с участием банка «Российский капитал».

Urban Group – ведущий застройщик Подмосковья, уступает по объёмам строительства только группе ПИК. В июне 2018 года были поданы заявления о признании банкротами пяти компаний, входящих в Urban Group. В июле они были удовлетворены, и в компаниях было введено конкурсное управление, в рамках которого будет достраиваться часть жилых комплексов. На это Правительство Московской области выделит 8 млрд руб., а на строительство всех объектов Urban Group потребуется, по оценкам руководства группы, около 95 млрд руб.

Действия дольщиков при банкротстве застройщика

Основная задача пострадавших дольщиков – не остаться в большом убытке. Поэтому, продолжая выплачивать ипотеку в исходном или рефинансированном виде, им следует позаботиться о возврате вложенных денег или получении приобретённого жилья.

Чтобы получить содействие государства в решении проблем, необходимо быть включённым в реестр обманутых дольщиков, если для этого есть основания.

Это интересно:  Социальная квартира - что это такое, приватизация по договору найма, как оформить, ипотека, 2019

Если до сдачи дома в эксплуатацию ещё далеко, то после открытия конкурсного производства дольщикам необходимо включить претензии в реестр требований кредиторов. Затем дождаться очереди и получить выплату после продажи имущества компании-банкрота. Дольщики не относятся к кредиторам первой очереди, их требования будут удовлетворяться после выплат возмещения лицам, здоровью которых был нанесён ущерб, и зарплаты сотрудникам застройщика.

Если дом построен и тем более сдан в эксплуатацию, то ситуация более благоприятна для дольщиков. Требования к застройщику предъявляются в арбитражном суде. На основании судебных решений дольщики получают документальное подтверждение внесения оплаты за жильё и оформляют право собственности на недвижимость.

Ещё один вариант, который описан в предыдущем разделе – получить поддержку государства, дождаться достройки и сдачи дома в эксплуатацию.

Где рефинансировать ипотеку по ДДУ: особенности сделки и подходящие программы

ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА ИПОТЕКУ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕПомимо того, что банки активно кредитуют строящееся жилье, есть возможность его и рефинансировать. Процедура перекредитования по ДДУ не является нестандартной, такие предложения на рынке банковских услуг не редкость и процесс переоформления отработан и выверен. Как показывает анализ различных программ, не все учреждения предоставляют средства на такие цели, однако у заемщика все равно есть хороший выбор подходящего кредитора.

В чем особенность перекредитования без права собственности

Договор долевого участия предполагает, что право собственности еще не зарегистрировано, то есть как такового жилья может не быть вовсе либо здание еще не сдано в эксплуатацию. В данной ситуации присутствует некоторый риск, как для будущего собственника, так и для кредитора, поэтому застройщик обязательно проходит процедуру аккредитации. Ситуация будет проще, если объект и строительная компания уже аккредитованы банком, в котором планируется рефинансировать ипотеку.

К базовым условиям банков при рефинансировании недвижимости в новостройке, до получения права собственности, относятся:

  1. наличие зарегистрированного договора ДДУ;
  2. длительность первичного ипотечного соглашения – более полугода;
  3. отсутствие просрочек по выплатам за последние полгода либо их наличие в установленном пределе;
  4. ипотека не подвергалась реструктуризации.

Гарантией банка станет право требования, возникшее на основе ДДУ. Однако рефинансировать ипотеку невозможно в период с момента сдачи дома в эксплуатацию. На данном этапе клиент должен оформить право собственности и перекредитование будет осуществляться в обычном порядке.

Также следует уточнить, нет ли в первом ипотечном договоре запрета на досрочное погашение и требование о разрешении кредитора на рефинансирование. В первом случае, как правило, ограничений нет, во втором есть два варианта: либо требование отсутствует, либо одобрение нужно получить. Но иногда банки информируют, что разрешение первого финучреждения для рефинансирования не обязательно. Состав заемщиков по первому кредиту может быть иным, если данный момент не оговорен условиями кредитования нового банка.

Как проводится процедура

Для начала нужно получить одобрение кредитной организации на досрочное погашение ссуды, если таковое требуется. Также стоит поинтересоваться, нужно ли оно новому кредитору. Как правило, проблем с досрочной выплатой задолженности не возникает.

После нужно выбрать новый банк, условия которого будут выгоднее в части процентной ставки, качества и удобства обслуживания. Здесь все зависит от причины перекредитации. Далее в банк нужно подать заявку онлайн или лично. Отправка заявления через интернет позволит сократить время, а также получить предварительное решение, основанное на проверке потенциального клиента скоринговой системой. Если застройщик не аккредитован – банк проводит его проверку. Данная процедура, в среднем, может занимать от пары дней до трех месяцев.

Пакет документов, подаваемых в банк, един для заемщиков и созаемщиков. Стандартно в него входят:

  • справка о заработной плате;
  • действующее кредитное соглашение с банком;
  • справка о непогашенной сумме долга;
  • копии паспорта заемщика и созаемщика;
  • график выплаты задолженности;
  • договор, заключенный с застройщиком.

Для освобождения недвижимости от залога понадобится договор долевого участия и справка за подписью директора банка о полной выплате долга. После того как обременение будет снято, права требования на недвижимость передаются в залог новому кредитору.

Куда обращаться: примеры банковских программ

В 2019 году у заемщиков есть хороший выбор подходящего банка. Обратиться можно в АИЖК или одно из ведущих банковских учреждений. Причем условия их довольно лояльны и просты: присутствует возможность рефинансирования недвижимости на любом этапе возведения и аккредитации любого застройщика.

Перекредитование в «Россельхозбанке»

К основным особенностям сотрудничества с РСХБ можно отнести:

  1. выбор схемы погашения кредита – аннуитетная или дифференцированная;
  2. разрешение первого кредитора не требуется;
  3. изменение срока и ежемесячного платежа (относительно условий по первичному договору);
  4. свободное досрочное закрытие долга.

Средства могут быть выданы на квартиру, дом или таунхаус, в том числе с земельным участком. Условия по кредиту следующие:

  • Ставка 9,05 – 12% годовых. При отсутствии страхования и до момента регистрации права собственности процент будет увеличен.
  • Сумма, которую банк готов одобрить, варьируется в пределах 100 тыс. – 20 млн рублей, более точные условия зависят от типа недвижимости и региона. При этом лимит не может превысить 80% от стоимости объекта по ДДУ.
  • Период возврата средств – до 30 лет.
  • Рассмотрение заявки – до 5 дней, период действия положительного решения – 2 месяца.

от 100 тысяч рублей до
20 миллионов рублей

Рефинансирование ипотеки по договору дду

Что такое залог прав требования по договору долевого участия

  1. Предоставление кредита до момента подписания соглашения с дольщиками. Банк и будет являться залогодержателем первой очереди. При этом в качестве залога выступает земельная территория, на которой будет возводиться постройка.
  2. По второй схеме банк оформляет кредит после подписания соглашения с дольщиками, и получает имущество в залог. При этом залогом также будет выступать территория или объект, строительство которого еще не завершено.
Это интересно:  Договор купли-продажи рундука

Договор выступает обещанием строительной компании возвести дом. Банк не сможет взять строительный объект в залог, ведь недвижимость не достроена, поэтому прав собственности на неё еще не существует. Исходя из этого, распоряжаться жилой площадью невозможно.

Информация по кредитам и ипотеке

Стоит отметить важный момент. Получить рефинансирование ипотеки по ДДУ можно далеко не во всех банках. Большинство банковских учреждений предъявляют обязательное условие для получения услуги рефинансирования – квартира обязательно должна находиться в собственности заемщика.

  • Минимальный возраст – 18 лет, максимальный – 50.
  • Официальное трудоустройство и наличие справки по форме 2-НДФЛ.
  • Право собственности на недвижимость, передаваемую банку в залог (рефинансирование ипотеки долевой собственности возможно не во всех банках).
  • Отсутствие просрочек по выплате кредита за последний год.
  • Наличие созаемщика. Это условие не обязательно, однако может стать решающим при низком размере заработной платы.

Регистрация ДДУ с ипотекой в Росреестре

  • устав строительной организации, которая выполняет строительные работы, связанные непосредственно с объектом, указанным в договоре;
  • план, по которому будут проведены строительные работы в отношении данного объекта;
  • документ, который подтвердит легальность возведения данного сооружения в конкретном месте;
  • проектная декларация;
  • соответствующий договор, который предусматривает обязательство по передаче того или иного жилого помещения лицу, внесшему определенное количество денежных средств на строительство данного недвижимого объекта;
  • заявление с просьбой о регистрации договора долевого участия.

Сейчас все большую популярность набирает покупка жилого помещения в тех зданиях, которые только начинают строиться или уже находятся на определенном этапе строительства. Причина этому кроется непосредственно в стоимости таких помещений, которая, как правило, ниже на треть, чем в уже готовых домах. При этом, когда покупатель заключает ипотечный договор, предлагаемая процентная ставка на порядок ниже, чем при оформлении ипотеки на покупку готовой квартиры. Как правило, помимо этого заключается также и договор долевого участия, который имеет определенные нюансы.

Возможно ли перекредитование ипотеки по договору долевого строительства и какие банки предлагают такую услугу

Если банк не против, то заёмщик может собирать новые документы для подачи на рефинансирование:

  1. Справку о заработной плате по форме 2-НДФЛ.
  2. Договор по ипотечной ссуде.
  3. Справку о размере задолженности.
  4. Договор долевого участия в строительстве.
  5. Документы, удостоверяющие личность заёмщика и членов его семьи, которые выступают в качестве со заёмщиков.

Чтобы подать заявку на рефинансирование ипотеки по договору ДДУ, заявитель должен соответствовать следующим требованиям:

  1. На момент подачи новой заявки ипотека должна выплачиваться заёмщиком не менее 6 месяцев.
  2. Договор по ипотечному кредитованию не реструктуризировали.
  3. Плательщик по первичному договору никогда не нарушал сроки выплаты.
  4. Заёмщик должен предъявить договор по долевому строительству, в котором прописан банк-кредитор.

Рефинансирование ипотеки по договору ДДУ: долевого участия

Свидетельство о собственности – это главный документ, являющийся «паспортом» вашей недвижимости. Пока недвижимость находится в процессе строительства, у нее еще нет собственности или собственность является номинальной (по договору долевого участия). После того, как объект введен в эксплуатацию и получил согласования всевозможных служб, на него можно получить свидетельство о собственности.

  • Минимальный возраст – 18 лет, максимальный – 50.
  • Официальное трудоустройство и наличие справки по форме 2-НДФЛ.
  • Право собственности на недвижимость, передаваемую банку в залог (рефинансирование ипотеки долевой собственности возможно не во всех банках).
  • Отсутствие просрочек по выплате кредита за последний год.
  • Наличие созаемщика. Это условие не обязательно, однако может стать решающим при низком размере заработной платы.

Рефинансирование ипотеки по договору дду

При отсутствии данных сведений в договоре залога предмет ипотеки нельзя считать в достаточной степени идентифицированным, а, соответственно, договор залога нельзя считать заключенным. Регистрирующие органы откажут в государственной регистрации такого договора залога.

По сути определения, ДДУ является обещанием застройщика построить объект. Банк не будет брать ее в залог, как недвижимость, т.к. пока недвижимость не достроена, права собственности на неё не существует, и распорядиться ею невозможно. Поэтому кредитная организация расценивает такое обеспечение как залог прав требования от Застройщика реализовать данный проект. Для банка очень важно минимизировать риски по правовому регулированию залоговых отношений. По — простому, банк опасается остаться без залога. В настоящее время кредитору необходимы дополнительные гарантии, которые в настоящее время обеспечивает 214-ФЗ. Поэтому неприемлемыми для банка являются виды договоров, где нет официальных свидетелей, в лице государства.

Залог права требования участника долевого строительства

Так как ипотечный договор с оформлением залога в виде права требования, как правило, направляется на оплату обязательства по соглашению с застройщиком, банк получает возможность контролировать передачу средств непосредственно застройщику. Одновременно у банка возникает заинтересованность в завершении строительства со стороны застройщика, чтобы гарантировать надлежащее соблюдение условий залога.

  • договор участия в долевом строительстве, заключенный между потенциальным заемщиком и застройщиком многоквартирного дома;
  • разрешение на строительство и проектная документация на здание, в котором находится будущая квартира заемщика;
  • иные документы, подтверждающие законность права требования участника долевого строительства (например, частичная оплата по договору).

Как расторгнуть договор ипотеки и вернуть деньги

В Москве договор на ипотечный кредит отличается от других разновидностей валютных и рублевых договоров займов. Договору ипотеки характерен фактор долгосрочности и масштабности сделки по ипотеке. Цены на жилье по договору ипотеки остаются на высоком уровне. Срок ипотеки, взятой по договору на квартиру, редко составляет менее 15 лет. Спрогнозировать экономическую обстановку и исключить факторы риска при заключении договора ипотеки невозможно. Оформление любого договора ипотеки в каждом банке предполагает вероятность расторжения заключенной сделки ипотечного кредитования в одностороннем порядке или по соглашению сторон договора ипотеки.

Это интересно:  Договор купли-продажи универсала

Предусмотреть форс-мажорные ситуации, затрудняющие погашение долга по договору ипотеки, невозможно. Поэтому в процессе ежемесячной уплаты ипотечных взносов по договору ипотеки многие заемщики ипотеки задумываются, можно ли преждевременно расторгнуть заключенный договор ипотеки с банком, и получить компенсацию средств, уплаченных по договору ипотеки. Условия каждого договора ипотеки, прописанные в договоре взятия кредита (ипотеки) на покупку квартиры, предполагают возможность прекращения действия договора ипотеки по следующим причинам:

Ипотека и уступка прав: что нужно учесть заемщику

Получить ипотечный кредит на «переуступку» удастся не всем и не во всяком банке. Уступка прав по ДДУ, если и встречает в банках отклик, то лишь в том случае, когда все стороны: дольщик, застройщик и объект строительства соответствуют требованиям банка. Адреса аккредитованных новостроек можно узнать прямо с сайтов банков. Но не все банковские организации выдают подобные ипотечные кредиты — смело обращаться можно лишь в следующие банки:

Ипотечные заемщики часто сталкиваются в переуступкой прав. Инициатором сделки может быть кредитор при уступке прав требования по ипотеке другому банку или сам заемщик, когда покупает строящееся жилье по соглашению об уступке прав к договору долевого участия. Что нужно знать в этих ситуациях?

Договор ДДУ с ипотекой (образец и порядок)

Существует определённый порядок действий при заключении договора ипотечного кредитования по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Заметьте, что тут финансируется не покупка квартиры с определённым количеством квадратных метров. По такому договору финансируется ваше желание инвестирования денежных средств с целью приобретения жилья по значительно сниженной стоимости. О покупке квартиры на этом этапе речь не идет. Вы просите у банка определённую сумму денег для того, чтобы передать её строительной компании, ведущей застройку многоквартирного дома. Только такой договор может быть зарегистрирован в регистрационной палате и профинансирован банком.

Нужно знать все тонкости и секреты ипотеки по договору ДДУ. Первое, что нужно знать – недвижимость будет находиться в залоге у кредитного учреждения до того момента, пока вся сумма ипотечного займа не будет погашена заёмщиком. В документах будет указано обременение. Это будет означать, что с данным объектом недвижимости нельзя совершать никаких регистрационных действий.

Законодательная база Российской Федерации

Вопрос-ответ

Возможно ли приватизировать жилое помещение без согласия одного из совместно проживающих членов семьи нанимателя?

Техосмотр сейчас можно пройти в любом регионе или только где стоит машина на учете?

Опрос

Приходилось ли Вам участвовать в коррупции (брать или давать взятку) в этом месяце?

Темы новостей

  • Главная
  • Энциклопедия ипотеки
  • Рефинансирование при ДДУ

Рефинансирование при ДДУ

28 февраля 2018 года

Все больше россиян используют ипотечные кредиты для приобретения квартир в строящихся домах. Это объясняется тем, что увеличение стоимости недвижимости после ввода дома в эксплуатацию в значительной степени компенсирует расходы на обслуживание ипотеки.

Заемщик, которого волнует вопрос снижения долгой нагрузки (особенно в случаях задержек при строительстве), имеет возможность рефинансировать свою ипотеку даже в случае долевого участия в строительстве. Перекредитование под меньший процент поможет снизить размер переплаты и более точно сопоставить свои расходы по покупке недвижимости с его последующей рыночной стоимостью. Не говоря уже о том, что таким образом дольщик может обеспечить себе вполне комфортную жизнь в процессе выплаты долга и ожидания сдачи дома.

Процедуру рефинансирования можно осуществить до получения права собственности: как на этапе строительства, так и по его завершении. С учетом того, что банков, занимающихся рефинансированием кредитов на строящееся жилье немного, рекомендуем обратить внимание на продукт «Перекредитование» от АИЖК: https://www.дом.рф/mortgage/prod_perecredit/

Следует подчеркнуть, что рефинансирование ипотечного кредита на приобретение строящегося жилья допустимо исключительно при наличии договора долевого участия (ДДУ) и при выполнении заемщиком определенных условий.

Во-первых, заемщик должен оформить залог права требования по ДДУ на данный объект в пользу банка-кредитора. После сдачи объекта в эксплуатацию и возникновения права собственности залог права требования переоформляется в залог недвижимости.

Во-вторых, кредит выдается исключительно для покупки жилья на объекте, который аккредитован в банке-кредиторе. При отсутствии аккредитации очень важен срок осуществления такой процедуры, и сам факт ее возможности. Отметим, что список аккредитованных объектов АИЖК весьма широк, а новый Агентство готов аккредитовать строящееся за несколько дней.

Третье важное условие касается пакета документов для оформления залога. Для подтверждения рыночной стоимости объекта залога могут потребоваться два отчета: имущественных прав требования на этапе строительства и уже готового жилья после завершения строительства. АИЖК принимает такие отчеты с указанием сразу двух стоимостей, что позволяет заемщику экономить на оценке недвижимости.

В остальном процедура рефинансирования ипотечного кредита для приобретения квартиры по ДДУ абсолютно аналогична кредитованию покупки готового жилья. Ее порядок, подробности, условия и требования в деталях можно найти на сайте АИЖК www.дом.рф.

Договор при ипотечном кредитовании.

Ипотека для индивидуальных предпринимателей.

Статья написана по материалам сайтов: creditkin.guru, firstjurist.ru, zakonbase.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector