+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Расторжение договора арендатором в одностороннем порядке

В каждой стране ежедневно заключается огромное количество соглашений. Сегодня предстоит разобраться, какой в России предлагается порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке. Можно ли досрочно прервать действие данного документа? Что придется сделать для этого? Нужны ли основания для досрочного расторжения соглашения об аренде? Ответив на все эти вопросы, гражданин сможет обезопасить себя от непредвиденных ситуаций с арендодателем.

Содержание

Расторжение или отказ от обязательств

Первым делом придется обратить внимание на один нюанс. О нем забывают многие. В российском законодательстве есть такое понятие, как отказ от исполнения обязательств. Его нередко сравнивают с расторжением договора аренды в одностороннем порядке. На самом деле это не так.

Отказ от обязательств, к примеру, разрешается в предпринимательской деятельности. Он может протекать без судебных разбирательств. А вот расторжение договора аренды в одностороннем порядке (арендатором, например) является поводом для обращения в суд.

Правовые последствия у этих терминов тоже разные. При отказе от обязательств вторая сторона не может требовать исполнения условий ранее заключенного договора. В случае с односторонним расторжением за гражданином остается такое право, даже несмотря на судебное решение.

Основания для расторжения по ГК

Следует обратить внимание на то, что, согласно установленным правилам, договор прекращается либо по обоюдному решению, либо в конце прописанного срока. Но при наличии оснований можно расторгнуть любое соглашение в одностороннем порядке. Это нормальное явление.

Первое основание — это когда одностороннее расторжение предусматривается по закону. Некоторые договоры позволяют не прописывать порядок прекращения действия соглашения.

Вторым основанием является серьезное нарушение подписанного ранее документа одной из сторон. В нашем случае это может быть шумное поведение квартиросъемщика или жалобы соседей на человека. Тогда арендодатель имеет право потребовать свое имущество назад досрочно. Но об этом немного позже. Для начала следует учесть еще одно основание для прекращения действия соглашения.

Досрочное расторжение договора аренды в одностороннем порядке, как и любого другого аналогичного документа, может происходить ввиду существенных изменений обстоятельств. Речь идет о случаях, когда данные новшества приводят к тому, что договор вовсе не был бы подписан.

Все перечисленные основания актуальны для любых соглашений по Гражданскому кодексу. Но по закону у каждого договора имеются свои особенности. Их придется принимать во внимание в обязательном порядке.

Варианты расторжения

Но это еще не все. Порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке подразумевает несколько вариантов развития событий. Они напрямую зависят от обстоятельств.

Дело все в том, что на сегодняшний день можно расторгнуть любой договор в одностороннем плане:

  • в судебном порядке;
  • без участия судебных органов.

Как правило, любая сторона при наличии веских оснований для прекращения действия соглашения может обратиться с соответствующим ходатайством.

Порядок действий без суда

Что конкретно необходимо сделать в том или ином случае? Порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке без участия суда предельно прост.

  1. Собрать доказательства о наличии оснований для прекращения соглашения. Не обязательно, но желательно. Сами основания должны быть в обязательном порядке.
  2. Составить уведомление о своих действиях. О том, как оно пишется, будет рассказано позже.
  3. Дождаться ответа. Сколько ждать? Либо столько, сколько предусматривается подписанным ранее соглашением, либо не больше 30 дней с момента получения уведомления второй стороной.
  4. Если гражданин согласен, можно составить соглашение о расторжении договора аренды в одностороннем порядке.
  5. Подписать новое соглашение. Желательно в присутствии нотариуса.

На самом деле нет ничего трудного! Именно так происходит расторжение договора аренды в одностороннем порядке. ГК РФ и законодательство страны указывает на то, что новое соглашение должно быть предъявлено в той же форме, что и основной договор. Больше никаких существенных указаний на этот счет нет.

Обращение в суд

Но иногда бывает так, что вторая сторона либо не согласна с решением, либо просто игнорирует уведомления. В данном случае необходимо изучить порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке через суд. Процесс этот отнимает больше времени, но он в целом мало чем отличается от ранее предложенного алгоритма.

Первые два шага будут аналогичными — одна из сторон (например, арендодатель) собирает доказательства наличия оснований для прерывания соглашения и уведомляет второго участника о своем решении. Дальше придется немного подождать. Если ответа на уведомление нет спустя 30 дней (или после окончания предусмотренного договором срока), необходимо обратиться в суд с иском о расторжении.

Для этого придется:

  1. Собрать доказательства правомерности своих действий. Именно поэтому важно отсылать уведомление о решении почтой. У гражданина должны быть доказательства того, что он старался урегулировать вопрос мирно. Помимо них необходимо приложить договор аренды, удостоверение личности заявителя.
  2. Написать иск и направить его в суд вместе с подготовленным заранее пакетом бумаг.
  3. Дождаться судебного заседания и расторгнуть договор по решению соответствующих органов.

Такой вариант иногда бывает неизбежен. Поэтому досрочное расторжение договора аренды квартиры в одностороннем порядке не всегда происходит без проблем. К ним придется подготовиться.

Правовые последствия

Теперь немного о том, что грозит после проделанных действий. Чем обернется одностороннее расторжение любого договора?

Во-первых, необходимо помнить, что он прекратит свое существование. Когда именно изменения вступают в силу? Существуют следующие варианты:

  • с момента подписания соглашения о расторжении договора одной из сторон (при внесудебном порядке);
  • когда судебный акт вступил в законную силу (при обращении в суд).

Во-вторых, если в соглашении в собственность передавалась вещь, ее придется вернуть владельцу. Иначе это считается неосновательным обогащением. В случае с квартирой придется ее освободить.

В-третьих, если предусматривается уплата пени, неустоек и прочих денежных средств, все это будет действовать и начисляться до момента исполнения обязательств.

Основания для возвращения квартиры

Далее немного о том, как будет происходить расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем. Как уже было сказано, для этого необходимо иметь существенные основания. Общие случаи перечислили, теперь можно рассмотреть частные случаи. А именно — договор аренды. Какие особенности он имеет?

Когда может происходить расторжение договора аренды в одностороннем порядке? ГК указывает на то, что гражданин может требовать свою собственность обратно, если:

  • арендатор серьезно нарушает правила проживания в квартире;
  • использует недвижимость так, как не предусматривается договором;
  • ухудшает состояние имущества;
  • задерживает выплату аренды больше 2-х раз подряд;
  • отказывается делать капитальный ремонт (если такое обязательство предусмотрено соглашением).

Данные случаи прописаны в 619 статье Гражданского Кодекса. Стороны могут сами указывать ситуации, при которых можно в одностороннем порядке расторгнуть ранее подписанное соглашение. Это наиболее подходящий вариант действий.

Образец

Как провести расторжение договора аренды в одностороннем порядке? Образец уведомления, предложенный далее — это всего лишь шаблон, которым можно руководствоваться в большинстве случаев.

На сегодняшний день уведомление может выглядеть приблизительно так:

«Я, (данные об арендодателе: Ф. И. О. гражданина, паспортные данные), именуемый далее «Арендодатель», настоящим документом уведомляю гражданина (сведения о человеке, снимающем квартиру), что хочу расторгнуть договор № (номер договора) в одностороннем порядке по причине (описание ситуации). Прошу ответить на мое уведомление в течение 30 дней с момента его получения. В противном случае я буду вынужден обратиться в суд».

Ничего трудного, особенного или непонятного. Самое обычное уведомление, которое указывает на замысел гражданина. Порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке уже был изучен. Как выглядит соглашение о реализации поставленной задачи?

Мы (сведения о лице, сдающем квартиру в аренду), именуемый как «Арендодатель», и (информация о квартиранте), называемый «Арендатор», настоящим соглашением выражаем намерения:

  1. В одностороннем порядке прекратить действие договора № (номер) с момента подписания документа.
  2. Все обязательства сторон по договору прекращаются после заключения соглашения, имущество возвращается арендодателю.
  3. В акте возврата необходимо указать текущее состояние квартиры. Документ должен быть составлен в течение (количество дней) после подписания настоящего соглашения.
  4. Настоящий документ составлен в двух экземплярах с одинаковой юридической силой. Выдан каждой из сторон.

Правила оформления соглашения

Теперь понятно, как происходит расторжение договора аренды в одностороннем порядке. Арендодателем или арендатором — это не так важно. Главное, что принцип действий ясен.

Никаких существенных наставлений относительно написания соответствующих бумаг нет. На них распространяются общие принципы деловой переписки, сохраняется стандартная структура писем. Если не хочется думать о том, как расторгнуть договор в одностороннем порядке, лучше всего обратиться за помощью к юристу. Он поможет написать и уведомление, и соглашение.

Это интересно:  Договор купли-продажи рампы

Расторжение договора аренды арендодателем в одностороннем порядке

Идеальные ситуации в жизни, а тем более в современных правоотношениях, к сожалению, достаточно редки. Непредсказуемость государственной экономической политики, отсутствие стабильности рынка и участившиеся случаи банкротств, нередко являются причиной, когда договорные отношения, исполнить без неблагоприятных последствий затруднительно, а порой и невозможно.

Прекращения договора аренды по инициативе арендодателя

Возможность прекращения арендных отношений в одностороннем порядке по инициативе арендодателя, прямо вытекает из действующего законодательства с детальной конкретизацией в соглашении. Важным пунктом любого соглашения, признается установление срока его действия. Именно в пределах действия заключенного договора и допускается его досрочное расторжение.

Важно помнить, что установление правоотношений с арендой помещения, отнесено законодателем к двухсторонним сделкам. И самим режимом таких сделок, максимально гарантируется правовой механизм защиты, как арендодателя, так и съемщика, от возможности внезапной и невыгодной воли на окончание сделки.

Общие положения о расторжения договора

Общий принцип российского договорного права позволяет, сторонам соглашения о найме расторгнуть его досрочно, прежде всего, по соглашению обеих сторон. Арендодателю, решившемуся расторгнуть договор аренды недвижимости, следует сделать предложение съемщику о заключении соглашения. Если съемщик выразит на, то согласие – подписывается указанное соглашение с оформлением акта приема-передачи помещения. Быстро и при отсутствии конфликта.

При отсутствии же такого согласия и возникновении причин и условий для одностороннего расторжения аренды по воле арендодателя, гражданский закон содержит условие об обязанности утверждения такой инициативы исключительно судебным решением (ч.2 ст. 450 ГК РФ). Более того, арендодателю вменено в обязанность, доказывания вескости оснований для выдвинутого им требования о преждевременном прекращении договора.

Вышеназванными правилами зафиксированы общие, применимые основания возникновения права досрочного расторжения договорных отношений по аренде:

  • основные нарушения договорных обязательств;
  • наличие других фактов виновного поведения арендатора, установленных законом или соглашением.

Признак существенности нарушения – ущерб или материальные потери в значительном размере для арендодателя от действий нанимателя. Однако установление указанного признака и определение тяжести нарушенного обязательства принадлежит исключительно суду.

Для начала и в силу требований ч. 3 ст. 619 ГК РФ собственник обязан соблюсти необходимую процедуру – направить в адрес арендатора претензии, исправления допущенных нарушений с одновременным предложением преждевременного закачивания договора.

Факт выполнения нанимателя поставленных претензий, в рамках установленного или разумного периода, лишит арендодателя права обращения в судебную инстанцию. Важно установить в действиях арендатора помещения разновидность несоблюдения.

Условие договора аренды об одностороннем отказе от исполнения договора

Крайне важным подспорьем в момент возникновения желания собственника расторгнуть арендные отношения должны послужить условия договора. Не секрет, что именно грамотно составленный и учитывающий нюансы сделки, немаловажно минимизирует материальные и эмоциональные расходы при его одностороннем расторжении.

Можно рекомендовать включение в соответствующий раздел соглашения аренды нижеперечисленных пунктов для одностороннего расторжения по инициативе арендодателя и возврата предмета договора:

  • использование съемщиком помещения с существенными нарушениями достигнутых договорённостей и цели его использования, либо в случае неоднократных несоблюдении, приводящим к существенным ухудшениям его состояния;
  • систематического нарушения арендатором сроков платежа арендной платы – два и более раза (от срока, зафиксированного сделкой по аренде);
  • отказа арендатора произвести текущий или капитальный ремонт помещения, признанный договором обязательным для него и назначенный в определенный сделкой промежуток времени.

Как разорвать соглашения в одностороннем порядке

Важно отметить, что возможность применения названых условий допустимо лишь в тех моментах если стороны пришли к соглашению об аренде помещения на определенный отрезок времени. Заключая сделку об аренде недвижимости в рамках неопределенного срока, каждая из сторон признает за другой по определению правовую возможность отказа, от арендных отношений (при обязанности соблюдать 3-месячный период соответствующего предупреждения до даты фактического расторжения).

При этом правоприменительная практика не стоит на категоричной позиции, и допускает установление в тексте договора иного срока, устанавливающего время уведомления о досрочном прекращении договора найма. Законодательно также не предусмотрен запрет на возможность внесения в договор позиций, расширяющих права собственника на его досрочное окончание. Если возникает спор на указанный счет – его разрешит суд.

А вот исключить из договора условие о праве арендодателя помещения на односторонний отказ от дальнейшего выполнения договора закон не позволяет. Суд, опираясь на норму закона, данный отказ признает ничтожным.

Для уведомления предусмотрена обязательная письменная форма, в котором отражаются сведения:

  • О наименовании;
  • О реквизитах сторон и договора;
  • Об основаниях, послуживших поводом для уведомления;
  • О содержании требований.

Последствия расторжения аренды

Суд вынес решение по делу, которым удовлетворил требования собственника. После даты вступления его в законную силу, наступает прекращение договорных отношений. Однако на практике за окончанием договора, не всегда следует возврат предмета аренды. Порой арендодатель вынужден вновь обращаться в суд с иском для истребования имущества. По этой причине рекомендуется, изначально формулировать претензию, не только об одностороннем прекращение договора, но и заявить дополнительно претензию об истребовании имущества. Получив исполнительный лист, следует обратиться в службу судебных приставов для принудительного возращения предмета аренды.

Чем отличается одностороннее расторжение договора от отказа исполнять обязательство

Иной раз, осуществляя хозяйственную деятельность, с точки зрения получения наиболее благоприятного исхода или материальной выгоды, целесообразно не расторгнуть в одностороннем порядке договор, а отказаться от обязательств по нему. На первый взгляд под «расторжением договора» и «отказом от исполнения» можно усмотреть некоторое сходство. Но право определяет эти термины как самостоятельные институты.

Действующие правовые нормы не допускают возможность одностороннего отказа от сделки. В противном случае появилась бы возможность нарушить стабильность всей хозяйственной системы, что недопустимо. Однако при наличии особого соглашения между сторонами арендных правоотношений, отказ исполнить обязательства реален. Единственное условие для этого – обеспечение несогласия гарантией выплаты определенной денежной суммы. Важная оговорка – такое несогласие, применим только при исполнении предпринимательского договора.

Законодатель предписывает, что несогласие от исполнения договора аренды может быть реализован собственником если:

  • Нарушены договорные условия;
  • Обстоятельства несоблюдения прямо не связаны с нарушением договора. Например, у арендатора нет лицензии, позволяющей заниматься определенным родом деятельности и, соответственно, использовать предмет аренды по назначению;
  • Имеет место немотивированный отказ от аренды со стороны арендатора.

Отказ нужно делать добросовестным и разумным. Если арендодатель не использовал возможность на отказ, и течение договорных отношений продолжилось — последующая реализация предоставленного права станет невозможным.

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендатором

Обязательным атрибутом договора аренды является порядок, причины и последствия его досрочного расторжения по обоюдной инициативе. Данные условия прописываются в документе отдельными пунктами.

Если же четкое описание расторжения сделки по инициативе арендатора не прописано, вопрос будет решаться посредством судебных разбирательств.

Арендатор может расторгнуть соглашение по собственной инициативе, без проведения каких-либо судебных процедур, в зависимости от срока действия договора.

Так, если сделка была оформлена как бессрочная, наниматель может прекратить ее действие абсолютно в любой момент, но с одним условием: он обязан предупредить владельца недвижимости за три месяца или раньше (но не позже). Срок уведомления может быть увеличен либо уменьшен, но это должно быть закреплено в договоре.

Если же в договоре указывается срок его действия, то согласно Гражданскому кодексу РФ, он может быть расторгнут исключительно решением суда. Это значит, что для расторжения договора потребуются весомые основания, такие как несоблюдение арендатором своих обязательств либо нарушение его прав.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

Досрочное расторжение договора аренды арендатором: причины

Существует два достаточных условия для расторжения договора аренды по инициативе арендатора:

  • обоюдное согласие сторон;
  • решение суда.

Согласно действующему ГК РФ, у арендатора есть четыре основания для обращения в суд с целью преждевременного расторжения договора. Однако важно отметить, что список этих причин не является исчерпывающим. Его можно дополнить другими основаниями, указав их в договоре.

В ст. 620 ГК РФ предусмотрена возможность расторжения договора аренды по иным обстоятельствам, если они указаны в документе. Вернемся к основным четырем основаниям. Первая из них – нежелание арендодателя передавать объект в использование.

Особенно актуальной эта причина становится в ситуациях, когда заключение соглашения и непосредственно передача объекта имущества в пользование происходят в разное время.

Также как повод для прекращения действия договора, можно трактовать образование препятствий арендатору в эксплуатации имущества.

К примеру, арендодатель без предупреждения и уведомления арендатора сменил замок не дверях либо отключил объект недвижимости от водо- или этлектроснабжения.

Вторым основанием для расторжения договора в судебном порядке по инициативе арендатора является выявление в объекте недостатков, затрудняющих или делающих невозможным его эксплуатацию.

Расторжение договора аренды арендатором.

Как составить соглашение о расторжении договора аренды, читайте тут.

Для суда важно соблюдение двух условий:

  • перед тем, как договор был подписан, арендатор не был уведомлен об имеющихся недостатках;
  • при осмотре объекта, у арендатора не было объективной возможности заметить определенный недостаток.

В таком случае, суд назначит проведение специальной экспертизы. Если по ее итогам будет выявлено, что данные дефекты были учинены арендатором, он будет обязан выплатить арендодателю сумму, эквивалентную нанесенному ущербу, а сам договор будет расторгнут.

Это интересно:  Испытательный срок без оформления трудового договора

Также соглашение может быть прекращено по инициативе арендатора в том случае, если собственник имущества всячески уклоняется от своего обязательства провести капитальный ремонт объекта.

Как правило, данные обязательства затрагивают владельцев, сдающих в аренду объекты недвижимости либо автотранспорт. Капитальный ремонт подразумевает либо замену, либо реконструкцию основных составляющих объекта.

В большинстве случаев, законодательство возлагает обязательство проводить капитальный ремонт сдаваемого в аренду объекта именно на его владельца.

Иногда, все же, допускается исключение из этого правила. Если капитальный ремонт возлагается на арендатора, его отсутствие уже не станет основанием для досрочного прекращения договора аренды.

Четвертая и последняя регламентированная ГК РФ причина прекращения действия договора по инициативе арендатора – нанесение арендуемому объекту критического повреждения, делающего его дальнейшее использование невозможным.

Обязательное условие: арендатор никоим образом не мог помешать случившемуся. К примеру, в квартире, расположенной по соседству от арендуемой, произошел масштабный пожар, город охватило стихийное бедствие и др.

Важно отметить, что перечисленные причины позволяют арендатору расторгнуть договор исключительно в суде. При этом стороны могут прекратить договор без суда в любой момент, но только по обоюдному согласию. Это возможно при правильном составлении всех бумаг.

Документы для расторжения договора аренды

Для расторжения договора аренды, нужно собрать пакет документов согласно ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

После прекращения действия соглашения, арендованное имущество возвращается во владение его собственника. Для этого нужно составить и подписать акт приема-передачи.

Данный акт оформляется аналогично передаточному, так как он также составляется в начале срока действия и обретает законную силу при возвращении имущества арендатору.

В документе обязательно должны содержаться все необходимые сведения, а именно:

  • описание состояния объекта имущества;
  • сроки возврата;
  • место прекращения договора аренды.

Помните, что чем больше характеристик будет внесено в соглашение, тем меньше проблем возникнет в случае возникновения спорных ситуаций.

Если решение конфликта будет проходить в судебном порядке, то кроме копии соглашения и акта приема-передачи, являющихся удостоверением личностей обеих сторон, также понадобится договор о досрочном прекращении действия договора аренды.

Он выступит в роли подтверждения обоюдного согласия сторон в следующих ситуациях:

  • если одна из сторон откажется выполнять условия договора;
  • если договор предусматривает автоматическую пролонгацию срока действия;
  • если арендатор и арендодатель заключили договор на неопределенный срок, Гражданский кодекс предусматривает остановку действия договора после того, как арендатор объявит о своем намерении арендодателю.

Письменный документ-соглашение об отказе позволит значительно ускорить процедуру расторжения договора аренды.

В случае достижения обоюдного согласия, подписание данной бумаги превратится в чистую формальность.

Срок уведомления об остановке действия соглашения нужно тщательно продумать, чтобы нивелировать возможность возникновения потенциальных рисков и не перенести решение вопроса в зал суда.

Неграмотное и спешное составление документа существенно повышает возможность выплаты материального ущерба второму участнику сделки.

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора без суда

Расторгнуть договор аренды по желанию арендатора без привлечения суда можно, но только при наличии ряда определенных нюансов в соглашении об аренде.

На этапе подготовки проекта соглашения, арендатору следует отдельным пунктом прописать в нем право на односторонний отказ от договора по своей инициативе.

При отсутствии такого пункта, добиться досрочного прекращения договора все же можно, но это будет гораздо более длительная и сложная процедура.

Право расторгнуть договор аренды по желанию арендатора без судебных разбирательств напрямую зависит от срока его действия.

Так, в том случае, если стороны намерены заключить соглашение об аренде имущества на неопределенный срок, арендатор сможет законно отказаться от него абсолютно в любой момент.

Единственным условием здесь является заблаговременное уведомление арендодателя о том, что договор будет досрочно прекращен. Уведомить его нужно за три месяца, если арендуется недвижимость, и за месяц – если другое имущество (регламентировано п.2 ст. 610 ГК РФ).

Указывать право арендатора на расторжение договора без суда не требуется, поскольку это право закреплено за ним по закону.

Срок предупреждения о досрочном прекращении действия договора может быть скорректирован. Изменения обязательно должны быть закреплены в документе.

Что касается соглашений, которые были заключены на определенный срок, они не могут быть расторгнуты без судебных разбирательств. В ст. 620 ГК РФ указано, что расторгнуть такой договор по своей инициативе арендатор может исключительно путем обращения в суд.

Таким образом, у арендатора нет возможности прекратить действие договора аренды без существенных обстоятельств и, уж тем более, без судебных разбирательств. Исключение составляют лишь те случаи, при которых соответствующее право за арендатором закреплено в соглашении.

Также в договоре может быть предусмотрено безусловное право отказаться от него без судебных процедур.

Важно отметить, что прямое указание в ГК РФ о праве арендатора расторгнуть договор через обращение в суд, никоим образом не ограничивает возможность указать в договоре право досрочно отказаться от договора в одностороннем порядке без судебных процедур.

В Гражданском кодексе допускается право сторон самостоятельно согласовать все условия относительно внесудебного расторжения договора.

Соответственно, в договор аренды может быть включено право арендатора расторгнуть соглашение, как при наличии оснований, так и без таковых.

Указывая в договоре условия расторжения договора без судебных процедур, следует уделить повышенное внимание формулировке. Если она будет неоднозначной, суд может его неверно истолковать, руководствуясь буквальным толкованием договорного условия согласно ст. 431 ГК РФ.

Приведем пример

В заявлении указывается следующее: «Арендатор имеет право потребовать досрочного расторжения договора при условии уведомления арендодателя за 3 месяца и ранее».

Согласно буквальной трактовке, получается, что данное условие позволяет арендатору потребовать расторгнуть договор. Поскольку речь идет лишь о требовании, а не об отказе от договора, и совершенно ничего не указано об отсутствии судебных процедур, данное условие позволяет арендатору обратиться в суд с требованием прекратить действие договора.

Также данное условие должно быть сопоставлено с условиями о порядке прекращения договора, находящемся как в том же, так и в другом разделе соглашения.

Ситуацию можно исправить, если в вышеуказанном условии присутствует отсылка на пункт договора, в котором как раз и указан внесудебный порядок, а также описаны действия сторон при его применении (либо в этом пункте делается отсылка на другой пункт, в котором указывается право арендатора запросить расторжение договора).

Если данные условия отсутствуют, а другие регламентируют лишь порядок остановки действия договора по обоюдному соглашению сторон, разрешить данный вопрос удастся только путем обращения в суд.

Иногда в договоре аренды указывается специальное условие, обязывающее арендатора предварительно уведомить арендодателя касательно досрочного освобождения помещения. Однако вместе с этим, право арендатора на отказ от договора не упоминается.

Это еще одна весьма распространенная ошибка. При буквальном толковании такого условия, оно не будет приравнено к условию об одностороннем внесудебном расторжении договора, так как досрочное освобождение помещения может быть осуществлено по итогам досрочного расторжения соглашения по обоюдному согласию, а не по требованию одной из сторон.

В ходе обсуждения проекта договора, арендодатель может дать свое согласие на включение в него права арендатора досрочно расторгнуть договор без судебных разбирательств. Но в качестве ответной меры, он может потребовать прописать условие о санкциях за применение права на отказ.

Как правило, это денежный штраф (неустойка) в виде определенной суммы. В большинстве случаев, она взимается из обеспечительного платежа, который был внесен арендатором после заключения договора.

Некоторые арендаторы не противодействуют этому, позволяя прописать данное условие. Они считают, что при необходимости его можно будет легко оспорить в суде и выйти из соглашения без денежных потерь. Однако в реальности все гораздо сложнее.

Все зависит от той позиции, которую займет суд. Всего есть два варианта:

  • первая позиция заключается в том, что односторонний отказ от договора – это ничто иное как злоупотребление правом. Соответственно, включение в договор каких-либо санкций за его досрочное расторжение в одностороннем порядке противоречит главным принципам неустойки (мера ответственности только за нарушение обязательств). Что касается данного случая, то здесь никаких нарушений нет, потому что арендатор использовал свое законное право расторгнуть соглашение, и это указано в его тексте. А потому арендатор не должен нести никакой ответственности за использование права, предоставленного ему договором. В итоге, применение подобных санкций приравнивается к злоупотреблению правом со стороны арендодателя, что указано в статье 10 Гражданского Кодекса Российской Федерации;
  • вторая позиция позволяет изымание неустойки за одностороннее расторжение соглашения и основывается на принципе свободы договора (ст. 421 ГК РФ). Существует мнение, согласно которому плата за досрочное расторжение договора в принципе не может считаться мерой ответственности. В данном случае, передача денежной суммы представляет собой нечто вроде покупки права отказаться от договора на возмездной основе. С точки зрения экономики и предпринимательской деятельности, это весьма оправдано, так как в данных отношениях (арендодатель-арендатор) одна сторона, ввиду досрочного прекращения действия договора, теряет то, на что рассчитывала при его заключении.

Также практика знает такие случаи, когда суд трактовал оплату именно как неустойку и считал ее приемлемой и законной.

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора в судебном порядке

Если же достичь компромисса полюбовным образом не получается, пора обращаться в суд. Для этого нужно составить письменное уведомление о желании расторгнуть арендное соглашение в двух экземплярах, один из которых остается у составителя, а другой передается второй стороне заказным письмом.

Это интересно:  Договор купли-продажи нашатыря

Контрагенту (получателю) дается месяц на ответ. По истечении этого срока, у заявителя появляется право на обращение в суд.

Уведомление обязательно должно содержать такие сведения:

  • информация о лицах, являющихся сторонами договора аренды;
  • основания для прекращения действия договора;
  • сроки прекращения сделки;
  • дата составления заявления, подпись заявителя.

Как уже говорилось ранее, в некоторых случаях, договор аренды может также включать пункт о денежном штрафе за досрочное расторжение.

П.2 ст. 450, ст.451 ГК РФ гласит, что по требованию любой из сторон договор может быть изменен либо расторгнут по решению суда при следующих обстоятельствах:

  • существенное нарушение договора другой стороной;
  • существенное изменение изначальных обстоятельств, при которых был заключен договор;
  • другие случаи, предусмотренные законом или договором.

Существует два варианта расторжения арендного соглашения через суд.

Вариант первый: расторжение договора происходит по причине нарушения соглашения со стороны арендодателя (п.2 ст.450 ГК РФ, ст.620 ГК РФ).

Для этого следует доказать суду следующее:

  • арендодатель намеренно чинит препятствия эксплуатации имущества, согласно условиям договора либо назначению имущества;
  • имущество, которое было передано арендатору, имеет один или несколько дефектов, существенно усложняющих его эксплуатацию. Важное условие: арендодатель не был уведомлен о наличии данных недостатков перед подписанием соглашения и не имел физической возможности выявить при осмотре перед приемом имущества в эксплуатацию;
  • арендодатель уклоняется от проведения капитального ремонта (является его обязательством) имущества в срок, регламентированный договором, либо в разумные сроки, если они в договоре не указаны;
  • имущество пришло в негодность в силу обстоятельств, которые арендатор не может контролировать (стихийное бедствие и др.);
  • арендодатель совершил существенное нарушение договора аренды. Существенным признается нарушение, повлекшее для потерпевшей стороны ущерб, значительно лишающий ее того, что ей причиталось по договору (п.2 ст.450 ГК РФ).

Вариант второй: расторжение договора ввиду серьезного изменения изначальных обстоятельств, при которых заключался договор (ст.451 ГК РФ).

Данная статья приравнивает к существенным такие изменения, при которых договор либо не был бы составлен, или был бы составлен на совершенно иных условиях (имеется в виду, что измененные условия стали начальными). Именно этот факт и предстоит доказать в суде.

Помимо этого, заявитель должен доказать наличие четырех условий, регламентированных п.2 ст. 451 ГК РФ, а именно:

  • при заключении договора, стороны не допускали подобного изменения обстоятельств;
  • смена обстоятельств была спровоцирована причинами, неподконтрольными и непреодолимыми для истца после их возникновения. При этом истец проявил заботливость и осмотрительность в той степени, которая от него требовалась согласно договору;
  • если бы истец выполнял условия договора без изменения, он бы лишился того, на что мог рассчитывать, исходя из изначального соглашения;
  • из обычаев делового оборота и существа договора не вытекает риск смены обстоятельств для истца.

Практика показывает, что суды отказывают признавать существенными изменениями кризис либо резкое изменение валютного курса.

Например, решением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ в 2001 году было установлено, что рост курса доллара, спровоцировавший увеличение долгового обязательства лица в рублях в четыре раза и более, не расценивается, как существенное изменение обстоятельств.

Также важно учитывать, что преждевременное освобождение помещения арендатором не может выступить основанием для освобождения его от оплаты аренды, если передача помещения по акту арендодателю не была произведена.

Тот факт, что фактическая эксплуатация была прекращена, не сыграет никакой роли. Об этом говорится в п. 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

Порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке

Договор имущественной аренды может быть расторгнут как по соглашению между сторонами, так и по решению суда или, в определенных законодательством случаях – в одностороннем порядке по инициативе одной из сторон. Тем не менее, законодательно обеспечивается защита всех сторон заключенной сделки, которая препятствует самовольному прекращению обязательств арендатора и арендодателя друг перед другом.

Когда допустимо одностороннее расторжение договора любой из сторон

Несмотря на то, что ст. 310 ГК РФ предусматривает невозможность одностороннего отказа в большинстве случаев от принятых обязательств, в ней же устанавливаются и допущения, позволяющие одной из сторон отказаться от исполнения взятых на себя по договору прав и обязанностей. Так, в общем случае, право одностороннего отказа по договору, если он заключен между предпринимателем и лицом, не являющимся предпринимателем, сохраняется исключительно за той стороной, которая не осуществляет предпринимательскую деятельность.

При этом законодательство предусматривает указание в договоре возможной ответственности за его расторжение в одностороннем порядке. Если же таковая ответственность не предусмотрена, сторона, пострадавшая от прекращения исполнения другой стороной обязательств, имеет право потребовать в судебном порядке возмещения понесенных расходов и прочих издержек.

Ст. 452 ГК РФ допускает расторжение договора по инициативе одной из сторон в случае непредвиденного изменения обстоятельств. В то же самое время, законодательство регламентирует извещение второй стороны о прекращении договора и обращение в суд в случае отсутствия согласия и наличия между сторонами споров.

Одностороннее прекращение договора аренды арендатором

Непосредственно правовое обоснование расторжения договоров, касающихся аренды имущества и прав на прекращение исполнения обязательств со стороны арендатора, предоставляется в ст. 620 ГК РФ, которая однозначно регламентирует ситуации, в которых он может прекратить исполнять свои обязательства по заключенной сделке. К таковым случаям относится:

  • Создание препятствий или непредоставление доступа к арендованному в соответствии с договором имуществу;
  • Наличие у арендуемого имущества существенных недостатков, которые не были оговорены изначально в условиях заключенного договора и о которых было неизвестно арендатору;
  • Арендодатель отказывается от проведения капитального ремонта и обслуживания имущества в соответствии с положениями договора и в установленные в нём сроки, либо в разумные сроки при их отсутствии;
  • В случае, если арендуемое имущество придёт в негодность или значительно изменит свои качества по причине наступления событий, непредвиденных арендатором и произошедших без его участия или вины.

В вышеперечисленных случаях арендатор имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке без обращения в суд и без уведомления арендодателя. В то же самое время, судебное рассмотрение возникающих споров между сторонами возможно по инициативе любой из сторон в случае подобного прекращения взаимных обязательств и прав.

Расторжение договора аренды по желанию арендодателя

Законодательство устанавливает более строгие требования, касающиеся права расторжения договоров аренды в одностороннем порядке, для арендодателей. Регламентируются таковые возможности положениями ст. 619 ГК РФ, которая полностью обосновывает право арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке при наступлении следующих обстоятельств:

  • Когда арендатор нарушает установленные договором или самой сущностью имущества правила его использования;
  • В случаях, если использование арендатором имущества наносит существенно больший, чем нормальный при правильных условиях эксплуатации, ущерб его состоянию;
  • Когда арендатор более чем двукратно подряд нарушает порядок оплаты и установленные договором расчетные сроки;
  • Не обеспечивает своевременный ремонт и обслуживание имущества, если таковая обязанность возложена на него согласно договору, отдельными законами или правовыми актами.

Арендодатель всегда обязан уведомить арендатора о прекращении взаимоотношений по договору. При этом таковое уведомление должно предоставлять возможность арендатору исправить ситуацию прежде, чем договор будет расторгнут.

Другие нюансы одностороннего прекращения действия договора аренды

Законодательство предусматривает и другие возможные случаи прекращения действия договора по инициативе одной из сторон. Так, причины для одностороннего прекращения аренды могут предусматриваться непосредственно положениями самой заключенной сделки как для арендодателя, так и для арендатора. Кроме этого, следует отметить, что любая из сторон всегда может обратиться в суд для последующего расторжения договора по его решению.

При этом обращение в суд возможно и не только при наступлении событий, разрешающих расторгнуть договор в одностороннем порядке. Причиной для обращения в органы правосудия может быть или непредвиденное наступление определенных обстоятельств, или же подозрение на нарушение и ущемление прав одной из сторон договора. Судом в таком случае будет проведена оценка условий на которых заключается договор, а также аналогичных договоров в местности.

Пример: арендатор может потребовать расторжения договора аренды с арендодателем, если в среднем по региону стоимость аналогичных услуг в несколько раз ниже, чем заявлено в условиях договора. При этом, если таковые изменения наступили в связи с удешевлением предложений на рынке, а в договоре предусмотрена выплата неустойки за досрочное прекращение аренды, суд может вынести решение как о прекращении действия договора аренды, так и о принудительном изменении условий заключенного договора без приостановления действия взятых арендатором или арендодателем обязательств.

Статья написана по материалам сайтов: arendaexpert.ru, o-nedvizhke.ru, pravo.moe.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector