+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Как правильно сдавать квартиру в аренду: составление договора

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Как сдать квартиру в аренду официально: оформление договора». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

В случае нарушений вышеизложенных условий, законно заключить договор аренды с официальной регистрацией в Росреестре не получится.

Также имеет значение, кто прописан в квартире, которую предполагается сдавать, и есть ли другие собственники. Если право собственности есть у нескольких человек, то либо в договоре должны участвовать все владельцы, либо необходимо оформить и нотариально заверить доверенность на заключение сделок на одного человека.

В случае наличия зарегистрированных жильцов в квартире, потребуется письменное согласие каждого. А если в числе прописанных есть несовершеннолетние дети, согласие должны дать органы опеки. Нельзя обойтись без согласия остальных жильцов коммунальной квартиры, где в собственности одна или несколько комнат, так как есть зоны общего пользования: ванная, кухня и туалет.

Содержание

Страховка: оформлять или сэкономить

Наличие у сторон такого соглашения официально закрепляет, что одна сторона на законных основаниях передала во временное пользование недвижимость, а другая сторона берет на себя бремя своевременно оплачивать стоимость за проживание, а также нести расходы по оплате коммунальных платежей.
Более того, если у новых пользователей возникнет спор с соседями о возмещении вреда в результате затопления, то эти расходы могут быть возложены на владельца имущества.

Достоинство этого варианта в том, что все договоренности осуществляются непосредственно между сторонами, без участия посредников.

Для того чтобы сделка по сдаче квартиры в аренду была максимально прозрачной, обе стороны должны предоставить полный пакет документов, подтверждающих права и обязанности.
Где найти лояльных, скромных и пунктуальных арендаторов? Такие люди попадаются везде, нужно только уметь их выбирать из общей массы кандидатов.

Как правильно платить государственные налоги за аренду недвижимого имущества?

В таком случае обе стороны сделки смогут избежать возможных неприятных последствий, или же защитить свои права в случаях неправомерных действий другой стороны. Вот пример типового договора, который вы можете взять за основу. Передача денег в счет оплаты аренды Заключительный и самый важный этап сделки – это передача денег. К нему важно относиться максимально серьезно.

Юристы говорят, что в их практике встречаются также случаи, регулируемые главой 36 второй части ГК РФ («Безвозмездное пользование»), но такие случаи редки.

Статья 31 ЖК говорит о том, что владелец собственности может распоряжаться ею по своему усмотрению, но если этой возможностью воспользуется кто-то другой, сделка будет признана незаконной.

Целесообразным будет проведение косметического ремонта, который существенно освежит обстановку. Если в этом нет надобности, можно ограничиться генеральной уборкой.

Как сдать квартиру в аренду официально?

Важно понимать, что имущество по договору считается переданным с момента подписания сторонам акта приема-передачи.

Стоит выбирать страховую компанию, давно работающую на рынке, которая реально выплачивает компенсации, избегая рисковать своей репутацией ради сохранения незначительных сумм.
Договор перед подписанием надо обязательно изучить, все нюансы уточнять «на берегу», чтобы избежать в дальнейшем неприятных последствий.

Требуйте у нанимателя квитанции в подтверждение оплаты им коммунальных услуг, а также платы за аренду. Если есть такая возможность, до момента заключения соглашения проверяйте данные паспортов жильцов, для правильного их указания в договорных условиях.

Всего несколько шагов отделают арендодателя от размещения объявления до передачи ключей клиенту, однако каждый из них должен быть тщательно продуман, особенно это касается составления и регистрации договора, а также уплаты налогов.

Строго говоря, если речь идет о сдаче или съеме квартиры между физическими лицами, то уместнее говорить о договоре найма жилого помещения.

Если в вашей собственности есть недвижимость, ничто не мешает сдать ее в аренду и тем самым обеспечить достойную прибавку к семейному бюджету. Более того, законодатели даже поощряют такой вид деятельности, если она, конечно, проводится без нарушений закона.

Договор аренды жилья образца 2019 года — документ, необходимый каждому, кто собирается снимать или сдавать квартиру. Как составить договор аренды между физическими лицами, какие нюансы следует учесть и как обойтись без услуг юриста, расскажем в нашей статье.

Если не хочется долго возиться с поиском жильцов и присмотром за сдаваемым жильем, лучше выбрать достойное агентство недвижимости, занимающееся вопросами аренды жилья, и его специалисты с удовольствием займутся сдачей квартиры посуточно или на длительный срок.

Право пользования, владения и распоряжения жилой недвижимостью принадлежит только собственнику имущества. В качестве правоустанавливающих документов, которые подтверждают право собственности, могут выступать: договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения.

Помимо этих пунктов договор может содержать самые разные нюансы, и чем детальнее они будут прописаны, тем меньше конфликтных ситуаций возникнет между сторонами.

Снимать квартиру можно через специальное агентство недвижимости, или же напрямую, заключив договор с собственником. Оба варианта имеют свои достоинства и недостатки.

Арендодатель имеет право попросить от нанимателя предоставить документальное подтверждении его платежеспособности либо просить внести сразу за первый и последний месяц. Это позволит гарантированно получить оплату за следующий месяц, если наниматель начнет уклоняться от оплаты последующих месяцев после заключения договора и досрочно расторгнуть сделку.

Подобный бизнес может стать как основным источником дохода, так и вспомогательным, позволяющим не простаивать помещению без дела.

Давайте разберем, как сдать квартиру официально, что это даёт и как правильно всё оформить. Официальная аренда частного жилья является наиболее оптимальной и выгодной сделкой с юридической точки зрения. Кроме того, такой способ сдачи квартиры наиболее безопасен, в первую очередь, для самих хозяев.

Кроме того, в процессе заключения договора они должны обязательно присутствовать. Данный факт может избавить Вас от различных будущих проблем, которые могут возникнуть при вмешательстве совладельцев квартиры, если он не согласны с ее арендой. Со стороны арендатора необходимо предоставление паспорта. Договор аренды: для чего нужен и что в нем прописать?

Кроме того, в договоре найма должен указываться не только наниматель, но и лица, постоянно с ним проживающие (для аренды этого не требуется). Если такие лица не были указаны сразу, то они могут быть вселены позже с согласия владельца жилья, если площадь, приходящаяся на каждого, соответствует нормам жилищного законодательства.

Если вы действительно думаете, как провести сдачу жилья на законных основаниях, то без наличия описи всего имущественного перечня не обойдется.

Каждый человек, который сдает жилье, не хочет сильно занижать цену, поэтому зачастую возникают сомнения по поводу возможной стоимости.

Как определить стоимость аренды и когда искать съемщиков

Для того чтобы исключить появление сомнений, следует провести детальный анализ местного рынка недвижимости, чтобы узнать, какие цены выставляются за ту или иную квартиру в определенном состоянии.

Чтобы обезопасить себя от безответственных съемщиков, специалисты рекомендуют сдавать квартиру в соответствии нормам законодательства.

Если квартира в долевом соотношении принадлежит нескольким людям, необходимо получить посменное разрешение каждого собственника для сдачи жилья в аренду.

Возможные трудности при оформлении сделки

В этом случае вам лучше будет предварительно проконсультироваться с юристом, а то и заказать составление договора аренды, содержащего те условия, которые смогут защитить ваши права.

Арендатор, со своей стороны, должен представить свой паспорт, а также данные на членов семьи, которые будут проживать в арендованной квартире.

Печатные издания, доски объявлений в Интернет и специальные группы в социальных сетях. Этот метод является самым востребованным, поскольку задействует набольший процент целевой аудитории, но следует быть готовым к большому количеству звонков, в том числе и от риэлторов, предлагающих заключение посреднического договора. Следует иметь в виду, что простым письменным согласием жильцов не обойтись. Документ должен быть заверен нотариусом. В противном случае, государственная регистрация договора аренды будет невозможна.

Неизбежные риски – какие факторы стоит хорошенько обдумать

Процедура сдачи квартиры в аренду регулируется главой 35 ГК РФ «Наем жилого помещения», содержащей в себе 18 отдельных статей, предусматривающих все ситуации, которые могут произойти в процессе арендования жилья.

Это интересно:  Договор купли-продажи зебры

Следует отметить, что такой вид правоотношений не требует специальной подготовки или собирать какие-либо особенные платные справки- все необходимое есть у сторон по умолчанию.

Договор аренды. Необходим для заключения сделки с юридическими лицами (гл. 34 ГК РФ). Подлежит обязательно регистрации, если он заключается на срок от 1 года и более. Значение официального договора о сдаче жилья в наем невозможно переоценить. Обязательное наличие такого документа в десятки раз облегчит Вам жизнь, убережет кучу денег и нервов в будущем.

На что обращают внимание при выборе съемной квартиры

Если речь идет о сдаче комнаты в коммунальной квартире, то без получения согласия остальных жильцов такой недвижимости не обойтись. Это объясняется тем, что проживание в коммунальной квартире предполагает пользование общими помещениями: кухней, ванной, санузлом.

Срок, на который заключается договор. При отсутствии этого пункта договор будет считаться заключённым на срок в 5 лет.

Сдаем жилое помещение: как правильно заключить договор?

Начнем с того, что рассмотрим, какой договор можно заключать при сдаче своего жилья в аренду/наём.

Выбор здесь предопределен законодателем:

  1. Если жилое помещение сдается юридическом лицу, то следует заключать договор аренды (гл. 34 ГК РФ);
  2. Если жилое помещение сдается физическому лицу – заключается договор найма (гл. 35 ГК РФ).

Особенности найма и аренды

Каждая из этих форм договоров имеет свои особенности. Сравнение основных параметров договоров аренды и найма мы уже проводили в статье “Сдать помещение: возможные варианты договоров”.

А сейчас предлагаем вам рассмотреть 2 эти формы более подробно.

Обращаем ваше внимание на то, что нет необходимости заверять у нотариуса договор найма или аренды. Договору найма и краткосрочной аренды это не прибавит никакой юридической силы – он заключается в простой письменной форме.

Договор аренды на срок более года подлежит обязательной государственной регистрации.

Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации.

Отдельно с каждой формой договора вы можете ознакомиться на соответствующих статьях, размещенных на нашем портале:

  1. Договор найма жилого помещения: особенности и применение.
  2. Договор аренды жилого помещения: особенности и применение.
Критерий Договор аренды Договор найма
Правовое регулирование Гл. 34 ГК РФ Гл. 35 ГК РФ
Кому предоставляется помещение Юридическому лицу Физическому лицу
Какое помещение может быть объектом договора Жилое или нежилое Жилое помещение
Срок заключения договора Определяется договором, нет ограничений Определяется договором, но не более 5 лет. Стоит выделить краткосрочный наём (до 1 года) – по нему наниматель имеет меньше прав
Необходимость государственной регистрации Да, если договор заключен на срок более 1 года Гос.регистрации подлежит обременение права собственности по договору найма, заключенному на срок не менее года
Правовое положение сторон Стороны имеют равные права и обязанности Наниматель считается “слабой” стороной, и его права защищаются особо
Продление договора Арендатор имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок, только если иное не предусмотрено договором Наймодатель обязан предложить нанимателю заключить договор на новый срок, если он не решил не сдавать квартиру в течение последующего года
Расторжение договора Происходит на условиях, определенных в договоре или в соответствии со ст.619 и 620 ГК РФ, если в договоре порядок расторжения не прописан По инициативе нанимателя – в любое время с уведомлением за 3 месяца. По инициативе наймодателя – только в судебном порядке

Сдавать юридическому или физическому лицу?

Как видно, на практике отличия договора аренды от договора найма весьма значительные. Кому сдавать квартиру- юридическому или физическому лицу – каждый решает для себя сам.

С одной стороны, договор аренды дает больше свободы в части определения прав и обязанностей сторон. Обязательства, порядок продления и расторжения договора будет именно такой, какой вы согласуете с арендатором, а не строго такой, как требует закон. Также можно добавить, что, как правило, с юридического лица в случае проблем и конфликтов проще взыскать неуплаченную арендную плату и возмещение ущерба, нанесенного имуществу. К тому же юридические лица зачастую являются более платежеспособными, чем граждане.

Но некоторые люди могут предпочесть сдавать свою квартиру именно физическим лицам, чтобы лично познакомиться с тем, кто будет жить в квартире.

Заметим, что юридические лица в любом случае могут использовать жилые помещения только для проживания граждан. (п. 2 ст. 671 ГК РФ)

Третий не лишний: привлечение агентства

И договор аренды и договор найма могут быть заключены не только между нанимателем/наймодателем и арендатором/арендатором, в эту связку также может добавиться 3-я сторона – агентство недвижимости.

Обратиться в агентство может любая из сторон. Вы можете сделать это, если не хотите тратить время на поиск нанимателей для своей квартиры, получить профессиональную консультацию и снизить свои риски.

Как правило, агентства предоставляются следующие услуги, оказание которых и фиксируются как их обязательства по договору:

  • провести поиск нанимателя;
  • организовать просмотр объекта аренды;
  • вести переговоры при заключении договора найма;
  • консультировать по правовым и маркетинговым вопросам аренды жилья;
  • провести проверку прав наймодателя на сдаваемое жилье.

Про ограничения и необходимые согласования при сдаче в аренду различных объектов недвижимости вы можете прочитать в наших статьях:

Данные ограничения являются общими, как для договора аренды, так и для договора найма жилого помещения.

Продолжаем снижать риски

Раз уж мы затронули тему рисков, то позволим себе еще раз напомнить вам о рисках, возникающих при нелегальной сдаче жилья в аренду. А также расскажем про такую меру предосторожности, как страховой депозит.

Именно такого понятия, как “страховой депозит”, вы в законодательстве не найдете, однако в данном случае оно может быть приравнено к понятию залога.

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Таким образом страховой депозит – это форма обеспечения обязательства нанимателя не причинять ущерб вашему имуществу. Сумма такого депозита может быть зачислена на ваш счет или передана в наличной форме под расписку. Основанием для возврата/невозврата страхового депозита будет являться акт приема-передачи квартиры и имущества с перечислением всего, что было повреждено по вине нанимателя, или подтверждением отсутствия повреждений.

В случае, если по истечении срока действия договора, никакого ущерба не будет, то депозит следует вернуть нанимателю – так же, под расписку.

Очень важно не путать страховой депозит с задатком, который может быть внесен как предоплата при заключении договора: иногда наниматель просит сразу внести сумму в размере двух месячных платежей – в этом случае платеж за последний месяц уже не взимается. Засчитывать страховой депозит как оплату последнего месяца проживания нельзя.

Еще раз про условия в договоре

В любом гражданско-правовом договоре обязательно должны быть указаны следующие условия:

  1. Предмет договора;
  2. Стороны по договору;
  3. Цена договора;
  4. Права и обязанности сторон;
  5. Срок договора;
  6. Момент, с которого договор считается заключенным.

Для некоторых положений договоров аренды и найма установлены законодательные ограничения, пренебрегать которым не следует. Например, срок, необходимость гос.регистрации, преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок при долгосрочном найме и другие

В остальном же, вы можете закрепить в договоре любые достигнутые с нанимателем соглашения. И чем более подробно и конкретно будут прописаны взаимные права и обязанности, тем меньше вероятность возникновения споров и конфликтов.

Все, что касается:

  • суммы арендной платы,
  • порядка её внесения,
  • страхового депозита,
  • штрафных санкций за нарушение условий договора,
  • количества лиц, которые будут проживать в квартире,
  • времени ваших визитов для проверки квартиры и имущества,
  • порядка оплаты коммунальных услуг и т.д.,

обязательно должно быть закреплено в договоре.

Правильно сдаем квартиру в аренду: инструкции и советы для собственника

Здравствуйте. Чтобы выступить в роли арендатора, необходимо учесть ряд деталей. Правильно сдать квартиру в аренду является довольно хлопотным делом, т.к. необходимо найти клиента, составить договор аренды, собрать все необходимые справки.

С чего начать? Подготавливаем документы

  1. Если Вы владеете квартирой единолично, то для сдачи ее в аренду от Вас из документов потребуется:
    • паспорт;
    • документ, подтверждающий право собственности на сдаваемую квартиру. С 2017 года данным документом является выписка из ЕГРН на квартиру, а свидетельства о регистрации права теперь отменены и не выдаются с июня 2016 года. Ссылка на инструкцию получения данной выписки.

Если нет документов, подтверждающих право собственности на квартиру, то подойдет и договор основания. Договор основания — это документ, на основании которого имеется право собственности на недвижимость. Этим документом может быть: договор купли-продажи квартиры; договор передачи; свидетельство о наследстве; договор ренты или инвестирования;

  • оплаченные квитанции по коммунальным платежам, чтобы показать будущим нанимателям, что долгов по ним нет.
  • справка о зарегистрированных (прописанных) лицах, которая берется с паспортного стола по месту жительства.

    Эта справка называется выписка из домовой книги. Как ее получить читайте здесь.

    Перед сдачей своей квартиры советую проверить ее на обременения — онлайн способ. Если потом решите продать квартиру, то прочтите о списке документов для продажи.

    Есть 3 варианта согласия других собственников:

    • Письменное согласие, которое можно написать от руки.
    • Можно оформить нотариальную доверенность на одного из собственников, который будет от своего имени сдавать квартиру и подписывать договор аренды.
    • Или же достаточно присутствие и подписания договора аренды остальными совладельцами, где указано, что квартира сдается одновременно всеми собственниками.

    Требуемый пакет документов перед сдачей квартиры:

    • паспорта и документы, подтверждающие права собственности на квартиру от каждого совладельца;
    • оплаченные квитанции по коммунальным платежам;
    • справка о зарегистрированных лицах, которая берется с паспортного стола по месту жительства;
    • если же в квартире есть прописанные лица не являющееся собственниками, от них потребуется письменное согласие (пишется от руки) или подпись в договоре аренды, в котором они обязательно должны быть указаны.
  • Если квартира не приватизирована (муниципальная), для ее сдачи требуется согласие наймодателя (муниципалитета).

    Для этого Вы обращаетесь в Департамент Управления Имуществом с заявлением о разрешении сдачи квартиры. К заявлению должно прилагаться письменное согласие всех прописанных граждан в квартире на ее сдачу в аренду, которое достаточно написать в простой письменной форме с указанием паспортных данных каждого прописанного.

    Необходимые документы для сдачи муниципальной квартиры:

    • разрешение наймодателя (муниципалитета);
    • паспорт главного квартиросъемщика;
    • договор соц. найма или ордер на квартиру, в котором указан главный квартиросъемщик;
    • оплаченные квитанции по коммунальным платежам.
    • справка о зарегистрированных лицах с паспортного стола.
  • Определитесь с ценой

    Залог успешной сдачи квартиры в аренду – адекватная цена.

    Самый простой способ определить сумму арендной платы – узнать ситуацию на рынке наемного жилья. Определится с ежемесячной оплатой Вы можете самостоятельно, проанализировав газеты с объявлениями или сайты (интернет-доски объявлений).

    Также можно воспользоваться калькулятором оценки квартир для аренды. Заметьте, калькулятор показывает лишь приблизительную стоимость, поэтому конечную цену определяете на основе многих факторов.

    Купили квартиру? Можете вернуть себе до 650 тысяч рублей — все о налоговом вычете. Кто имеет право на налоговый вычет?

    Основные факторы, влияющими на ценообразование:

    • Расположение квартиры: оживленный центр города, тихий спальный район или зеленый пригород – у каждого района есть свои плюсы, но центр, обычно, стоит дороже всего.
    • Площадь: чем она больше, тем выше цена аренды.
    • Состояние квартиры: свежий, хороший ремонт – это не только повод поднять арендную плату, но и фактор, положительно влияющий на скорость нахождения жильцов.

    Определившись с ценой, начинайте искать арендаторов.

    Способы нахождения нанимателя

    1. Размещение объявления в соответствующем разделе газеты и специализированных интернет-досок объявлений.

    Этот метод позволит охватить наибольшую аудиторию, но многочисленные звонки могут доставить некоторое неудобство. Обязательно в объявлениях выкладывайте фотографии квартиры. Велик шанс того, что на объявление будут откликаться в основном риелторы, стремящиеся заключить договор на оказание услуг.

    Поиск арендаторов через размещаемые ими объявления.

    Люди, ищущие себе квартиру, тоже самостоятельно подают объявления, при этом они нередко сообщают необходимую информацию о себе.

    Можете расклеить объявления (или обратится в компанию по расклейке) в своем районе о сдаче квартиры.

    Но это административное правонарушение, поэтому будьте очень осторожны. Если Вас поймают сотрудники полиции, то напишут протокол и наложат штраф.

    Поиск среди знакомых.

    Распространив среди своих друзей, коллег или через собственную страницу в социальной сети информацию о том, что сдаете квартиру, уже через пару дней можно получить отклики.

    Основной плюс этого способа в том, что человек придет не “с улицы”, а по рекомендации.

    Минус этого способа в том, что наниматели из числа друзей или знакомых могут попытаться «сесть на шею» — например, попросят снизить арендную плату или могут несвоевременно ее оплачивать.

    Задаток — как его правильно передать, чтобы потом не было проблем с продавцами + какие документы подписывать.

    Правильный показ квартиры

    Показ квартиры – это очень ответственный момент, поэтому она должна быть в чистом и исправном состоянии.

    1. Наведите порядок в квартире.
    2. Проветрите квартиру, если Вы в ней уже не живете.
    3. Еще раз проверьте состояние мебели и техники, замените перегоревшие лампочки – все должно быть в рабочем состоянии.

    В процессе показа задавайте вопросы потенциальным арендаторам, так можно лучше узнать их, определить подходят они или нет. Обсудите условия найма во всех подробностях, чтобы потом не возникало дополнительных вопросов – это сэкономит время на этапе подготовки договора.

    Правильно составляем договор аренды

    Чтобы самостоятельно составить договор аренды можно скачать образец по данной ссылке, потом дополнить и изменить под свои нужды.

    Самые важных моменты, которые должны быть в договоре:

    Укажите, на основании чего Вы имеете право распоряжаться сдаваемой квартирой – право собственности, доверенность от собственника или договор социального найма.

  • Условия, права и обязанности обеих сторон, которые прописываются предельно четко и понятно.
  • Срок действия договора.
  • Сроки и способы оплаты арендной платы – Вы можете получать наличные или, если это Вам неудобно, перевод на банковский счет.
  • Оплата коммунальных платежей.

    Если Вы возлагаете оплату на квартиросъемщиков, то необходимо прописать в какие сроки должны быть оплачены все счета.

    Обычно квартиранты сами оплачивают свет и воду, при подписании договора запишите последние показания счетчиков света и горячей и холодной воды.

    Наверняка Вы захотите проверять свою квартиру, поэтому важно договориться о такой регулярности, которая бы не создавала излишних неудобств новым жильцам, но, в то же время, не заставляла Вас тревожиться. Еще обязательно пропишите, что владелец квартиры не имеет право входит в сдаваемую квартиру без присутствия квартирантов, чтобы не было недомолвок и неурядиц.

    Порядок расторжения договора.

    Необходимо указать срок, за который стороны должны поставить друг друга в известность о прекращении договора. Например, предупреждение за месяц позволит арендаторам спокойно подготовиться к переезду и найти новое жилье, а Вам – удостовериться, что с квартирой все в порядке, все счета оплачены, и найти новых нанимателей.

    Обязанности сторон в случае порчи имущества.

    В дополнении к данному пункту укажите, с каких средств будет производиться ремонт или покупка новой мебели или техники.

    Например – можно ли курить в квартире, принято ли предупреждать соседей в случае проведения шумных празднеств.

  • Желательно в договоре прописать пункт о том, что и арендодатель и наниматель удостоверились в документах, на основании которых действует обратная сторона и, разумеется, проверить эти документы еще раз.
  • В дополнении к договору обязательно составьте акт приема-передачи квартиры в аренду, в котором будет перечислена вся техника и мебель, находящаяся в ней с указанием степени износа. Акт приема-передачи для наглядности можно снабдить фотографиями. Бланк договора акта-приема передачи скачайте отсюда.

    Действия после подписания договора

    Когда Вы решили все вопросы с документами, получили деньги и передали ключи от квартиры, не забудьте:

    1. Подробно рассказать о том, как пользоваться техникой, снимать показания счетчиков и о других мелких бытовых моментах.
    2. Оставить арендаторам телефоны экстренных служб и обслуживающих организаций.
    3. Договориться с соседями, чтобы они ставили Вас в известность о том, как ведут себя наниматели.

    Как правильно продать ипотечную квартиру — если покупатели с наличкой или сами с ипотекой.

    Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста ↓.

    Как сдать квартиру в аренду официально: по закону, без агентств, самостоятельно

    Чтобы получить максимальную прибыль и не иметь проблем с налоговой и контролирующими органами, необходимо знать, как сдать квартиру в аренду правильно. Системный подход и грамотное заключение договора между арендодателем и арендатором – залог беспроблемных отношений.

    Кто может выступить в роли арендодателя

    Подобное право законом дано исключительно собственнику квартиры, т.е. человеку, у которого есть все подтверждающие документы. Их необходимо предъявить при заключении сделки. Свидетельство о праве собственности – это первое, что должен продемонстрировать потенциальным жильцам честный хозяин квартиры.
    Согласие на аренду потребуется от других лиц, место жительства которых зарегистрировано в сдаваемой квартире. Если среди них несовершеннолетний ребёнок, собственнику требуется согласие органов опеки. Аналогичные требования нужно выполнить при сдаче части квартиры или комнаты (в том числе в коммунальной квартире). Эти все проблемы собственник обязан решить своими силами.
    Полученное от других собственников согласие следует оформить в письменном виде, после чего заверить подписью нотариуса. В противном случае зарегистрировать договор официально не получится.

    Соблюдаем формальности

    Чтобы сдать квартиру в аренду официально, достаточно придерживаться нескольких простых правил:

    • Заключать официальный договор между сторонами. Без документального доказательства сделки ни арендатор, ни собственник в случае возникновения разногласий не смогут доказать свою правоту;
    • Отнести договор на регистрацию в Росреестр. Это нужно делать, если сделка заключается на период от 12 месяцев. Такой подход позволит получать доход от сдачи жилья «легально», не боясь проблем с налоговой;
    • Уплачивать налоги и подавать декларацию 3-НДФЛ в установленный законом срок.

    Понятие официальной или легальной сдачи недвижимости в Гражданском или Налоговом кодексе не закреплены, это скорее термин, использующийся в простонародье. Он обозначает «официальные» отношения сторон, заключивших между собой договор. В нем прописываются права и обязанности сторон, ответственность, прочие важные аспекты и гарантии.

    Таким образом собственник квартиры пытается сэкономить на уплате налогов.

    Эксперты не советуют поступать подобным образом, ведь риски слишком велики:

    1. Если «повезёт» попасть на недобросовестных жильцов, не желающих платить аренду или оплачивать долги по коммуналке, решить проблему в суде не получится. Договора нет, следовательно, доказательства заключения сделки тоже;
    2. Если квартиранты испортят или украдут имущество, не выйдет добиться компенсации. Аналогичная ситуация с затоплением соседей, в таком случае бремя выплаты компенсации ложится на плечи собственника;
    3. Проблемы с жильцами не получится решить посредством обращения к участковому.

    Положительные моменты официальной сдачи в аренду налицо:

    • Можно обойтись без лишних переживаний об имуществе и о недобросовестности квартиросъёмщиков;
    • Можно продумать всё до мелочей, даже моменты типа кто будет платить за телефонную связь;
    • Не придётся переживать, что вас как собственника привлекут к ответственности за сокрытие дохода.

    Оформление договора аренды не требует сбора большого количества бумаг, как, например, в процессе продажи недвижимости. Поэтому лучше всё же его заключить.

    Как быстрее сдать квартиру

    Варианта, как оформить сделку есть два: сделать всё самостоятельно и без агентств или же доверить делу профессионалу. Второй способ предполагает необходимость оплаты комиссии за услуги риелтора, зато избавляет от головной боли. Специалист возьмёт на себя все работы касаемо поиска жильцов и уладит бумажные вопросы, так что владельцу останется лишь познакомиться со съёмщиками и передать им ключи.
    Найти съёмщиков своими силами можно, подав объявление в местную газету, разместив его в тематических группах вашего города в интернете или опубликовав на доске объявлений. Если не хочется лишних переживаний, квартиру можно сдать даже родственнику. Вот только в этом случае будет оформляться договор безвозмездного пользования имуществом, а, следовательно, собственник не получит никакой материальной выгоды.

    Как грамотно оформить сделку

    Чтобы заключить договор найма, потребуется свидетельство собственности на имущество от владельца квартиры, паспорта обеих сторон, а также согласие от других прописанных лиц и совладельцев квартиры.
    Найти образец договора найма в интернете не составит труда, бланк не имеет типовой формы, поэтому использовать можно любой понравившийся шаблон, например, наш.

    Или же лучше обратиться к опытному юристу, который объяснит, на какие моменты стоит обратить пристальное внимание и какие пункты включить в договор.

    Вам нужна консультация эксперта по этому вопросу? Опишите вашу проблему и наши юристы свяжутся с вами в ближайшее время.

    Нотариальное заверение подписанного обеими сторонами договора не требуется, но, если он оформлен на срок больше 12 месяцев, его регистрация в Росреестре обязательна.
    Помните о том, что в дополнение не лишним будет составить акт приёма-передачи объекта, в котором описать все особенности квартиры. Это позволит избежать взаимных претензий при выселении.

    Обязательные пункты, которые следует включить в документ:

    1. Указать, на основании какого документа собственник распоряжается имуществом;
    2. Прописать место, дату заключения сделки, добавить реквизиты сторон;
    3. Оговорить условия и порядок внесения оплаты, отразить это на бумаге;
    4. Решить вопрос с залогом или как его называют – депозитом. Это разовый платёж, который служит своего рода компенсацией владельцу за принесённый ущерб.
    5. Может быть возвращён жильцам при расторжении договора;
    6. Как и когда оплачиваются коммунальные платежи, будет ли выполняться ремонт, и кто за него платит;
    7. Как часто собственник имеет право посещать жильё и осматривать его;
    8. Обсудить условия для расторжения договора, а также ответственность сторон;
    9. Прописать права и обязанности сторон сделки;
    10. Указать период действия договора.

    Стороны могут добавить иные пункты на своё усмотрение. Например, владельцы квартир часто указывают невозможность проживания в квартире с питомцами или запрет на проживание членов семьи съёмщиков. Многие собственники также запрещают съёмщикам прописываться в арендованной квартире – это тоже нужно указать, чтобы обойтись без лишних проблем.
    Договор, периодом до 11 месяцев не нуждается в регистрации в Росреестре и уже после проставления на нём подписей получает законную силу. Договор на срок от 12 месяцев нуждается в регистрации.

    Документ регистрируется на протяжении 5 дней, делается это в любом отделении МФЦ или в Росреестре. Причин отказа в регистрации всего несколько: пакет документов неполный, договор найма не отвечает нормам закона или же сдаваемая квартира не поставлена на учёт органов кадастра.

    Как принимать оплату за съёмное жильё

    Условия оплаты, способ передачи денег и периодичность внесения платежей – это все нужно прописать в договоре. Для защиты обеих сторон передавать деньги за квартиру нужно, каждый раз формируя новую расписку. Это удобный способ фиксации выполненных взаиморасчётов. Бланк можно подготовить заранее, после чего каждый месяц заполнять дату совершения платежа, сумму и проставлять подписи сторон.
    Лучше всего делать два экземпляра расписки, каждый из которых потом останется у арендатора и арендодателя.
    Если же выбран вариант с безналичной оплатой по указанным реквизитам банковского счета собственника, расписка в этом случае не нужна. Жильцам в этом случае необходимо сохранять квитанции и чеки, доказывающие факт перевода денежных средств хозяину. На основании таких документов о получении прибыли он заполняет и передаёт в налоговую службу декларацию 3-НДФЛ, после чего уплачивает подоходный налог в размере 13% от суммы.

    Требуется ли уплачивать подоходный налог и чем чревато уклонение

    Согласно действующему законодательству, всем гражданам необходимо регистрировать свои доходы от любой деятельности, направленной на получение материальной выгоды. В случае сдачи жилья физическому лицу на короткий срок, собственник не освобождается от уплаты налогов. Если же договор заключён на длительный период (от 1 года) и был зарегистрирован в едином реестре, то данная информация поступает в налоговые органы и собственник обязан оплатить все пошлины со своих доходов, в случае игнорирования этих требований он будет привлечён к ответственности за нарушение законов.
    В зависимости от степени нарушения, хозяину квартиры могут начислить штраф в размере от 20% до 40% от суммы скрытых доходов. Если сумма неоплаченных налогов будет превышать отметку в 300 тысяч рублей, нарушителя могут привлечь к уголовной ответственности вплоть до лишения свободы на срок от 1 до 3 лет. Поводом для взыскания налогов служит договор, в котором чётко прописаны условия сдачи и сумма, которую ушлый гражданин получал каждый месяц.

    Некоторые граждане могут сдавать в аренду или наем сразу несколько объектов недвижимости без регистрации договора между сторонами. Законом подобная деятельность характеризуется как предпринимательская и требует наличия соответствующего статуса собственника. Иными словами, гражданину необходимо зарегистрироваться в качестве ИП, в противном случае он может быть привлечён к ответственности по статье 14,1 Административного кодекса или ст. 171 Уголовного кодекса РФ.
    Согласно закону, регистрироваться в роли ИП необязательно для случаев, если собственник сдаёт в аренду только один объект недвижимости.

    Как расторгнуть договор

    Основания для этого и сам процесс расторжения необходимо описать в соответствующем разделе договора.

    Наниматель может сделать это по собственной инициативе, если выполнены такие условия:

    • Он за три месяца до предполагаемого выселения предупредил об этом хозяина;
    • Все проживающие с ним лица не против подобного решения и в курсе о выселении.

    Оснований для досрочного расторжения сделки по инициативе хозяина помещения в разы больше:

    1. При краткосрочной аренде съёмщик не вносит платежи на протяжении двух месяцев, при долгосрочной аренде платежи не поступают от него больше полугода;
    2. Если жилец не следит за помещением, портит имущество или разрушает его;
    3. Если квартира используется не для проживания в ней граждан или, когда она передана в субаренду без уведомления собственника;
    4. Проживающие мешают нормальному проживанию соседей и не реагируют на замечания.

    Также договор можно расторгнуть в судебном порядке. Подавать иск вправе как квартиросъёмщики, так и хозяин помещения.

    В заключение

    Сдать квартиру собственники могут как своими силами, так и воспользовавшись помощью специализированного агентства. Ввиду того, что услуги риелтора нужно оплачивать, вариант с самостоятельными поисками жильцов многим кажется более предпочтительным.
    Чтобы все прошло по закону, необходимо обязательно заключить договор, а также при желании приобрести страховку, чтобы защитить своё имущество. Официальная сдача жилья – это защищённость со стороны государства и отсутствие проблем с налоговой. Риски сторон в этом случае минимальны, ведь все их права и обязанности прописаны в договоре.

    Статья написана по материалам сайтов: moskvarenta.ru, prozhivem.com, prosadidom.ru.

    »

    Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий

    Adblock detector